나이스옥션 법원경매 통영 2023타경28514 [2] 경상남도 거제시 능포동 489-3 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2023타경28514 [2] 경상남도 거제시 능포동 489-3 근린주택 경매

• 사건번호: 2023타경28514
• 주소: 경상남도 거제시 능포로 232
• 용도: 근린주택

통영지원 경매1계 2023타경28514 | 소재지: 경상남도 거제시 능포로 232 | 감정가: 4,136,241,050원 | 최저가: 1,185,943,000원 | 용도: 근린주택

1. 통영지원 2023타경28514 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2023타경28514 (2)

소재지: 경상남도 거제시 능포동 489-3

용도: 상가주택

감정가: 4,136,241,050원

토지면적: 4147.00㎡ (약 1254.34 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 91.65㎡ (약 27.73 평)

건물 제시외면적: 106.50㎡ (약 32.21 평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOO

1.2. 입지 조건

본건은 경상남도 거제시 능포동 소재 "능포마을회관" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 미성숙 주택지대로 형성되어 있으며, 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

토지는 기호(1)은 주거용 건부지, 기호(3)은 주상용 건부지, 기호(5)는 자동차 정류장 부지, 기호(6,7,8)은 주거나지 상태로 이용 중입니다.

본건은 남측 및 동측으로 폭 약 8m 내외의 도로, 남서측 및 서측으로 폭 약 8m~20m 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지 이용계획상 준주거지역으로, 소로 2류 및 3류에 접하며, 자동차 정류장 용도로도 저촉되는 부분이 있습니다. 또한 가축 사육 제한 구역 및 초등학교 관련 상대 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

거제시 능포동은 장승포항 인근에 위치하며, 양지암 조각공원, 망산 시민 체육공원 등 편의 시설이 있습니다. 생활 편의 시설로는 초등학교 1개교, 병의원 7개소, 약국 3개소, 은행 4개소 등이 소재하여 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

주요 권리사항으로는 유치권과 법정지상권이 존재합니다.

특이사항으로는, 최영숙 외 1인(추정)이 2025년 3월 20일 공사대금 55,000,000원의 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이후 2025년 4월 28일 채권자 에프비케이엔2403유동화전문 유한회사로부터 해당 유치권에 대한 배제 신청서가 접수되었습니다.

이로 인해 유치권의 존부 및 효력에 대한 명확한 확인이 필요하며, 이는 본건 매수 시 중요하게 고려해야 할 사항입니다. 법정지상권의 성립 여부 또한 별도 검토가 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권 분석

본건이 소재한 거제시 능포동은 지역적으로 주거지와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 인근에 대우건설 옥명 대우아파트, 롯데건설 거제 롯데캐슬 아일랜드 등 공동주택 단지가 조성되어 있습니다. 또한, "능포마을회관" 인근에 위치하며, 차량 접근성이 용이한 점을 고려할 때, 지역 주민을 대상으로 한 상가로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

주변에 초등학교 등 교육 시설과 병의원, 금융 시설 등이 분포하고 있어, 주거 및 생활 편의 시설 이용이 비교적 용이한 편입니다.

다만, "미성숙 주택지대"라는 설명과, 아파트 매물 가격대가 비교적 낮게 형성된 점 등을 고려할 때, 신규 상권 형성보다는 기존 상권 내에서의 경쟁력 확보가 중요할 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활 정보

건물은 철근콘크리트조 및 경량철골조로 이루어져 있으며, 단층 건물들로 구성되어 있습니다.

주요 건물 용도는 단독주택, 화장실 및 보일러실, 그리고 소매점 및 주택으로 사용되고 있습니다.

위생, 급배수, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

본건 토지 지상에는 제시외 건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ) 및 주유시설(주유기, 유류 저장 탱크), 세차 설비 등이 소재하고 있으나, 제시외 건물(ㄱ,ㄴ)만 매각에 포함되며, (ㄷ,ㄹ) 및 주유, 세차 설비는 매각 제외 대상입니다.

임대 관계는 현재 미상입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 신고된 유치권의 성립 여부입니다. 비록 채권자 측에서 배제 신청서를 접수하였으나, 유치권이 최종적으로 인정될 경우 매수인이 인수하거나 해결해야 할 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서, 입찰 전 유치권 관련 소송 진행 상황 및 법원 판례 등을 면밀히 검토해야 합니다.

법정지상권 성립 가능성도 배제할 수 없습니다. 토지와 건물의 소유 관계, 근저당 설정 시점 등을 확인하여 법정지상권 성립 여부를 반드시 파악해야 합니다.

제시외 건물 및 설비 중 일부(ㄷ,ㄹ, 주유기, 세차설비, 유류저장탱크)가 매각 제외 대상이므로, 이에 대한 명확한 경계 확인 및 철거/인도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

주변 지역이 "미성숙 주택지대"로 형성되어 있다는 점은 상가로서의 활성화에 제약이 될 수 있습니다.

검색 결과, 능포동 인근 지역에서 특별히 보고된 혐오시설(폐기물 처리장, 대형 소각장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 능포동에 위치한 상가주택으로, 비교적 넓은 토지 면적과 함께 건물 일부가 매각 대상에 포함되는 일괄 매각 물건입니다. 교통 접근성은 양호하며, 준주거지역 내에 위치하여 상가로서의 활용 가능성이 있습니다.

그러나, 유치권 및 법정지상권 등 복잡한 권리 관계가 얽혀 있어 이에 대한 철저한 분석과 확인이 필수적입니다. 또한, 매각 제외 대상인 제시외 건물 및 설비로 인한 인도명령 대상 확인도 필요합니다.

상권은 아직 성숙되지 않은 주택지대라는 점과, 인근에 다양한 아파트 매물이 존재하는 점을 감안할 때, 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

준주거지역 내 넓은 토지 확보: 약 1254평에 달하는 토지는 향후 개발 또는 활용에 있어 잠재적 가치를 지닙니다.

상가주택의 복합 용도: 주거와 상업 기능을 동시에 갖춘 건물로, 다양한 수익 창출 모델을 고려할 수 있습니다.

인근 지역 발전 가능성: 거제시의 지속적인 개발과 함께 능포동 지역의 성장 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

확인된 혐오시설 부재: 인근에 혐오시설이 없어 생활 환경 측면에서 긍정적입니다.

다만, 위에서 언급된 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 권리 관계를 명확히 해결할 수 있다는 전제 하에 신중하게 접근한다면, 장기적인 관점에서 투자 가치를 발견할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

통영지원 경매1계