나이스옥션 법원경매 진주 2023타경5693 [2] 경상남도 사천시 사남면 670-1 방지리 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경5693 [2] 경상남도 사천시 사남면 670-1 방지리 공장 경매

• 사건번호: 2023타경5693
• 주소: 경상남도 사천시 사남면 해안산업로 381
• 용도: 공장

진주지원 경매1계 2023타경5693 | 소재지: 경상남도 사천시 사남면 해안산업로 381 | 감정가: 3,049,214,810원 | 최저가: 3,049,214,810원 | 용도: 공장

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2023타경5693 (2)

소재지: 경상남도 사천시 사남면 670-1 방지리

용도: 공장

감정가: 3,049,214,810원

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 5,189.95㎡ (약 1,570.0평)

건물지분: 5,189.95㎡ (약 1,570.0평)

건물 제시외면적: 46.00㎡ (약 13.9평)

매각대상: 건물만매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 유동화물건, 대항력있는임차인, 중복사건

주의사항:

- 제시외 종물 및 부합물(감정서상 ㄱ-1, ㄱ-2) 매각 포함

- 목록4. Air Compress실, 샤워장, 화장실, 탈의실 및 기계실 등 포함 평가

- 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 매각 포함 (단, 별지 기계기구 감정평가 명세표상 10, 12번은 소재 불명)

- 이설 및 철거 가능한 컨테이너는 평가 제외

1.2. 입지조건

위치 및 주변 환경:

본건은 경상남도 사천시 사남면 방지리, 사천제2일반산업단지 내에 위치하고 있습니다. 항공우주박물관에서 남서측으로 약 1.5~1.7km 지점에 자리하고 있으며, 주변은 대규모 공장지대로 형성되어 있어 공장 부지로서의 환경은 양호한 편입니다.

교통 접근성:

북서측으로 해안산업로와 인접하여 자동차 접근이 편리하며, 산업단지 내 도로망이 잘 확보되어 있어 전반적인 교통 상황은 편리한 편입니다. 본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

토지 이용 현황:

토지는 2필지를 일단으로 하여 대체로 사다리형 또는 장방형의 평지로, 공장 부지로 이용 중에 있습니다.

1.3. 권리분석

등기부 현황:

정확한 등기부 현황은 제공되지 않았으나, '유동화물건'이라는 특이사항으로 보아 채권 금융기관 등이 채권을 유동화한 과정에서 경매가 개시되었을 가능성이 있습니다.

임차인 현황:

'대항력 있는 임차인'이 존재한다는 특이사항이 있습니다. 이는 해당 임차인이 법률상 임차권을 주장할 수 있으며, 낙찰자가 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 수도 있음을 의미합니다. 이에 대한 상세 조사가 필수적입니다.

매각 대상 물건:

본 경매 물건은 건물만 매각 대상이며, 토지는 매각되지 않습니다. 토지 소유자는 한국산업단지공단으로 등재되어 있습니다. 이는 향후 건물 소유자가 토지 사용에 있어 토지 소유자와의 별도 협의나 임대차 계약 등이 필요할 수 있음을 시사합니다.

기타 권리 사항:

'중복병합사건' 및 '중복사건'이라는 정보로 보아, 동일 물건에 대해 여러 건의 경매 절차가 진행되거나 통합되어 관리되고 있을 수 있습니다. '유동화물건'이라는 점은 채권의 유동화 과정에서 발생한 경매임을 나타내며, 통상적으로 채권 회수를 목적으로 진행되는 경우가 많습니다.

1.4. 상권 분석

산업단지 내 위치:

본건은 사천제2일반산업단지 내에 위치하며, 사천시가 '우주항공수도'를 표방하며 관련 산업 육성에 힘쓰고 있는 지역입니다. 항공우주산업 국가산업단지 조성 등 관련 산업 집적화를 위한 정부 및 지자체의 투자가 활발히 이루어지고 있는 곳입니다.

주변 공장 밀집도:

주변은 대규모 공장 지대로 형성되어 있어, 관련 산업 협력업체나 유사 업종의 기업들이 밀집해 있을 가능성이 높습니다. 이는 원자재 수급, 제품 유통, 인력 확보 등에서 긍정적인 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

산업 동향:

사천시는 항공우주산업 클러스터를 중심으로 관련 산업 생태계를 구축하고 있으며, 우주항공청 개청 등을 통해 관련 산업의 성장 잠재력이 높은 지역으로 평가받고 있습니다.

