나이스옥션 법원경매 진주 2020타경4309 [1] 경상남도 남해군 남면 선구리 630-7 1동호 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산호 · 평가일 2020.06.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 남면 선구리에 소재하는 부동산으로서, 부근은 단독주택, 근린생활시설, 펜션 등이 혼재하는 해안 주상 복합지대로서, 북서측 인근에 "몽돌해변"이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1,3,4,5,7: 5필지 일단의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.
기호2: 부정형의 토지로서, "도로"임.
기호6: 의뢰외 토지와 일단의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.
(본 토지는 외관상 가호1-7 토지 일단의 알펜옥비치 펜션으로 이용중임)

인접 도로상태

기호1,3,4,5,7: 본건 북서측 및 북동측으로 폭 6미터 및 4미터 내외의 도로와 접함.
기호6: 본건 남동측으로 폭 2미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,3,4,5,6,7: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 하수처리구역.

제시목록 외의 물건

제시외건물 및 제시외물건 등이 소재함.
(감정평가액의 산출근거 및 결정의견 7항 그 밖의 사항 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 8,9,10,11,13,14,15: 철근콘크리트조 콘크리트경사슬래브지붕 2층 건물로서,
외 벽: 외장석재등 마감,
내 벽: 벽지 및 타일등 마감,
바 닥: 장판지 및 타일등 마감,
창 호: 샷시창호임.

기호 12: 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 4층 건물로서,
외 벽: 외장석재등 마감,
내 벽: 몰탈위페인트 및 타일등 마감,
바 닥: 장판지 및 타일등 마감,
창 호: 샷시창호임.

기호 16: 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 단층 건물로서,
외 벽: 외장석재등 마감,
바 닥: 타일등 마감,
창 호: 샷시창호임.

이용상태

기호 8,9,10,11,13,14,15: 공부상 다가구주택이나, 외관상 표시는 펜션(알펜옥비치)으로 이용중임.
기호 12: 근린생활시설 등으로 이용중임.
기호 16: 사무실 및 화장실 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물이 소재함.
(감정평가액의 산출근거 및 결정의견 7항 그 밖의 사항 참조)

공부와의 차이

제시외건물이 소재함.
(감정평가액의 산출근거 및 결정의견 7항 그 밖의 사항 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 목록2.지분매각. 제시외물건[감정서상 ㄱ~ㄲ]매각포함
- 목록8~11.건물은 목록6.(선구리 630-7) 및 의뢰외 토지(630-5. 향촌마을회 소유)와 일단의 건부지로 등재
- 목록12~16.건물의 도로명 주소는 ‘남면로1031번길 37’로 조사됨
- 목록8~11. 및 13~16. 공부상 용도는 다가구주택으로 등재되어 있으나 현황 펜션으로 이용중[운영여부 미상]
- 목록12~16. 일반건축물대장상 위반건축물[도시건축과-26450호(2018.05.17.)]로 등재되어 있으므로 관할 행정관서 확인요함
- 김영주로부터 공사대금 5억원에 대한 유치권신고가 제출되었으나, 채권자 농업협동조합자산관리회사가 유치권부존재확인의 원고승소판결[수원지방법원 2021가단541468 유치권부존재확인, 2024.04.16. 확정]을 제출함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 진주지원 2020타경4309 (1)

소재지: 경상남도 남해군 남면 선구리 630-7 (주요 토지), 도로명주소: 경상남도 남해군 남면로1031번길 37

용도: 근린시설 (공부상), 펜션, 단독주택, 근린생활시설 (현황)

감정가: 1,595,848,660 원

토지면적: 1376.00 ㎡ (약 416.2 평) (전체) / 1370.0006 ㎡ (약 414.4 평) (지분)

건물면적: 727.26 ㎡ (약 220.1 평) (전체) / 727.26 ㎡ (약 220.1 평) (지분)

건물 제시외면적: 333.78 ㎡ (약 100.9 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

특이사항: 유치권 (부존재 확인 완료), 유동화물건

1.1. 세부 물건 정보

* 토지: 경상남도 남해군 남면 선구리 630-7번지 외 관련 필지 (총 1370.0006㎡ 지분)

* 건물:

* 기호 8,9,10,11 (630-7번지, 도로명주소: 남면로1031번길 37): 2층, 철근콘크리트 구조. 공부상 용도는 다가구주택이나 현황 펜션으로 이용 중.

* 기호 12 (630-2번지, 도로명주소: 남면로1031번길 35-2): 4층, 철근콘크리트 구조. 근린생활시설 등으로 이용 중.

* 기호 13,14,15 (630-2번지): 2층, 철근콘크리트 구조. 현황 펜션으로 이용 중.

* 기호 16 (630-2번지): 단층, 철근콘크리트 구조. 사무실 및 화장실 등으로 이용 중.

