나이스옥션 법원경매 통영 2024타경25178 [6] 경상남도 거제시 옥포동 1913-6 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경25178 [6] 경상남도 거제시 옥포동 1913-6 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경25178
• 주소: 경상남도 거제시 옥포성안로2길 23-1
• 감정가: 771,860,060원
• 최저가: 395,192,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

통영지원 경매1계 2024타경25178 | 소재지: 경상남도 거제시 옥포성안로2길 23-1 | 감정가: 771,860,060원 | 최저가: 395,192,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 통영지원 2024타경25178 (6) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경25178 (6)

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 1913-6

용도: 근린생활시설 (건물은 근린생활시설 및 주택으로 이용 중)

감정가: 771,860,060원

토지면적: 165.00㎡ (약 49.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 397.18㎡ (약 120.15평)

건물 제시외면적: 23.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 주OOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 거OOOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 옥포동에 소재하며, "옥포중학교"의 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설 및 교육시설 등이 혼재된 상업지대입니다. 차량 접근이 용이하며 대중교통 이용 상황은 보통입니다. 토지들은 각각 남측, 북동측, 동측, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호한 편입니다. 거제시는 한국전쟁 당시 포로수용소 유적지(거제도 포로수용소 유적공원)와 임진왜란 당시 이순신 장군의 첫 승전지인 옥포대첩 기념공원 등 역사적으로 의미 있는 장소들이 있는 지역입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 제공된 정보에 따르면 채권자는 거OOOOOOOO이며, 채무자 및 소유자는 주OOOOOOOOO 및 주OOOOOO입니다. 임의경매의 특성상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없다면 경매 절차를 통해 낙찰자는 소유권을 취득하게 됩니다. 다만, 제공된 정보만으로는 모든 권리관계를 파악하기 어렵기에, 실제 입찰 시에는 등기부등본 및 법원 매각물건명세서 등을 통해 추가적인 권리 분석이 필수적입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 옥포동 일대는 상업지역으로, 다양한 업종의 근린생활시설과 함께 주거용 건물들이 혼재되어 있습니다. 이는 지역 내 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있음을 시사합니다. "옥포중학교"와 인접해 있어 학생 및 교직원 수요가 예상되며, 주변에 공동주택 및 숙박시설 등이 위치하여 잠재적인 고객층이 다양할 것으로 보입니다. 거제시 옥포동은 조선업 발달과 함께 성장한 지역으로, 지역 경제 활동과 밀접한 관련이 있는 상권입니다.

5. 생활정보

물건의 1층은 일반음식점으로, 2층은 제2종근린생활시설(사무소)로 이용되었으며, 3층에는 다가구주택 2세대가, 4층에는 계단실 등으로 구성되어 있어 상업시설과 주거시설이 복합적으로 운영되고 있습니다. 건물 자체는 철근콘크리트 구조의 4층 건물로, 2000년에 사용승인을 받고 2004년에 증축되었습니다. 주변에 공동주택 단지들이 분포하고 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

- 토지 지적경계 불분명: 목록 6번 토지는 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 정확한 확인을 위해 지적 측량이 필요합니다. [주의사항]

- 제시외 구조물: 기호 6번 토지 지상에 제시 외 구조물이 있으며, 소유권 귀속 여부를 재확인하여 일괄 경매 여부를 결정해야 합니다. 다만, 감정평가에서는 토지 가치 형성에 미치는 영향이 경미하다고 보았으나, 응찰 시 유의해야 합니다. [주의사항, 감정평가서 요약]

- 건물 하자 가능성: 구분건물 중 기호 3호(지하 1층)는 제2종근린생활시설(사무소)로, 현재 공실 상태이며 누수, 곰팡이, 바닥 물 고임 등의 문제가 존재합니다. 이로 인한 수리 비용 발생 가능성이 있습니다. [구분건물감정평가요항표]

- 내부 확인 곤란: 일부 구분건물(기호 1, 2, 7, 10, 12호)은 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 외부 관찰에 따른 평가가 이루어졌으므로, 응찰 시 내부 상태를 반드시 재확인해야 합니다. [구분건물감정평가요항표]

- 토지 잔존물: 기호 4번 토지 지상에 철거되지 않은 건물 바닥이 잔존하고 있습니다. [기타참고사항(임대관례 및 기타)]

- 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 확인되지 않아 명도 및 임대 수익 예측에 불확실성이 존재합니다. [감정평가서 요약]

- 대지권 비율 차이: 기호 3호 구분건물은 의뢰 목록상 대지권 비율과 등기부등본상 대지권 비율에 차이가 있습니다 (약 39.23㎡ 기준). [구분건물감정평가요항표]

- 건물 노후화: 건물 사용 승인일(2000년) 및 증축일(2004년)을 고려할 때, 일정 부분 노후화에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제시 옥포동의 상업지역에 위치하며, 근린생활시설과 주택이 혼합된 복합 용도의 건물입니다. 옥포중학교 인근에 자리하고 있어 교육 시설 접근성이 좋으며, 차량 및 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 역사적으로 의미 있는 지역이며, 주변에 관광 자원도 분포하고 있습니다. 하지만 토지 경계 불명확, 제시외 건물, 구분건물 내 누수 및 곰팡이 문제, 내부 확인 곤란 등 다수의 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 인수할 권리 및 명도 관련 사항, 건물 하자 보수 비용 등을 면밀히 파악한 후 신중하게 입찰에 참여해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

- 상업지역 내 위치: 1, 2층의 근린생활시설 공간은 다양한 상업 용도로 활용 가능성이 높습니다.

- 주거 공간 활용: 3층의 다가구주택 및 4층의 주거 공간은 임대 수익 창출에 기여할 수 있습니다.

- 지역 잠재력: 거제시 옥포동은 조선 산업과 더불어 발전해 왔으며, 역사 및 관광 자원과 연계된 지역 특성을 가집니다.

- 일괄 매각의 이점: 토지와 건물을 일괄 매각함으로써 향후 개발 또는 활용 계획 수립 시 용이할 수 있습니다.

- 신중한 접근 필요: 상기 열거된 리스크 요인들을 철저히 파악하고, 예상되는 수리 비용 및 명도 관련 비용 등을 충분히 고려하여 실질적인 투자 가치를 산정하는 것이 중요합니다. 특히 지적 경계 문제와 구분건물의 하자 여부는 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

법원 정보

통영지원 경매1계