나이스옥션 법원경매 진주 2021타경32844 [1] 경상남도 진주시 강남동 219 동성가든타워 101,102,103,상가동 지하1층상가-101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산호 · 평가일 2021.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 강남동에 소재하는 부동산으로서, 부근은 근린생활시설, 숙박시설, 아파트단지 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 동측으로는 "경상국립대학교 및 진주남중학교"가 소재하고, 남측 인근으로는 "진주제일병원"이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 상가 및 아파트 건물로서,
외 벽: 외장석재 및 몰탈위페인트 등 마감,
내 벽: 타일 등, 사우나 및 찜질방 관련 인테리어 마감,
바 닥: 타일 등, 사우나 및 찜질방 관련 인테리어 마감,
창 호: 샷시창호임.

이용상태

"동성24시 사우나 찜질방"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비(운행중단상태), 화재관련설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 주상복합 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대로3류(폭 25M-30M)(2020-06-25)(대로3-1) 및 소로1류(폭 10M-12M)와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25M-30M)(2020-06-25)(대로3-1)(접합), 소로1류(폭 10M-12M)(접합), 소로2류(폭 8M-10M)(남강2-5)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역(경남과학기술대학교), 상대보호구역(진주남중학교), 절대보호구역(진주남중학교), 장애물제한표면구역(옥상헬기장).

공부와의 차이

본건은 의뢰목록상 "근린생활시설 및 운동시설"로 등재되어 있으나, 현황은 "사우나 및 찜질방"으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 사우나 및 찜질방 시설로서 제반 부대시설(내부시설, 보일러, 물탱크 등)을 포함평가
- 현황조사에 의하면 시설비 미수령을 이유로 (주)네오시그마가 유치권을 주장하는 현수막이 게시되어 있음,
- 동성상가번영회가 관리비 미납을 주장하여 점유 관리하고 있으므로 관리비 승계에 관한 확인 필요
- ㈜네오시그마로부터 금 138,256,010원에 대하여 유치권신고서가 접수되어 있으나, 그 성립여부는 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

1. 1.

기본 물건 정보

사건번호: 진주지원 2021타경32844 (1)

소재지: 경상남도 진주시 강남동 219 동성가든타워 101,102,103,상가동 지하1층상가-101호

용도: 근린상가 (현황: 사우나 및 찜질방)

감정가: 2,344,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 장OOOOOOO

1. 2.

면적 정보

토지면적: 497.78㎡ (약 150.6평)

건물면적: 1333.39㎡ (약 403.3평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1. 3.

특이사항

* 유치권, 재매각

2.

입지조건

2. 1.

위치 및 주변 환경

* 경상남도 진주시 강남동에 소재하며, 근린생활시설, 숙박시설, 아파트 단지, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 동측으로는 "경상국립대학교 및 진주남중학교"가, 남측 인근으로는 "진주제일병원"이 위치하고 있습니다.

2. 2.

교통상황

* 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 버스 정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

2. 3.

토지 이용 계획 및 도로 상태

* 토지는 부정형의 평지로 주상복합 건부지로 이용 중입니다.

* 대로3류(폭 25M-30M) 및 소로1류(폭 10M-12M)와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 시가지경관지구(중심)에 해당합니다.

* 그 외 가축사육제한구역, 상대보호구역(경남과학기술대학교, 진주남중학교), 절대보호구역(진주남중학교), 장애물제한표면구역(옥상헬기장) 등의 제한이 있습니다.

3.

권리분석

3. 1.

주요 권리사항

* 경매 구분상 부동산임의경매로, 채권자는 장OOOOOOO입니다.

* 총 보증금 합계는 0원으로, 매각으로 인한 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3. 2.

임차인 현황

* (사단법인)동성상가번영회: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음. (관리비 미납으로 점유 관리 중)

* 여삼순: 보증금 5,000,000원, 차임 200,000원, 대항력 없음.

* 이명자: 보증금 5,000,000원, 차임 200,000원, 대항력 없음.

