나이스옥션 법원경매 통영 2024타경24427 [3] 경상남도 거제시 남부면 다포리 66-2 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경24427 [3] 경상남도 거제시 남부면 다포리 66-2 전 경매

• 사건번호: 2024타경24427
• 주소: 경상남도 거제시 남부면 다포리 66-2
• 용도: 전

통영지원 경매1계 2024타경24427 | 소재지: 경상남도 거제시 남부면 다포리 66-2 | 감정가: 116,350,000원 | 최저가: 23,369,000원 | 용도: 전

1. 통영지원 2024타경24427 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경24427 (3)

소재지: 경상남도 거제시 남부면 다포리 66-2

용도: 전

감정가: 116,350,000원

토지면적: 1414.68㎡ (약 427.9평)

매각대상: 토지매각 (총 5필지)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 강OO

채권자: 거OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 남부면 다포리에 위치하고 있으며, "다포마을" 인근에 자리 잡고 있습니다. 또한 "다대마을" 인근 지역도 일부 포함되어 있습니다. 주변 환경으로는 단독주택, 농경지, 그리고 임야 등이 혼재된 자연 친화적인 농촌 마을의 형태를 띠고 있습니다. 남해안의 아름다운 해안 경관을 배경으로 하고 있어, 조용하고 쾌적한 환경을 제공할 것으로 예상됩니다. 교통 상황 측면에서는 일부 토지는 차량 접근이 가능하나, 본건 1, 3, 4, 5번지 토지의 경우 맹지 상태로 인하여 차량 접근이 어려운 상황입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 소유자 및 채무자는 강OO으로 동일 인물입니다. 채권자는 거OOOOOOOO입니다.

매각 조건은 토지 전체를 매각하는 부동산임의경매이며, 재매각 건으로 진행되고 있습니다. 일괄 매각으로 처리됩니다.

특별히 주의해야 할 사항으로는 첫째, 해당 토지가 농지이므로 **농지취득자격증명**이 필수적으로 요구됩니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수보증금이 반환되지 않으므로 반드시 확인해야 합니다. 둘째, 일부 필지는 **맹지** 상태로 있어 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다. 셋째, **공부상 면적과 등기부상 면적이 상이**한 경우가 있습니다. 특히 [목록3]의 경우 등기부상 217평, 토지대장상 717㎡이며, [목록4]의 경우 등기부상 211평, 토지대장상 698㎡입니다. 실제 면적은 토지대장 기준이나, 향후 경계 측량 시 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. 넷째, **제시외 수목 및 분묘**가 소재합니다. [목록3] 지상의 수목은 매각에서 제외되며, [목록2] 지상에는 수목과 분묘가 소재합니다. 또한, [목록3] 지상의 수목은 타인 소유일 가능성이 조사되었고, [목록2] 및 [목록3] 지상의 제시외 수목은 소유권 귀속 여부 확인이 필요하며, 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 최저매각가격에 이미 반영된 것으로 보입니다. 입찰 전 해당 권리 관계를 철저히 재확인하는 것이 중요합니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

본 물건이 위치한 거제시 남부면 다포리는 거제시의 해안가에 자리한 전형적인 농어촌 지역입니다. 따라서 대규모 상업 시설이나 번화한 상권은 기대하기 어렵습니다. 주변은 주로 단독주택, 농경지, 임야 등으로 이루어져 있어 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 기본적인 마을 편의 시설(마을회관, 소규모 마트 등)은 인근 마을에 존재할 수 있으나, 대형마트, 병원, 학교 등 주요 생활 편의 시설은 차량으로 이동 가능한 거리에 위치할 것으로 보입니다. 거제 시내 중심부까지는 상당한 거리가 있을 수 있습니다. 아름다운 남해안의 해안 경관을 자랑하는 지역으로, 자연 휴양이나 전원생활을 선호하는 분들에게는 매력적인 환경입니다. 검색 결과, 해당 지역 주변에 직접적으로 인접한 대규모 혐오 시설(폐기물 처리장, 산업 폐수 배출 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 지역이 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 시설 운영에 대한 제한이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 잠재적 리스크 요인을 가지고 있습니다. 첫째, 일부 토지가 **맹지**로 도로에 직접 접하지 않아 건축이나 토지 이용 시 진입로 확보에 어려움이 따를 수 있습니다. 둘째, **농지 취득**이 필수적이므로, 농지취득자격증명 발급이 불가능할 경우 계약 자체가 무효가 될 수 있습니다. 셋째, **공부상 면적과 등기부상 면적 간 차이**가 존재하며, **제시외 수목 및 분묘**로 인해 실제 경계 측량 시 면적 변동이나 추가적인 분쟁 소지가 있습니다. 넷째, **권리 관계의 불확실성**으로 인해 제시외 수목 등의 소유권이 타인에게 있을 경우 토지 가치에 영향을 미칠 수 있으며, 법정지상권 성립 가능성도 고려해야 합니다. 다섯째, **재매각** 건이므로, 이전 매각 절차에서 문제가 발생했던 원인을 파악하고 신중하게 접근해야 합니다. 마지막으로, **토지이용계획** 상 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 개발 시 다양한 규제를 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 거제시 남부면 다포리에 위치한 토지 5필지로, 총 감정가는 1억 1천만 원대이며, 면적은 1414.68㎡(약 427.9평)입니다. 아름다운 해안 지역의 자연 환경 속에 위치하고 있다는 장점이 있습니다. 하지만 맹지, 농지취득자격증명 필수, 공부상 면적 불일치, 제시외 수목 및 분묘 존재, 불확실한 권리 관계 등 다수의 권리 및 토지 이용 관련 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 제시외 수목은 매각 대상에서 제외되거나 소유권이 불분명할 수 있어, 입찰 전 철저한 현장 확인과 권리 분석이 필수적입니다. 재매각이라는 점 또한 신중한 검토를 요합니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다. 첫째, **입지적 매력**으로, 거제시 남부면은 아름다운 해안 경관을 자랑하며, 조용한 전원생활이나 주말 주택 부지로의 잠재력을 가지고 있습니다. 둘째, 앞서 언급된 여러 리스크 요인으로 인해 **시세 대비 저렴하게 취득할 기회**가 될 수 있습니다. 셋째, 일부 지역이 계획관리지역 등으로 지정되어 있어, 향후 규제 완화 시 **제한적인 개발 가능성**을 기대해 볼 수 있습니다. 넷째, 농지로서의 **직접적인 활용 가능성**이 있습니다. 다만, 모든 투자는 철저한 권리 분석과 현장 확인을 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

법원 정보

통영지원 경매1계