나이스옥션 법원경매 통영 2024타경3895 [1] 경상남도 고성군 대가면 암전리 385-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 마암면 암전리 소재 "대가저수지" 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 등의 접근은 불가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1,3)은 부정형 완경사지의 "휴경지 및 묘지주위토지" 로 이용 중입니다.
기호(2)는 사다리형 완경사지의 "휴경지 및 묘지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태

공히 맹지이나 기호(1) 북측으로 농기계의 출입이 용이한 비포장도로(약1-2m내외)가 개설되어져 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>.

제시목록 외의 물건

기호(2) 지상에 분묘2기 및 제시외수목(측백나무 등), 기호(3) 지상에 제시외수목(배롱나무 2주)가 소재하는 것으로 조사됩니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
- 본건 토지는 인접필지와 지적경계확인이 불분명한바, 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구되니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 농지취득자격증명 요함.(미제출시 매수신청보증금 미반환)(관할 관청에 확인 요함)
- [목록2] 지상에 분묘2기가 있고 분묘기지권 성립여지가 있으며, 이를 감안한 가격임.
- [목록2] 제시외 수목(측백나무 등), [목록3] 제시외 수목(배롱나무 2주)는 평가 및 매각에서 제외.
- 맹지이나, 목록1 북측으로 농기계의 출입이 용이한 비포장도로(약 1~2m내외) 개설되어 있음.
- 인접토지와의 지적경계 불분명하여 지적측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2024타경3895 (1)

* 소재지: 경상남도 고성군 대가면 암전리 385-1

* 용도: 전 (밭)

* 감정가: 51,133,000원

* 토지면적: 1937.00㎡ (약 586평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 고성농업협동조합 (제공된 정보에서 '고OOOOOOO'로 표시되었으나, 등기부 요약에서 '고성농업협동조합'으로 확인됨)

* 특이사항: 분묘기지권, 농지취득자격증명, 재매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 고성군 대가면 암전리 소재 "대가저수지" 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 등의 접근은 불가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태: 기호(1,3)은 부정형 완경사지의 "휴경지 및 묘지주위토지"로 이용 중이며, 기호(2)는 사다리형 완경사지의 "휴경지 및 묘지"로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 공히 맹지이나, 기호(1) 북측으로 농기계의 출입이 용이한 비포장도로(약 1-2m내외)가 개설되어져 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 고성농업협동조합, 2015-07-30).

* 인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다. 모든 권리(을1, 을2 근저당권, 갑2 가압류, 갑3 임의경매)는 말소기준권리 이후에 설정되었거나 말소 대상입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: [목록2] 지상 분묘 소재로 분묘기지권 성립 여지가 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다. (임대차 관계가 확인되지 않으나, 혹시 모를 임차인이 존재할 경우 보증금 및 차임이 미상일 수 있으므로 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

* 주변 지역은 주로 농경지와 임야, 농가주택 등으로 이루어져 있어 일반적인 상업 기능을 수행하는 상권과는 거리가 있습니다.

* 농업 활동과 관련된 소규모 시설이나 지역 주민을 위한 최소한의 편의 시설 정도만 존재할 것으로 예상됩니다.

* 본 물건 자체의 상권 가치보다는 농지로서의 가치 또는 향후 개발 가능성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

* 주변이 농경지와 자연녹지로 구성되어 있어 조용하고 한적한 자연 친화적인 환경을 제공합니다.

* 주요 편의시설, 관공서, 병원 등은 차량 이동을 통해 접근해야 하며, 도보나 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

* 대가저수지가 인근에 위치하여 주거 환경의 쾌적성을 더할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 농지법에 따라 농지 취득 시 해당 자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 매수신청 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다. (반드시 관할 관청에 사전 확인 필요)

* 맹지: 직접적인 도로에 접하지 않아 차량 접근이 제한적입니다. 북측의 비포장도로는 농기계 등 제한적인 통행만 가능합니다.

* 분묘기지권: 2기의 분묘가 소재하며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 감정가에 반영되었으나, 실제 분묘 처리 관련 협의 등이 필요할 수 있습니다.

* 지적 경계 불분명: 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 전문적인 지적 측량이 필요합니다.

* 제시외 물건 제외: 분묘 외 제시외 수목(측백나무, 배롱나무)은 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

* 재매각: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 유찰 사유에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 고성군 대가면 암전리 소재 농림지역의 전(밭)으로, 농업 활동이나 전원생활을 고려하는 경우 관심을 가질 수 있습니다.

* 총 감정가는 51,133,000원이며, 면적은 1937㎡ (약 586평)입니다.

* 권리 관계는 모두 말소될 예정으로 인수할 부담은 없으나, 농지취득자격증명 필요, 맹지, 분묘기지권 성립 여지, 지적 경계 불분명 등 다양한 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

* 주변 환경은 농경지와 임야가 혼재되어 있어 조용하지만, 생활 편의 시설 접근성은 다소 떨어집니다.

* 재매각 물건이라는 점을 감안하여, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려한 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 농림지역 내 토지로, 농지로서의 활용 가치 또는 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 대가저수지 인근의 자연 환경은 전원생활이나 휴양 시설 관련 투자 시 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

* 분묘기지권 등 제약 요소를 사전에 충분히 인지하고, 이를 감안한 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 잠재적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 농업 지원 정책이나 지역 개발 계획 등을 면밀히 검토하여 장기적인 관점에서의 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 51,133,000원

* 본 물건은 특이사항(분묘기지권, 맹지, 농지취득자격증명 필요, 재매각 등)이 많아 예상 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

* 일반적으로 재매각 물건은 최초 감정가보다 저감된 가격에서 시작될 가능성이 높습니다.

* 입찰가를 결정하기 위해서는 현장 조사를 통해 분묘의 실제 상태, 주변 도로 상황, 인근 농지의 실거래가 등을 확인하고, 농지취득자격증명 발급 가능성 및 비용, 분묘 이장 또는 협의 비용, 지적 측량 비용 등을 모두 고려하여 총 실투자 예상 금액을 산출해야 합니다.

* 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 접근하며, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 시작하여 응찰 상황을 지켜보는 것을 추천합니다. (구체적인 입찰가는 현장 상황 및 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.