나이스옥션 법원경매 통영 2024타경24427 [4] 경상남도 거제시 남부면 다포리 126-1 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경24427 [4] 경상남도 거제시 남부면 다포리 126-1 대지 경매

• 사건번호: 2024타경24427
• 주소: 경상남도 거제시 남부면 다포리 126-1
• 용도: 대지

통영지원 경매1계 2024타경24427 | 소재지: 경상남도 거제시 남부면 다포리 126-1 | 감정가: 48,336,000원 | 최저가: 8,869,000원 | 용도: 대지

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 경상남도 거제시 남부면 다포리 126-1 소재 토지에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 통영지원 2024타경24427 (4)이며, 감정평가액은 48,336,000원입니다.

해당 토지의 용도는 대지이며, 매각 대상은 토지 전체입니다.

토지 면적은 228.00㎡ (약 68.97평)입니다. 건물 면적은 없습니다.

소유자 및 채무자는 강OO이며, 채권자는 거OOOOOOOO입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 남부면 다포리 126-1에 위치하고 있으며, "다포마을" 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 자체는 여러 필지(기호1~5)로 구분되어 감정평가되었으며, 각 필지별로 부정형의 완경사지, 사다리형의 평지 등 다양한 형태를 보입니다.

현황 지목은 '전' 및 일부 '묘지', '주거나지' 상태로 이용되고 있습니다.

특히, 본건 1, 3, 4번 토지는 '맹지' 상태로 인접 도로와의 직접적인 연결이 없어 차량 접근이 불가합니다. 반면, 본건 2번 토지는 북서측으로 포장도로가 소재하여 차량 접근이 가능합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 절차를 통해 진행됩니다.

소유자이자 채무자는 강OO이며, 채권자는 거OOOOOOOO입니다.

임의경매는 채권자의 신청에 의해 담보권 실행으로 진행되는 경매로, 일반적으로 낙찰 시 기존의 담보권 등은 소멸됩니다.

다만, 소유권 및 기타 권리 관계에 대한 최종적인 확정은 법원의 경매 절차 및 등기부등본을 통해 반드시 확인해야 합니다. 임대차 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 거제시 남부면 다포리는 자연환경이 풍부한 지역입니다.

주변에 단독주택, 농경지, 임야 등이 분포하고 있어 전형적인 농촌 및 어촌 마을의 특성을 보입니다.

대규모 상업 시설이나 편의 시설은 인접하지 않으며, 생활 편의를 위해서는 차량을 이용해 인근 마을이나 거제 시내로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

지역적으로는 관광지로 개발된 해안도로 및 전망대가 인근에 있어 관광객의 방문이 있는 편이나, 물건 자체는 이러한 상권과는 다소 거리가 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건지 주변으로는 다포마을 등이 있어 기본적인 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

또한, 거제도의 아름다운 해안 경관과 자연을 가까이에서 누릴 수 있는 입지입니다.

검색 결과, 주변으로 여차-홍포 해안도로, 바람의 언덕, 신선대 등 유명 관광지가 있어 향후 관광객 유치나 휴양 목적의 활용 가능성을 엿볼 수 있습니다. 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으며, 주로 자연 경관과 관련된 시설들이 검색되었습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '맹지' 상태라는 점입니다. 본건 1, 3, 4번 토지는 도로와 직접 접해 있지 않아 건축이나 토지 활용에 있어 심각한 제약이 따릅니다. 차량 진입이 불가한 점은 사실상 토지 이용의 가장 큰 걸림돌이 될 수 있습니다.

둘째, 본건 2번 토지 지상에 분묘 1기가 소재하고 있으며, 본건 2번 및 3번 토지 지상에 소유자 미상의 제시외 수목이 소재합니다. 분묘는 법적, 윤리적으로 해결해야 할 문제가 발생할 수 있으며, 수목의 소유권 또한 경매 진행 시 추가적인 확인과 협의가 필요할 수 있습니다.

셋째, 본건 3, 4번 토지는 공부상 면적 표기(등기부와 토지대장)가 상이하며, 제시외 수목 및 인접 토지와의 경계 불분명 가능성이 언급되어 경계 측량 및 소유권 확인이 요구됩니다.

넷째, 토지이용계획상 계획관리지역, 자연환경보전지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 가축 사육 제한 구역 및 역사문화환경보존지역 지정은 개발 가능성을 더욱 낮출 수 있는 요인입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 거제시 남부면의 아름다운 자연 환경을 가진 토지이나, '맹지'라는 치명적인 단점을 가지고 있습니다. 또한, 토지 내 분묘 및 소유자 미상의 수목 존재, 공부상 면적 차이, 복잡한 토지이용계획 등은 투자 결정에 앞서 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

특히, 도로에 직접 접하지 않은 맹지라는 점은 건축이나 개발을 통한 가치 상승을 기대하기 어렵게 만들며, 해당 토지를 이용하기 위해서는 인접 토지와의 협의를 통한 도로 확보가 필수적입니다. 이는 상당한 시간과 비용을 수반할 수 있는 어려운 과제입니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자 가치는 그 활용 방안에 따라 달라질 수 있습니다.

첫째, 농업 또는 전원생활을 목적으로 하는 실수요자에게는 자연 환경이 좋은 입지일 수 있습니다. 다만, 맹지 문제를 해결할 수 있는 방안이 마련되어야 합니다.

둘째, 장기적인 관점에서 인접 토지 매입을 통해 맹지 문제를 해결하고, 토지이용계획상의 제한 사항(예: 중점경관관리구역, 역사문화환경보존지역 등) 완화 가능성을 지켜보며 투자를 고려해볼 수 있습니다.

셋째, 제시외 분묘 및 수목 문제의 명확한 해결 후, 지자체 규제 완화 시 농림업 또는 소규모 시설(관광농원 등)로의 개발 가능성도 희미하게 존재할 수 있습니다.

그러나 현재로서는 맹지라는 점과 토지 내 문제점들로 인해 적극적인 투자보다는 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

법원 정보

통영지원 경매1계