* 정현철: 보증금 2,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

4.

상권분석

4. 1.

지역 특성

* 본건이 위치한 진주시 강남동은 근린생활시설, 숙박시설, 아파트 단지, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 대학가와 병원 등 주요 시설이 인접하여 유동인구 및 잠재적 수요가 존재합니다.

4. 2.

주요 시설 접근성

* 경상국립대학교, 진주남중학교, 진주제일병원 등과 인접하여 학생, 교직원, 병원 이용객 등을 대상으로 하는 상권 형성에 유리한 입지입니다.

5.

생활정보

5. 1.

교육 및 의료 시설

* 인근에 경상국립대학교, 진주남중학교, 경남과학기술대학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 진주제일병원이 가까이 있어 의료 접근성이 좋습니다.

5. 2.

편의 및 부대시설

* 본건은 사우나 및 찜질방 시설로 이용 중이며, 내부 시설, 보일러, 물탱크 등 제반 부대시설을 포함하여 평가되었습니다.

* 건축물대장상 동성가든타워는 총 18층 규모의 상가 및 아파트 복합 건물입니다. (JSON 정보 기반)

* 건축물대장상 본건이 속한 상가동은 철근콘크리트 구조로 1992년 3월 27일에 사용승인되었습니다.

6.

잠재적 리스크

6. 1.

유치권 관련

* (주)네오시그마로부터 시설비 미수령을 이유로 138,256,010원에 대한 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 인수될 가능성이 있습니다. 이는 잠재적 재산권 침해 및 추가 비용 발생의 위험이 있습니다.

6. 2.

관리비 미납

* 동성상가번영회에서 관리비 미납을 주장하며 해당 부분을 점유 관리하고 있으므로, 관리비 승계에 관한 사항을 반드시 확인해야 합니다. 미납 관리비는 낙찰자가 부담해야 할 수 있습니다.

6. 3.

재매각

* 본건은 재매각 물건으로, 낙찰 후 잔금 미납, 권리 문제, 명도 저항 등 다양한 사유로 인해 재매각이 진행되었을 수 있습니다. 추가적인 조사 및 확인이 필요합니다.

6. 4.

건물 시설 현황

* 건물 내 에스컬레이터 설비가 운행 중단 상태입니다.

6. 5.

주변 혐오시설

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건의 즉각적인 인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 진주시 전반적으로 폐기물 처리시설 등에 대한 주민들의 우려가 있는 것으로 파악됩니다.

7.

종합 의견

본건은 경상남도 진주시 강남동 소재 동성가든타워 내 지하 1층 상가 일부로, 현재 사우나 및 찜질방으로 이용 중인 대규모 상가 시설입니다. 대학가와 병원이 인접한 입지적 장점을 가지며, 토지 및 건물 면적이 상당하여 활용 가치가 높습니다.

그러나 (주)네오시그마의 유치권 신고와 동성상가번영회의 관리비 미납으로 인한 점유 등 법적, 행정적 리스크가 존재합니다. 특히 유치권 성립 여부 미확인 및 관리비 승계 가능성은 낙찰 후 예상치 못한 비용 발생으로 이어질 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 재매각 물건이라는 점도 주의 깊게 살펴야 합니다.

8.

투자 포인트

* 대규모 상가 면적을 활용한 사우나/찜질방 운영 또는 업종 변경 가능성이 있습니다.

* 경상국립대학교, 진주제일병원 등 인접 시설을 통한 고정 수요 확보 잠재력이 있습니다.

* 진주시 중심 상업 지역에 위치하여 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

9.

예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 2,344,000,000원을 기준으로 하되, 상기 언급된 유치권 및 관리비 미납으로 인한 잠재적 인수 비용, 재매각 사유 분석, 시장 경쟁력, 향후 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 해당 리스크 요인들을 면밀히 분석한 후 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 시장 상황 및 추가 조사를 통해 구체적인 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.