나이스옥션 법원경매 통영 2024타경25178 [11] 경상남도 거제시 옥포동 1913-1 청송빌라 4층404호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경25178 [11] 경상남도 거제시 옥포동 1913-1 청송빌라 4층404호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경25178
• 주소: 경상남도 거제시 옥포로4길 40, 4층404호 (옥포동,청송빌라)
• 감정가: 86,100,000원
• 최저가: 44,083,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 아파트

통영지원 경매1계 2024타경25178 | 소재지: 경상남도 거제시 옥포로4길 40, 4층404호 (옥포동,청송빌라) | 감정가: 86,100,000원 | 최저가: 44,083,000원 | 용도: 아파트

1. 통영지원 2024타경25178 (11) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경25178 (11)

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 1913-1 청송빌라 4층404호

용도: 아파트

감정가: 86,100,000원

토지면적: 41.40㎡ (약 12.52평)

토지 지분율: 4140

건물면적: 84.66㎡ (약 25.62평)

건물 지분율: 8466

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 주OOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 거OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 옥포동에 위치하며, '옥포중학교'의 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설, 교육시설 등이 혼재된 상업지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 제반 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다. 물건지 북측 및 서측으로는 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있어 교통 및 접근성이 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 소유자는 주OOOOOO이며, 채무자는 주OOOOOOOOO, 채권자는 거OOOOOOOO입니다. 임대 관계는 현재 미상으로 확인되었습니다. 경매 진행 시 말소기준권리보다 후순위 권리들은 정리될 것으로 예상되나, 정확한 권리 분석 및 인수되는 권리 관계는 등기부등본 및 현장 조사를 통해 면밀히 확인이 필요합니다. (참고: 일부 검색 결과에서 임차인 '정화수'와 '주식회사 미스고'가 대항력 있음으로 표시되나, 이는 현황조사서 내용을 바탕으로 하므로 추가 확인이 필수적입니다.)

1.4. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로, 사용승인은 2000년 3월 6일에 되었고 2004년 1월 2일 증축되었습니다. 외벽은 석재 타일 붙임 마감, 내벽은 벽지, 타일 붙임 및 인테리어 마감, 창호는 알루미늄 및 PVC 창호로 되어 있습니다.

건물 이용상태는 근린생활시설 및 주택으로 사용 중입니다.

1층: 일반음식점 (방, 홀, 주방, 화장실 등)

2층: 제2종근린생활시설 (현: 사무소, 화장실 등)

3층: 다가구주택 2세대

4층: 계단실 등

구분건물 중 본 건 4층 404호는 아파트로 이용 중이며, 집합건축물대장 건축물현황도상 "방3, 거실, 주방, 욕실 등"으로 이용 가능합니다. 제반 위생·급배수 설비 및 개별 난방 설비가 갖춰져 있습니다.

토지는 가로장방형 평지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 일반상업지역에 속합니다. 토지이용계획 및 제한상태로는 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

'공부와의 차이' 사항으로는, 기호 3) (다른 구분건물)의 대지권 비율이 의뢰목록상 '96,030분의 4,140'이나 등기사항전부증명서상 '96,030분의 3,923'으로 차이가 있습니다. 이는 본 물건 404호에는 직접적인 영향이 없으나, 건물 전체의 대지권 비율 변동 가능성을 시사합니다.

제시외 사항으로는, 기호 6) 지상에 제시 외 구조물 1개 동이 소재하며, 기호 4) 지상에 철거되지 않은 건물 바닥이 잔존합니다. 또한, 토지 및 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 정확한 확인을 위해서는 전문적인 지적 측량이 필요할 수 있습니다. (본건 지상의 수목 및 구축물 등은 토지 평가 시 고려되었습니다.)

아파트의 경우, 제공된 정보에서 전용면적은 별도로 명시되지 않았으며, 건물면적 84.66㎡ (약 25.62평)은 분양면적 또는 공급면적으로 해석될 수 있습니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 위치한 옥포동은 과거 조선업 호황 시기에 '외환위기도 비껴간다'는 말이 있을 정도로 번성했던 지역이나, 최근에는 조선업 경기 침체와 더불어 외국인 및 하청업체 근로자 등 유입 인구의 소비력 감소로 인해 상권이 위축되는 경향을 보이고 있다는 분석이 있습니다. 대형 유통업체 입점 논의와 전통시장 상인들의 우려 등 상권 내에서도 변화와 고민이 공존하고 있습니다. 그럼에도 불구하고, 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설 등이 혼재된 상업지대의 특성상 기본적인 상업 활동은 유지되고 있습니다.

