나이스옥션 법원경매 통영 2024타경27617 [1] 경상남도 거제시 연초면 연사리 651 전 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경27617 [1] 경상남도 거제시 연초면 연사리 651 전 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매1계 2024타경27617 | 소재지: 경상남도 거제시 연초면 연사리 651 | 감정가: 107,267,000원 | 최저가: 22,496,000원 | 용도: 전

1. 통영지원 2024타경27617 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경27617 (1)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 연사리 651

용도: 전

감정가: 107,267,000원

토지면적: 605.00㎡ (약 183.01평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 신OO

채무자: 박OO

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 연초면 연사리에 위치하며, "연초고등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 농경지, 순수임야 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 농기계 등 농업용 차량의 출입은 용이한 편이며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 지적도상으로는 맹지이나, 현황으로는 남측으로 폭 2~3m의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 가능합니다. 다만, 해당 도로의 이용 관련 사항은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자는 신OO, 채무자는 박OO입니다. 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 특이사항으로는 재매각 물건이며, 유동화물건이라는 점입니다. 토지 상에는 분묘 2기가 소재하고 있어 분묘기지권 성립 가능성이 있으며, 감정평가 시 이를 반영하였습니다. 또한, 매수자는 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않으니 유의해야 합니다. 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 전문적인 지적 측량이 요구됩니다.

1.4. 상권분석

물건지의 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 전형적인 농촌 및 준주거 지역의 형태를 띠고 있습니다. 따라서 활발한 상업 활동이 이루어지는 상권 지역으로 보기는 어렵습니다. 연초고등학교가 인근에 위치하고 있어 관련 수요는 일부 있을 수 있으나, 전반적으로는 지역 주민 및 농업 활동을 중심으로 한 생활권으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

본 물건이 위치한 경상남도 거제시 연초면 연사리는 자연 친화적인 환경을 갖춘 지역입니다. 주변에 학교(연초고등학교)가 있고, 농경지와 임야가 혼재하여 조용하고 한적한 생활을 누릴 수 있습니다. 연초면 소재지나 인근의 생활 편의 시설을 이용하기 위해서는 차량을 이용해야 할 것으로 보입니다. 거제자연휴양림 등 관광지와의 접근성은 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, 지적도상 맹지이나 현황 도로 접합의 상태로, 실제 이용 및 향후 건축 시 도로 관련 법규 준수 여부 확인이 필요합니다.

둘째, 지상 분묘 2기에 대한 분묘기지권 성립 가능성이 있어 토지 사용에 제약이 따를 수 있으며, 이는 추후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

셋째, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환이라는 중대한 불이익이 발생하므로, 취득 요건을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

넷째, 인접 토지와의 지적 경계 불분명으로 인한 지적 측량 비용 및 시간 소요가 예상됩니다.

다섯째, 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 제한이 따릅니다.

여섯째, 재매각 물건으로, 이전 경매에서 유찰된 원인에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

주변을 탐색한 결과, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 다수 확인되지는 않았으나, 가축사육제한구역이라는 점은 축산업 관련 시설의 입지가 제한됨을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 연초면 연사리에 위치한 토지 매각 물건으로, 농지로서의 가치를 가지고 있습니다. 다만, 지적도상 맹지, 분묘 존재, 농지취득자격증명 필요, 지적 경계 불분명, 개발 제한 구역 지정 등 다수의 복합적인 제약 요건을 안고 있습니다. 이러한 요인들은 가격 결정에 영향을 미쳤을 것으로 보이며, 특히 재매각 물건이라는 점은 신중한 접근을 요구합니다. 본 물건의 취득을 위해서는 해당 토지의 법적, 실질적 이용 가능성을 면밀히 검토하고, 관련 법규 및 절차를 철저히 숙지해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 다양한 권리 및 제약 사항으로 인해 비교적 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

둘째, 향후 거제시의 지역 개발 계획이나 도시 계획 변경에 따라 토지 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

셋째, 농업에 종사하거나, 관련 법규 및 절차를 충분히 이해하고 극복할 수 있는 경험이 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

넷째, 분묘 이장 또는 분묘기지권에 대한 명확한 해결 방안을 모색할 수 있다면 토지 활용도를 높일 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매1계