* 제시외 건물: 333.78 ㎡ (약 100.9 평) (별도 확인 필요)

1.2. 주요 주소 정보

* 토지 소재지: 경상남도 남해군 남면 선구리 630-7

* 건물 주소: 경상남도 남해군 남면로1031번길 37 (건물 8-11), 경상남도 남해군 남면로1031번길 35-2 (건물 12-16)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 남해군 남면 선구리에 소재하며, 단독주택, 근린생활시설, 펜션 등이 혼재하는 해안 복합지대. 북서측 인근에 "몽돌해변"이 위치함.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준임.

* 토지 형태 및 이용상태: 다수의 필지로 구성되어 있으며, 주상용 건부지 및 일부 도로로 이용 중. 외관상 '알펜옥비치 펜션'으로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 북서측 및 북동측으로 폭 6미터 및 4미터 내외의 도로, 남동측으로 폭 2미터 내외의 도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 하수처리구역.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2011년 7월 28일자 농업협동조합자산관리회사 근저당 (을7).

* 낙찰 시 소멸 권리: 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸됨.

* 인수되는 권리: 없음. (단, 특수권리 등 추가 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 유지혜: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 티엘건설주식회사: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 유치권 분석: 김영주로부터 공사대금 5억원에 대한 유치권 신고가 있었으나, 채권자 농업협동조합자산관리회사가 유치권 부존재 확인 소송에서 승소 판결(2024.04.16. 확정)을 받아 유치권은 소멸된 것으로 판단됨.

4. 상권분석

* 지역 특성: 해안가에 위치한 관광지 인근으로, 펜션, 관광객 대상 상업시설, 주거시설이 혼재된 지역임.

* 주변 시설: 몽돌해변과 인접하여 관광 수요가 예상됨.

* 주요 용도: 현재 펜션, 근린생활시설, 주거용 시설 등으로 복합 이용 중. 공부상 용도와 현황 용도 간 차이가 존재.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설이 소재한다는 정보는 현재까지 확인되지 않음. (추가적인 현장 조사를 통해 확인 필요)

5. 생활정보

* 주거 환경: 바다와 인접한 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있으나, 관광 성수기에는 소음 등 번잡함이 있을 수 있음.

* 교통 편의: 차량 접근은 용이하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

* 편의시설: 남해군 읍내 등 주요 상업지구까지는 차량 이동이 필요하며, 인근 편의시설은 제한적일 수 있음.

* 의료/교육시설: 인근 지역에 기본적인 편의시설 및 교육시설이 있으나, 종합병원 등 대규모 시설은 군 소재지로 이동 필요.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 일부 건물(목록12~16)이 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 관련 행정기관(도시건축과 등)에 대한 확인 및 원상복구 의무 발생 가능성이 있음.

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 다가구주택으로 등재된 건물이 펜션으로 이용 중이며, 근린생활시설 용도의 건물도 있어 향후 용도 변경 또는 합법적인 이용에 대한 검토가 필요함.

* 복합 건물 및 토지 소유/이용: 여러 필지의 토지(630-7, 630-2 등)와 다수의 건물(8~16동)이 혼재되어 있어 권리관계 파악 및 건물 이용 시 복합적인 관리가 요구됨. 특히 일부 건물(8-11동)은 의뢰 외 토지(630-5, 향촌마을회 소유)와 일단의 건부지로 등재되어 있어 관련 협의가 필요할 수 있음.

* 제시외 건물: 333.78 ㎡에 달하는 제시외 건물이 존재하여, 이에 대한 현황 파악 및 처리 방안(매각 포함 여부, 철거 등)이 필요함.

* 임대차 현황: 파악된 임차인은 없으나, 보증금 및 차임이 없는 임차인이므로 대항력은 없으나, 실제 점유 관계 등 현장 확인 필수.

7. 종합 의견

본 물건은 남해군 해안가에 위치한 몽돌해변 인근의 펜션 및 근린생활시설 복합 건물입니다. 관광지로서의 입지적 장점을 가지고 있으며, 일괄 매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있습니다.

하지만 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 위반건축물 등재, 다수의 건물 및 토지 지분이 복합적으로 얽혀 있어 취득 후 활용 계획 수립 시 면밀한 검토와 추가적인 행정 절차가 필요할 것으로 보입니다. 또한, 제시외 건물의 처리 방안도 반드시 고려해야 할 사항입니다. 권리관계는 유치권 분쟁이 해결되었으나, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 관광지 입지: 몽돌해변 인접이라는 뛰어난 입지로, 펜션, 숙박업, 관광객 대상 상업시설 등 관광 관련 사업에 매우 유리함.

* 토지/건물 일괄 매각: 복잡한 권리관계나 용도 불일치 문제를 해결하고 일관된 개발 또는 운영 계획 수립 가능.

* 잠재적 가치: 지역 관광 수요 증가에 따른 부동산 가치 상승 잠재력 보유.

* 쾌적한 자연환경: 주변에 혐오시설이 없고 바다와 가까워 주거 및 상업 시설로서의 매력도가 높음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 시세 조사, 주변 부동산 동향, 유사 물건 낙찰 사례, 현장 조사 결과(건물 상태, 위반건축물 시정 비용, 제시외 건물 처리 비용 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 감정가 1,595,848,660원을 참고하시되, 추가적인 시장 분석 및 현장 답사를 통해 적정 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.