1.6. 생활정보

단지 인근에 '옥포중학교'가 소재하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 또한, 차량 접근이 용이하며 대중교통 이용도 가능한 수준으로, 거제시 내 주요 지역으로의 이동이 가능합니다. 옥포항 수변공원 등이 인근에 위치해 있으며, 거제시의 다양한 관광 명소(옥포대첩기념공원 등)와도 접근성이 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

- 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 불명확하여 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

- 건물 내부 미확인: 4층 404호를 포함한 일부 구분건물의 내부 확인이 이해관계인 부재로 인해 외부 관찰 등으로 이루어졌으므로, 실제 내부 상태는 응찰 시 반드시 재확인해야 합니다.

- 제시 외 건물 및 잔존물: 토지 지상에 제시 외 구조물이 존재하며, 잔존하는 건물 바닥 등이 있어 관련 소유권 귀속 여부 및 처리 방안을 경매 진행 시 확인해야 합니다.

- 지적 경계 불명확: 토지와 인접 토지 간 지적 경계가 불명확하여, 정확한 경계 확인을 위해서는 전문 지적 측량이 필요할 수 있습니다.

- 건물 노후화 및 관리 상태: 2000년 건축된 건물로, 일부 구분건물(기호 3)에서는 누수, 곰팡이, 바닥 물 고임 등의 문제가 확인되었습니다. 비록 본 건 404호의 내부 상태는 확인되지 않았으나, 건물 전반의 노후화 및 관리 상태에 대한 점검이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 옥포동의 상업지대에 위치한 아파트입니다. 옥포중학교 인근으로 교육 시설 접근성이 있으며, 차량 및 대중교통 이용이 가능한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 8천6백만 원대로, 면적 대비 합리적인 수준으로 평가되었습니다. 하지만 상권의 전반적인 위축 가능성, 임대 관계 미확인, 건물 내부 상태 미확인 등 명도 및 활용에 있어 주의가 필요한 사항들이 존재합니다. 특히, 제시 외 건물 및 지적 경계 불명확 등은 추가적인 확인 및 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

1.9. 투자 포인트

- 합리적인 감정가: 8천6백만 원대의 감정가는 향후 시세 상승 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 고려할 때 투자 매력도를 높일 수 있습니다.

- 역세권(교육/상업) 잠재력: 옥포중학교 인근이며 상업지대에 위치하여, 향후 지역 개발 및 상권 활성화 시 수혜를 기대할 수 있습니다.

- 실거주 및 임대 수익 가능성: 내부 상태 확인 후 수리하여 실거주용으로 활용하거나, 임대 수익을 창출하는 방안을 고려해 볼 수 있습니다.

- 명도 및 내부 확인을 통한 가치 극대화: 잠재적 리스크로 언급된 부분들을 명확히 파악하고 해결한다면, 투자 가치를 더욱 높일 수 있습니다.

참고: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 법률 전문가의 자문을 통해 최종적인 투자 결정을 내리시길 권장합니다.1.통영지원 2024타경25178 (11) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경25178 (11)

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 1913-1 청송빌라 4층404호

용도: 아파트

감정가: 86,100,000원

토지면적: 41.40㎡ (약 12.52평)

토지 지분율: 4140

건물면적: 84.66㎡ (약 25.62평)

건물 지분율: 8466

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 주OOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 거OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 옥포동에 위치하며, '옥포중학교'의 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설, 교육시설 등이 혼재된 상업지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 제반 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다. 물건지 북측 및 서측으로는 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있어 교통 및 접근성이 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 소유자는 주OOOOOO이며, 채무자는 주OOOOOOOOO, 채권자는 거OOOOOOOO입니다. 임대 관계는 현재 미상으로 확인되었습니다. 경매 진행 시 말소기준권리보다 후순위 권리들은 정리될 것으로 예상되나, 정확한 권리 분석 및 인수되는 권리 관계는 등기부등본 및 현장 조사를 통해 면밀히 확인이 필요합니다. (참고: 일부 검색 결과에서 임차인 '정화수'와 '주식회사 미스고'가 대항력 있음으로 표시되나, 이는 현황조사서 내용을 바탕으로 하므로 추가 확인이 필수적입니다.)

1.4. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로, 사용승인은 2000년 3월 6일에 되었고 2004년 1월 2일 증축되었습니다. 외벽은 석재 타일 붙임 마감, 내벽은 벽지, 타일 붙임 및 인테리어 마감, 창호는 알루미늄 및 PVC 창호로 되어 있습니다.

건물 이용상태는 근린생활시설 및 주택으로 사용 중입니다.

1층: 일반음식점 (방, 홀, 주방, 화장실 등)

2층: 제2종근린생활시설 (현: 사무소, 화장실 등)

3층: 다가구주택 2세대

4층: 계단실 등

구분건물 중 본 건 4층 404호는 아파트로 이용 중이며, 집합건축물대장 건축물현황도상 "방3, 거실, 주방, 욕실 등"으로 이용 가능합니다. 제반 위생·급배수 설비 및 개별 난방 설비가 갖춰져 있습니다.