1.5. 생활 정보

주변 편의시설:

산업단지 내 위치하므로, 일반적인 주거 지역의 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 다소 부족할 수 있습니다. 다만, 인근 산업단지 및 사천 시내 접근성을 고려할 때 기본적인 생활 편의는 해결 가능할 것으로 보입니다.

지원 시설:

사천제2일반산업단지는 조성된 지 오래되었으나, 지속적인 노후거점산단 경쟁력 강화 사업 대상지로 선정되는 등 개선 노력이 이루어지고 있습니다. 산업단지 내 지원 시설 및 기반 시설 이용에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 관련 이슈:

가장 큰 리스크 요인으로, 해당 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수액에 따라 낙찰자의 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 정확한 임대차 계약 내용, 전입일, 확정일자, 배당 요구 여부 등을 면밀히 조사해야 합니다.

건물만 매각에 따른 토지 사용:

건물 매각 후 토지 소유자인 한국산업단지공단과의 토지 사용 계약(임대차 등)을 체결해야 하므로, 협의 과정에서 예상치 못한 조건이나 비용이 발생할 수 있습니다.

유동화 물건의 특성:

유동화 물건은 채권 회수가 주목적인 경우가 많아, 매각 절차의 신속성이나 낙찰자에게 유리한 조건이 제시되기보다는 채권 회수에 초점이 맞춰질 수 있습니다.

보조금 지원 관련 용도 제한:

건물이 보조금을 지원받아 건축되었으며, 2025년 2월 28일까지 보조금 지원 목적에 위배되는 용도로 사용, 양도, 교환, 대여 및 담보 제공이 제한될 수 있습니다. 이는 향후 건물 활용에 제약을 줄 수 있는 중요한 사항입니다.

소재 불명 기계 기구:

공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록에 포함된 기계 기구 중 일부(10, 12번)가 소재 불명으로, 포함된 것으로 평가되었으나 실제 인수가 불가능할 수 있습니다.

현재 운휴 중인 공장:

공장이 현재 운휴 상태라는 점은 향후 재가동 시 발생할 수 있는 추가 설비 투자나 시장 상황에 대한 면밀한 검토가 필요함을 의미합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 사천제2일반산업단지 내에 위치한 공장 건물로, 감정가는 약 30.5억원입니다. 주변 환경은 양호하며 교통 접근성도 좋은 편입니다. 다만, '대항력 있는 임차인'의 존재, '건물만 매각'이라는 점, '보조금 지원 관련 용도 제한' 등은 주의 깊은 검토가 필요한 사항입니다. 특히 임차인과의 관계 정리 및 토지 사용 권리 확보 방안이 투자 성공의 관건이 될 것으로 보입니다. '유동화물건'이라는 점도 감안해야 할 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

잠재적 가치:

사천시의 항공우주산업 육성 정책과 우주항공청 개청 등으로 인해 지역 경제 발전 및 관련 산업의 성장이 기대되는 지역에 위치하고 있습니다. 노후거점산단 경쟁력 강화 사업 대상지 선정은 산업단지 환경 개선의 긍정적 신호입니다.

개선 및 활용 방안:

현재 운휴 중인 공장을 임차인 문제 및 토지 사용 권리를 확보한 후, 사천시의 산업 동향에 맞춰 항공우주 관련 부품 제조, 연구 개발 시설, 물류 창고 등으로 재활용하거나 재임대하는 방안을 고려할 수 있습니다.

투자 매력 요소:

- 항공우주 산업 중심지로 성장하는 사천시에 위치

- 우수한 교통 및 산업단지 내 입지 조건

- 포함된 일부 시설(Air Compress실, 기계실 등) 및 제시외 종물/부합물

- 향후 산업단지 환경 개선 기대

주의사항:

- 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 및 금액 확인 필수

- 토지 소유자(한국산업단지공단)와의 토지 사용 계약 조건 확인

- 보조금 지원 관련 용도 제한 기간(2025년 2월 28일) 확인 및 활용 방안 검토

- 소재 불명 기계 기구 관련 사항 사전 확인

법원 정보

진주지원 경매1계