나이스옥션 법원경매 통영 2024타경1424 [1] 경상남도 통영시 용남면 장문리 411-1 대지 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경1424 [1] 경상남도 통영시 용남면 장문리 411-1 대지 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매1계 2024타경1424 | 소재지: 경상남도 통영시 용남면 장문리 411-1 | 감정가: 383,689,200원 | 최저가: 88,009,000원 | 용도: 대지

1. 통영지원 2024타경1424 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경1424 (1)

소재지: 경상남도 통영시 용남면 장문리 411-1

용도: 대지

감정가: 383,689,200원

토지면적: 1532.00㎡ (약 463.4평)

토지 지분율: 153200 (토지 전체 매각)

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 61.81㎡ (매각에서 제외되는 제시외 건물 2동 포함)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 허OO

채무자: 주OOOOOOOOOO

채권자: 국OOO

특이사항: 법정지상권, 유동화물건

주의사항: 일괄매각. 목록1 제시외 건물(감정서상 ㄱ.ㄴ) 매각 제외. 목록2 제시외 수목(유자나무20주)은 매각 포함.

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 통영시 용남면 장문리에 위치하며, "대안마을" 북측 인근 지역입니다. 주변으로는 단독주택과 농경지가 혼재되어 있어 조용하고 한적한 환경을 가지고 있습니다. 통영시의 자연환경과 해안 지역의 이점을 누릴 수 있는 입지이나, 차량 접근성이 매우 불리한 점은 아쉬운 부분입니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 가장 중요한 권리사항은 "법정지상권"이 성립될 가능성이 있다는 점입니다. 이는 토지 소유권과는 별개로 해당 토지 위에 존재하는 건물에 대한 법적 사용 권리가 타인에게 있음을 의미하며, 토지 이용에 큰 제약을 줄 수 있습니다. 또한, "유동화물건"이라는 특이사항은 채권이 유동화되어 관리되고 있음을 시사합니다. 권리분석 시 법정지상권의 구체적인 내용과 범위, 그리고 건물과의 관계를 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

현재 물건이 소재한 지역은 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 상업 시설이 밀집한 일반적인 상권이라고 보기는 어렵습니다. 주거 환경 및 농업 활동이 주를 이루는 지역으로 판단됩니다. 주변 "대안마을"을 중심으로 한 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 편의점이나 마트 등 기초 생활 편의 시설은 존재할 수 있으나, 활발한 상업 활동을 기대하기는 어렵습니다.

1.5. 생활정보

주거지로서의 환경은 농경지와 주택이 혼재된 지역의 특성을 따릅니다. "대안마을"과 인접하여 기본적인 지역 커뮤니티는 형성되어 있을 것으로 보입니다. 다만, 차량 출입이 불가능하고 전반적인 교통 상황이 불리하다는 점은 일상생활에서의 불편함을 야기할 수 있습니다. 물류 이동이나 외부 방문객 접근에 어려움이 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 법정지상권의 성립 여부입니다. 법정지상권이 성립될 경우 토지 소유주가 토지를 자유롭게 사용, 개발, 혹은 매각하는 데 있어 심각한 제약이 발생합니다. 또한, 기호(1)과 (3) 토지는 맹지로서 도로와의 직접적인 연결이 없어 토지 이용 계획 수립에 어려움이 있습니다. 기호(2) 토지 또한 폭 1m의 좁은 도로에 접해 있어 차량 접근성이 매우 취약합니다. 제2종일반주거지역 내 가축사육제한구역에 해당되어 특정 업종의 건축이나 운영에 제한이 있을 수 있습니다. 제시외 건물은 매각에서 제외되지만, 해당 건물의 철거 및 처리 문제에 대해 사전에 확인이 필요합니다. 지도 검색 결과, 본 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 명확하게 확인되지 않았으나, 현장 답사를 통해 더욱 상세한 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 통영시 용남면 장문리 물건은 토지 자체의 면적은 양호한 편이나, 법정지상권이라는 중대한 권리상 제약과 맹지 및 열악한 도로 접근성이라는 물리적 한계를 동시에 가지고 있습니다. 이는 투자의 안정성과 수익성을 크게 저해할 수 있는 요인들입니다. 농경지와 단독주택이 혼재된 지역적 특성은 조용한 주거 환경을 제공할 수 있으나, 편의 시설이나 교통 편의성은 부족할 것으로 예상됩니다.

1.8. 투자 포인트

법정지상권 등 복잡한 권리 관계와 토지의 낮은 접근성으로 인해 일반적인 투자자에게는 부담이 될 수 있는 물건입니다. 그러나 이러한 단점들이 경매 가격에 충분히 반영된다면, 향후 법정지상권 문제를 해결하고 토지 이용에 대한 권리를 확보했을 때 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 이를 위해서는 법률 전문가와의 심층적인 상담과 철저한 현장 조사를 바탕으로 한 면밀한 권리 분석 및 개발 가능성 검토가 선행되어야 합니다. 유자나무 20주가 매각에 포함되는 점은 소소한 이점으로 고려될 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매1계