토지는 가로장방형 평지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 일반상업지역에 속합니다. 토지이용계획 및 제한상태로는 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

'공부와의 차이' 사항으로는, 기호 3) (다른 구분건물)의 대지권 비율이 의뢰목록상 '96,030분의 4,140'이나 등기사항전부증명서상 '96,030분의 3,923'으로 차이가 있습니다. 이는 본 물건 404호에는 직접적인 영향이 없으나, 건물 전체의 대지권 비율 변동 가능성을 시사합니다.

제시외 사항으로는, 기호 6) 지상에 제시 외 구조물 1개 동이 소재하며, 기호 4) 지상에 철거되지 않은 건물 바닥이 잔존합니다. 또한, 토지 및 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 정확한 확인을 위해서는 전문적인 지적 측량이 필요할 수 있습니다. (본건 지상의 수목 및 구축물 등은 토지 평가 시 고려되었습니다.)

아파트의 경우, 제공된 정보에서 전용면적은 별도로 명시되지 않았으며, 건물면적 84.66㎡ (약 25.62평)은 분양면적 또는 공급면적으로 해석될 수 있습니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 위치한 옥포동은 과거 조선업 호황 시기에 '외환위기도 비껴간다'는 말이 있을 정도로 번성했던 지역이나, 최근에는 조선업 경기 침체와 더불어 외국인 및 하청업체 근로자 등 유입 인구의 소비력 감소로 인해 상권이 위축되는 경향을 보이고 있다는 분석이 있습니다. 대형 유통업체 입점 논의와 전통시장 상인들의 우려 등 상권 내에서도 변화와 고민이 공존하고 있습니다. 그럼에도 불구하고, 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설 등이 혼재된 상업지대의 특성상 기본적인 상업 활동은 유지되고 있습니다.

1.6. 생활정보

단지 인근에 '옥포중학교'가 소재하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 또한, 차량 접근이 용이하며 대중교통 이용도 가능한 수준으로, 거제시 내 주요 지역으로의 이동이 가능합니다. 옥포항 수변공원 등이 인근에 위치해 있으며, 거제시의 다양한 관광 명소(옥포대첩기념공원 등)와도 접근성이 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

- 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 불명확하여 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

- 건물 내부 미확인: 4층 404호를 포함한 일부 구분건물의 내부 확인이 이해관계인 부재로 인해 외부 관찰 등으로 이루어졌으므로, 실제 내부 상태는 응찰 시 반드시 재확인해야 합니다.

- 제시 외 건물 및 잔존물: 토지 지상에 제시 외 구조물이 존재하며, 잔존하는 건물 바닥 등이 있어 관련 소유권 귀속 여부 및 처리 방안을 경매 진행 시 확인해야 합니다.

- 지적 경계 불명확: 토지와 인접 토지 간 지적 경계가 불명확하여, 정확한 경계 확인을 위해서는 전문 지적 측량이 필요할 수 있습니다.

- 건물 노후화 및 관리 상태: 2000년 건축된 건물로, 일부 구분건물(기호 3)에서는 누수, 곰팡이, 바닥 물 고임 등의 문제가 확인되었습니다. 비록 본 건 404호의 내부 상태는 확인되지 않았으나, 건물 전반의 노후화 및 관리 상태에 대한 점검이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 옥포동의 상업지대에 위치한 아파트입니다. 옥포중학교 인근으로 교육 시설 접근성이 있으며, 차량 및 대중교통 이용이 가능한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 8천6백만 원대로, 면적 대비 합리적인 수준으로 평가되었습니다. 하지만 상권의 전반적인 위축 가능성, 임대 관계 미확인, 건물 내부 상태 미확인 등 명도 및 활용에 있어 주의가 필요한 사항들이 존재합니다. 특히, 제시 외 건물 및 지적 경계 불명확 등은 추가적인 확인 및 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

1.9. 투자 포인트

- 합리적인 감정가: 8천6백만 원대의 감정가는 향후 시세 상승 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 고려할 때 투자 매력도를 높일 수 있습니다.

- 역세권(교육/상업) 잠재력: 옥포중학교 인근이며 상업지대에 위치하여, 향후 지역 개발 및 상권 활성화 시 수혜를 기대할 수 있습니다.

- 실거주 및 임대 수익 가능성: 내부 상태 확인 후 수리하여 실거주용으로 활용하거나, 임대 수익을 창출하는 방안을 고려해 볼 수 있습니다.

- 명도 및 내부 확인을 통한 가치 극대화: 잠재적 리스크로 언급된 부분들을 명확히 파악하고 해결한다면, 투자 가치를 더욱 높일 수 있습니다.

참고: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 법률 전문가의 자문을 통해 최종적인 투자 결정을 내리시길 권장합니다.

법원 정보

통영지원 경매1계