나이스옥션 법원경매 통영 2024타경24427 [1] 경상남도 거제시 남부면 다대리 290 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경24427 [1] 경상남도 거제시 남부면 다대리 290 전 경매

• 사건번호: 2024타경24427
• 주소: 경상남도 거제시 남부면 다대리 290
• 용도: 전

통영지원 경매1계 2024타경24427 | 소재지: 경상남도 거제시 남부면 다대리 290 | 감정가: 50,552,000원 | 최저가: 9,276,000원 | 용도: 전

1. 통영지원 2024타경24427 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경24427 (1)

소재지: 경상남도 거제시 남부면 다대리 290

용도: 전 (농지)

감정가: 50,552,000원

토지면적: 284.00㎡ (약 85.91평)

토지 지분율: 28400 (전체 지분으로 추정)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 강OO

채무자: 강OO

채권자: 거OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 재매각 건

주의사항: 맹지임. 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 반환 불가.

2. 최고의 입지

본 물건은 경상남도 거제시 남부면 다대리 소재 "다대마을" 인근에 위치하고 있습니다. 이 지역은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 자연경관이 좋은 농촌 지역입니다. 다대마을은 어촌 체험 휴양마을로 지정되어 있어, 바다와 연계된 다양한 체험 활동이 가능한 곳입니다. 인근에 다포마을도 위치하고 있어 두 마을의 환경을 함께 고려할 수 있습니다.

물건별로 접근성에 차이가 있습니다. 본건 2번지 토지는 차량 접근이 가능하지만, 본건 1, 3, 4, 5번지 토지는 차량 접근이 불가한 맹지 상태입니다.

각 필지의 형태와 이용 현황이 다릅니다. 본건 1, 3, 4번지는 부정형의 완경사지이며 현황 '전'입니다. 본건 2번지는 부정형 완경사지에 '전'과 일부 '묘지'가 소재하고 있습니다. 본건 5번지는 사다리형의 평지로 현황 '주거나지' 상태입니다.

도로 상태는 본건 2번지는 북서측으로 포장도로가 있으나, 본건 1, 3, 4, 5번지는 맹지 상태로 인접 도로가 없습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있어 토지 이용에 여러 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되므로, 일반적으로 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(선순위 임차인 등)는 인수하지 않습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 농지법 관련 규정 및 제시외 물건(수목, 분묘)과의 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 거제시 남부면의 농촌 및 어촌 지역에 위치하여, 상업 시설이나 대규모 상권은 형성되어 있지 않습니다. 주변은 농경지와 주거지가 혼재된 마을 지역으로, 상업적 가치보다는 농업 또는 전원생활 목적에 더 적합한 입지입니다. 다대어촌체험휴양마을과 같은 관광 시설이 인근에 있으나, 이는 상권 형성에 직접적인 영향을 주기보다는 지역 활성화에 기여하는 요소로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 전원생활이나 농업에 종사하려는 분들에게 적합한 환경을 제공합니다. 인근 다대마을은 어촌 체험 휴양마을로 지정되어 해양 관련 활동을 즐길 수 있으며, 자연경관이 우수합니다. 다만, 도시의 편의시설, 쇼핑, 문화 시설 등을 이용하기 위해서는 거제시 중심지로 이동해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 상당수 필지(1, 3, 4, 5번지)가 맹지라는 점입니다. 맹지는 건축법상 건축 허가를 받기 위한 필수 요건인 도로에 접하지 않아 토지 이용 및 건축에 심각한 제약이 따릅니다. 현황도로를 이용하거나 인접 토지와의 협의를 통해 진입로를 확보해야 하는데, 이는 법적 검토와 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

또한, '농지취득자격증명'이 필수적으로 요구되며, 이를 제출하지 못할 경우 매수보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생합니다. 농지를 취득하려면 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서를 제출해야 합니다.

본건 2번지 지상에는 제시외 수목 및 분묘가 소재하며, 본건 3번지에도 제시외 수목이 소재합니다. 이러한 제시외 물건은 소유권 귀속 문제, 이장 비용, 토지 이용 제한 등 추가적인 확인 및 해결이 필요할 수 있습니다.

본건 2번지 지상에 분묘 1기가 소재하며, 소유자 미상의 제시외 수목이 식재되어 있습니다. 본건 3, 4번지는 공부상 면적과 토지대장 면적이 상이한 바, 경계 측량 및 정확한 면적 확인이 필요합니다.

거제시 남부면 지역에서는 과거 산업폐기물 처리 시설 유치 관련 논란이 있었으나, 본 물건의 구체적인 위치와는 직접적인 관련이 확인되지 않았습니다. 그러나 해당 지역의 전반적인 토지 이용 및 개발 관련 이슈는 지속적으로 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제시 남부면의 농촌 및 어촌 지역에 위치한 농지로서, 재매각 건이며 농지취득자격증명 발급이 필수적인 점, 그리고 상당수 필지가 맹지라는 점이 주요 특징입니다. 경매 절차상 특별한 권리 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 토지 이용의 제한과 제시외 물건 처리 문제 등을 신중하게 고려해야 합니다. 농업용 또는 전원생활 목적이 아니라면 투자 가치가 낮을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

농지 취득 및 경작에 관심 있는 분에게는 잠재력이 있을 수 있습니다. 특히 본건 5번지는 '주거나지' 상태이며 평지이므로, 다른 필지보다 활용 가능성이 상대적으로 높습니다.

맹지 해소를 위한 인접 토지와의 협상 또는 법적 절차(현황도로 인정 등)를 통한 도로 확보 방안을 강구한다면 토지의 가치를 크게 높일 수 있습니다.

토지이용계획상 관리지역, 자연취락지구, 역사문화환경보존지역 등에 포함되어 있어, 향후 관련 법규의 변화나 개발 계획 수립 시 용도 변경 또는 개발 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.

제시외 수목 및 분묘 관련 문제 해결 여부에 따라 토지의 실질적인 가치가 달라질 수 있으므로, 입찰 전 관련 사항을 면밀히 조사하는 것이 중요합니다.

법원 정보

통영지원 경매1계