나이스옥션 법원경매 통영 2024타경24427 [2] 경상남도 거제시 남부면 다대리 295 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경24427 [2] 경상남도 거제시 남부면 다대리 295 전 경매

• 사건번호: 2024타경24427
• 주소: 경상남도 거제시 남부면 다대리 295
• 용도: 전

통영지원 경매1계 2024타경24427 | 소재지: 경상남도 거제시 남부면 다대리 295 | 감정가: 164,000,000원 | 최저가: 42,991,000원 | 용도: 전

1. 통영지원 2024타경24427 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경24427 (2)

소재지: 경상남도 거제시 남부면 다대리 295

용도: 전 (농경지)

감정가: 164,000,000원

토지면적: 769.00㎡ (약 232.62평)

토지 지분율: 100% (단독 소유)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각 (토지만 경매 진행)

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 강OO

채무자: 강OO

채권자: 거OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 분묘기지권, 재매각

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 남부면에 위치하며, "다대마을" 및 "다포마을" 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위 환경으로는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 전원생활 및 농업 활동에 적합한 입지입니다. 하지만 본건 토지 중 일부(1, 3, 4번지)는 차량 접근이 불가한 맹지 상태이며, 일부 토지는 포장도로에 접해 있어 접근성에 차이가 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본건의 소유자는 강OO이며, 동일인 명의로 채무가 있어 임의경매로 진행되고 있습니다. 채권자는 거OOOOOOOO입니다. 소유권에 있어 복잡한 권리관계는 없어 보이나, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로 유의해야 합니다. 또한, 토지 지상에 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 거제시 남부면의 다대리 및 다포리 인근에 위치한 농경지로서, 주변에 주거시설 및 농경지, 임야가 분포하고 있습니다. 대규모 상업 시설이나 편의 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 상점들이 있을 것으로 예상됩니다. 농업 활동과 연계된 지역 특성을 가지며, 관광객을 위한 펜션이나 숙박 시설 관련 잠재력은 있으나, 일반적인 상권 활성화 지역과는 거리가 있습니다.

1.5. 생활정보

거제시 남부면은 비교적 한적한 해안 지역으로, 조용하고 자연 친화적인 생활 환경을 제공합니다. 지역 내에는 기본적인 편의 시설 및 농산물 직거래 장터 등이 있을 수 있으며, 거제 시내로 이동 시 차량으로 약 30~40분가량 소요될 것으로 예상됩니다. 해안과 인접해 있어 바다를 이용한 여가 활동이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 농지법에 따라 해당 토지를 취득하기 위해서는 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 이를 제출하지 못할 경우 계약이 무효 처리되고 매수 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

분묘기지권 발생 가능성: 토지 위에 분묘 1기가 확인되었으며, 육안으로 식별 어려운 분묘가 추가로 존재할 가능성이 있습니다. 분묘 존재 시 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

토지 이용 제약: 일부 토지는 맹지 상태로, 도로 접근성이 없어 토지 이용에 제약이 있습니다. 또한, 계획관리지역, 자연환경보전지역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 용도지구에 속해 있어 건축 및 개발 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

면적 공부상 차이: 본건 3, 4번지의 경우 등기사항전부증명서와 토지대장의 면적이 상이하게 기재되어 있어, 실제 측량을 통해 정확한 면적 확인이 필요합니다.

제시외 수목 및 소유권 문제: 토지 위에 식재된 제시외 수목의 소유권이 불분명하며, 이로 인해 토지 가치 및 활용에 영향을 미칠 수 있으므로 경매 진행 시 소유권 귀속 여부를 재확인해야 합니다.

향후 토지 가치 상승의 변수: 거제시 남부면 지역의 개발 계획이나 관광 자원 개발 등에 따라 토지 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 거제시 남부면의 자연 환경 속에 위치한 농경지로서, 전원생활이나 농업용 토지를 찾는 분들에게 적합할 수 있습니다. 그러나 맹지, 분묘, 농지취득자격증명 요건 등 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 이를 충분히 인지하고 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 잠재적 가치를 판단해야 합니다. 특히, 제시외 수목과 분묘 문제, 그리고 공부상 면적 차이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

전원생활 또는 농업용 부지로서의 잠재력 보유.

거제시의 관광 자원 개발 또는 지역 발전 계획에 따른 미래 가치 상승 가능성.

(단, 위에서 언급된 리스크 요인들을 모두 해소하거나 감안할 수 있는 경우에 한함)

[주변 시설 및 혐오시설 검색 결과]

경매 정보 및 주변 지역 탐문 결과, 경상남도 거제시 남부면 지역은 대체로 농경지, 임야, 해안가 마을 등으로 구성된 전원적인 환경을 가지고 있습니다. 대규모 공업단지나 혐오시설(폐기물 처리장, 축사 밀집 지역 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 소규모의 축사 등이 산재해 있을 가능성은 배제할 수 없으므로, 현장 방문 시 직접 확인이 필요합니다. 또한, ‘문화재보호법’에 따른 역사문화환경보존지역 및 ‘중점경관관리구역’으로 지정된 지역이 포함되어 있어, 개발 시 환경 보존 및 경관 관련 규제를 받을 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매1계