나이스옥션 법원경매 통영 2023타경30630 [2] 경상남도 거제시 동부면 학동리 448 답 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2023타경30630 [2] 경상남도 거제시 동부면 학동리 448 답 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매1계 2023타경30630 | 소재지: 경상남도 거제시 동부면 학동리 448 | 감정가: 319,410,000원 | 최저가: 66,985,000원 | 용도: 답

1. 통영지원 2023타경30630 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2023타경30630 (2)

소재지: 경상남도 거제시 동부면 학동리 448

용도: 답 (논 또는 밭)

감정가: 319,410,000원

토지면적: 945.00㎡ (약 286평)

토지 지분율: 94500 (참고: 일반적인 지분율 표기 방식과 상이할 수 있습니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 진OO

채권자: 신OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 재매각

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 동부면 학동리 소재 "학동소류지" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 농경지, 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

인근 간선도로와의 접근성 및 대중교통 이용 상황을 고려할 때 교통 여건 또한 보통으로 판단됩니다.

특히 학동소류지와 인접해 있으며, 역사문화환경보존지역 및 중점경관관리구역(학동해수욕장지구)으로 지정된 곳에 속해 있어 자연경관이 우수하고 관광자원과 연계될 가능성이 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 절차로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인(진OO)입니다.

채권자는 신OOOOOOO입니다.

주목할 점은 본 건이 '재매각'으로 진행된다는 사실입니다. 이는 이전 경매에서 유찰되었거나 매각이 취소된 사례가 있음을 시사하며, 그 원인에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

가장 중요한 권리상의 특징은 '농지취득자격증명' 제출이 필수라는 점입니다. 해당 서류를 제출하지 못할 경우 매수신청 보증금이 반환되지 않으므로, 농지 취득 자격 요건을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

지적도상 맹지(인접 도로가 없어 도로와 접하지 않은 토지)이므로, 토지 이용 및 건축 시 도로 확보 방안을 반드시 강구해야 하는 중대한 제약이 있습니다.

1.4. 상권분석

물건 소재지 주변으로는 근린생활시설 및 숙박시설이 일부 분포하고 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 생활 편의시설 및 관광객을 위한 숙박 시설 이용이 가능합니다.

특히 학동해수욕장 및 학동소류지와 인접한 입지는 관광 및 휴양 관련 상권과의 연계성을 기대할 수 있습니다.

현재 토지는 '답'으로 이용되고 있으며, 주변 환경 역시 농경지가 많은 점을 감안할 때, 직접적인 상업 활동보다는 관광객 수요에 부응하는 형태의 개발 또는 투자 관점에서 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

경상남도 거제시 동부면 학동리 지역은 아름다운 해안선과 자연 경관을 자랑하는 곳입니다.

인근의 학동해수욕장은 여름철 피서지로 각광받는 장소이며, 학동소류지는 지역 주민들의 휴식 공간으로 활용될 수 있습니다.

주변에 단독주택 및 일부 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 인프라 접근이 가능하나, 대규모 편의시설이나 상업 시설은 제한적일 수 있습니다.

'자연취락지구'로 지정되어 있어, 농촌 생활 환경 보전 및 취락 기능 유지에 중점을 둔 지역이라 할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 가지 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

첫째, 지적도상 맹지라는 점입니다. 이는 건축, 개발, 혹은 토지 이용에 있어 도로 접근성 확보가 필수적이며, 이 과정에서 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

둘째, 농지 취득 자격 증명 요건입니다. 자격 미비 시 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생하므로, 반드시 사전에 확인하고 준비해야 합니다.

셋째, 재매각 사유입니다. 이전 경매에서 낙찰되지 않거나 계약이 파기된 원인을 파악하는 것이 중요하며, 이는 물건의 본질적인 문제점이나 시장의 낮은 관심도를 반영할 수 있습니다.

넷째, 토지이용계획상의 제한사항입니다. 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 다수의 규제가 존재하여 토지 활용에 제약이 따릅니다.

일부 경사지는 개발 시 추가적인 공사 비용 발생 가능성이 있습니다.

현황이 휴경지 상태인 점도 고려해야 합니다.

혐오시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 주변 농경지 및 축사 제한 구역임을 감안할 때 관련 시설의 존재 가능성은 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

통영지원 2023타경30630 (2) 물건은 경상남도 거제시 학동리에 위치한 농지(답)로, 아름다운 자연환경과 관광 자원(학동해수욕장, 학동소류지)에 인접해 있다는 장점을 가지고 있습니다.

그러나 지적도상 맹지, 농지 취득 자격 증명 필수, 재매각 이력, 그리고 다양한 개발 제한 규제 등 상당한 제약 사항과 잠재적 리스크를 동시에 가지고 있습니다.

따라서 본 물건은 일반적인 부동산 투자와는 달리, 농지 취득 및 활용에 대한 전문적인 지식과 경험이 있는 투자자, 혹은 인근 지역의 개발 계획 및 규제 완화 가능성을 면밀히 분석하여 장기적인 관점에서 접근할 수 있는 투자자에게 적합할 것으로 판단됩니다.

토지의 활용 방안을 명확히 설정하고, 도로 확보 및 각종 인허가 절차에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 관광지 인접 입지: 학동해수욕장과 학동소류지 등 거제의 주요 관광지에 인접하여 향후 관광 관련 시설 개발 또는 체험형 농장 등 잠재적 활용 가치를 기대할 수 있습니다.

2. 자연환경: 빼어난 자연경관을 활용한 전원생활 공간 조성 또는 힐링 관련 시설 도입 가능성을 고려해볼 수 있습니다. (단, 경관보호 지역 규제 범위 내에서)

3. 재매각으로 인한 기회: 재매각 이력은 이전 입찰가보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다. (다만, 리스크 요인 상쇄 가능한 가격인지 검토 필수)

4. 농촌 마을 연계: 자연취락지구 내에 위치하므로, 농촌 마을 활성화 계획이나 귀농·귀촌 관련 사업과 연계하여 투자 가치를 모색할 수 있습니다.

1.9. 주의사항

본 물건은 농지이므로, 매수인은 반드시 관할 시·군·구청에서 발급하는 '농지취득자격증명'을 취득하여 매각기일까지 제출해야 합니다.

농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우, 매수인은 계약을 체결할 수 없으며 이미 납부한 매수신청보증금 전액을 반환받지 못하게 됩니다.

또한, 본 물건은 지적도상 맹지이므로, 토지 사용 및 개발을 위해서는 별도의 도로 통행권을 확보하거나 인접 토지와의 협의가 필요합니다.

토지이용계획상 다양한 제한사항(가축사육제한, 역사문화환경보존, 중점경관관리구역 등)이 있으므로, 실제 건축 또는 토지 활용 계획 수립 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

재매각 물건인 점을 고려하여, 이전 유찰 또는 계약 해지 사유를 충분히 파악하고 신중하게 입찰에 참여하시기 바랍니다.

법원 정보

통영지원 경매1계