나이스옥션 법원경매 통영 2024타경26560 [2] 경상남도 거제시 하청면 하청리 427 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경26560 [2] 경상남도 거제시 하청면 하청리 427 답 경매

• 사건번호: 2024타경26560
• 주소: 경상남도 거제시 하청면 하청리 427
• 감정가: 65,100,000원
• 최저가: 13,653,000원
• 유찰 횟수: 7회
• 용도: 답

통영지원 경매1계 2024타경26560 | 소재지: 경상남도 거제시 하청면 하청리 427 | 감정가: 65,100,000원 | 최저가: 13,653,000원 | 용도: 답

1. 통영지원 2024타경26560 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경26560 (2)

소재지: 경상남도 거제시 하청면 하청리 427

용도: 답 (논)

감정가: 65,100,000원

토지면적: 420.00㎡ (약 127.05평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 윤OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 하OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 재매각

주의사항:

- 일괄매각. 맹지임.

- 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환

- 인접토지와의 지적경계 불분명하여 지적측량 필요

1.2. 입지조건

본건 토지는 경상남도 거제시 하청면 하청리 소재 "신창마을회관" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 불가능한 맹지 상태로, 교통 및 접근성은 매우 제한적입니다. 인근에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 농경지대임을 감안할 때 주변 환경은 조용한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 소유자 윤OO의 채무 불이행으로 인해 경매가 진행되고 있습니다. 경매의 주요 특징으로는 '농지취득자격증명'을 반드시 제출해야 한다는 점입니다. 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 반환되지 않는다는 점에 유의해야 합니다. 또한, '재매각' 물건이라는 점은 이전 매각 절차에서 계약이 성사되지 못했거나 문제가 있었음을 시사합니다. 권리 관계는 명확히 드러난 사항이 없으나, 통상적으로 경매 낙찰 시 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 농지 취득 관련 증빙이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본건 토지는 농경지대로서, 현재 특별한 상업 활동이나 상권 형성이 이루어지지 않은 지역입니다. '신창마을회관'이 인근에 위치하고 있어 마을 공동체와 관련된 기본적인 생활 기반은 존재할 수 있으나, 상업적 가치를 논하기는 어렵습니다. 향후 개발 가능성은 낮으며, 주로 농업적 활용에 국한될 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

본건 토지는 농촌 지역에 위치하여 주변에 편의 시설이 많지는 않습니다. 가장 가까운 생활 편의 시설은 하청면 소재지나 인근 마을의 소규모 상점 및 관공서 등이 될 것으로 예상됩니다. 차량 접근이 어려운 맹지라는 점은 일상생활의 불편함을 초래할 수 있습니다. 자연 환경은 농경지 특성상 상대적으로 쾌적할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건 토지 매입 시 고려해야 할 주요 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, '맹지'로 차량 접근이 불가능하며 공공 도로와 직접 연결되지 않아 이용 및 활용에 상당한 제약이 따릅니다.

둘째, '농지취득자격증명'이 필수이며, 이를 취득하지 못하면 보증금을 잃게 됩니다. 실제 농업인이 아니거나 관련 자격을 갖추기 어려운 경우 매입 자체가 불가능할 수 있습니다.

셋째, '인접 토지와의 지적 경계가 불분명'하여 향후 측량 비용이 발생할 수 있습니다.

넷째, '재매각' 물건으로, 앞선 매각에서 문제가 발생했음을 인지하고 철저한 조사가 필요합니다.

다섯째, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 축산업 관련 용도로 활용하는 데 제한이 있습니다.

1.7. 종합 의견

경상남도 거제시 하청면 하청리 427 소재 토지는 감정가 6,510만원에 경매로 나왔으나, 맹지, 농지취득자격증명 필요, 지적 경계 불분명 등 다수의 치명적인 단점을 안고 있습니다. 특히 차량 접근이 불가능한 맹지라는 점과 농지법상 취득 자격이 요구된다는 점은 매수자에게 큰 부담으로 작용할 것입니다. 재매각 물건이라는 점 역시 신중한 접근을 요합니다. 종합적으로 볼 때, 현재 상태로는 일반적인 투자 목적보다는 해당 토지를 실질적으로 농업에 활용할 수 있는 특정 수요자에게만 제한적으로 고려될 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

본건 토지의 투자 포인트는 매우 제한적입니다.

- 농업 경영 목적의 실수요자: 실제 농지를 취득하여 경작할 의사가 있는 분이라면, 농지취득자격증명 발급 요건을 충족하는지 확인 후 접근해 볼 수 있습니다.

- 장기적 관점에서의 가치 상승 기대: 거제시의 전반적인 개발 계획이나 지역 균형 발전 계획에 따라 향후 도로 개설 등 접근성 개선이 이루어질 가능성도 배제할 수는 없으나, 이는 매우 불확실하며 장기적인 시계가 필요합니다.

- 저평가 매력: 감정가 대비 면적이 넓다는 점은 매력적일 수 있으나, 앞서 언급한 여러 리스크를 감안할 때 단순한 가격 비교만으로는 투자를 결정하기 어렵습니다.

결론적으로, 본건은 투자보다는 실수요 중심의 신중한 접근이 필요한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

통영지원 경매1계