나이스옥션 법원경매 진주 2023타경39481 [1] 경상남도 남해군 고현면 갈화리 938 답 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경39481 [1] 경상남도 남해군 고현면 갈화리 938 답 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매1계 2023타경39481 | 소재지: 경상남도 남해군 고현면 갈화리 938 | 감정가: 50,481,000원 | 최저가: 13,234,000원 | 용도: 답

1. 진주지원 2023타경39481 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 진주지원에서 진행하는 2023타경39481 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 경상남도 남해군 고현면 갈화리 938이며, 토지로서 매각이 진행됩니다.

본건 토지의 감정가는 50,481,000원입니다.

토지 면적은 711.00㎡ (약 215.06평)이며, 토지 지분율은 100%로 해당 토지 전체가 매각 대상입니다.

건축물은 매각 대상에 포함되지 않습니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 소유자이자 채무자는 강OO님이고, 채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다.

본건은 재매각 사건이며, 중복 사건으로 진행되고 있다는 점 참고 바랍니다.

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 남해군 고현면 갈화리에 위치하고 있습니다.

부근은 산간 농경지대와 자연림지로 형성되어 있으며, 특히 기호5, 10 토지는 신촌마을 북서측 근거리에 위치하며 해안과 접면하고 있습니다.

주변은 해안변의 소규모 주택, 농경지, 야산 등으로 이루어져 있어 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황 측면에서는 영농차량 등의 접근이 어렵고, 지적도상 맹지에 해당하여 도로 접근성이 다소 불편한 편입니다. (기호5, 10은 지적도상 맹지)

1.3. 권리분석

본건 토지의 소유자는 강OO님이며, 채무자로 등재되어 있습니다. 채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다.

본건은 부동산 임의경매로 진행되므로, 낙찰 후 소유권 이전 등기 시 기존의 등기부상 권리들은 말소될 가능성이 높습니다. 다만, 말소되지 않는 권리나 부담이 있는지 세부적인 권리분석은 반드시 필요합니다.

본건이 재매각 사건으로 진행 중이라는 점은 이전 경매에서 유찰되거나 매각이 취소된 사유를 파악하는 것이 중요합니다. 또한, 중복 사건으로 진행되고 있으므로 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 갈화리는 주로 농업과 어업이 이루어지는 전형적인 농어촌 지역입니다.

주변에는 농가, 농경지, 그리고 소규모 주택들이 산재해 있어, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

해안과 인접하여 지역적인 특색을 가지며, 향후 관광이나 휴양 관련 용도로의 잠재력도 고려해볼 수 있습니다.

인근의 동갈화항은 지역 경제의 일부를 담당하고 있을 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

본건은 조용한 전원생활이나 농업 활동을 하려는 분들에게 적합한 입지입니다.

아름다운 자연환경과 해안 인근에 위치하여 쾌적한 생활이 가능합니다.

교통 접근성이 다소 불편할 수 있으므로, 차량 이용 시 도로 상태 및 접근 경로를 사전에 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다.

인근 마을(신촌마을, 서갈화마을)에 기본적인 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상되나, 도심 지역에 비해 편의 시설이 제한적일 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 농지취득자격증명 발급 문제입니다. 본건은 '답'(논)으로 용도가 지정되어 있어, 농지 취득 자격이 없거나 자격증명을 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 따라서 사전에 자격 증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

지적도상 맹지라는 점도 중대한 리스크입니다. 현황상 도로 접면 여부를 철저히 조사하여 실제 건축이나 토지 이용에 필요한 도로 확보가 가능한지 면밀히 검토해야 합니다.

기호5 토지 지상에 분묘 약 3기가 소재하고 있는 것으로 관측되어, 이에 대한 처리 방안을 사전에 마련해야 합니다.

본건이 재매각 사건으로 진행 중이라는 점은 이전 경매에서 발생한 문제점들을 파악하고, 이번 경매에서의 경쟁률 및 가격 변동성을 예측하는 데 중요한 요소입니다.

또한, 지역별 가축사육제한구역(생산관리지역, 보전관리지역 등)에 속해 있어 축산업 관련 용도로 활용 시 제약이 있을 수 있습니다. 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있는지 명확히 확인되지 않으나, 해당 지역의 개발 현황을 추가적으로 조사할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건 경매 물건은 남해의 아름다운 해안 인근에 위치한 농지로서, 조용한 자연환경과 해안 조망이라는 장점을 가지고 있습니다.

하지만 지적도상 맹지라는 접근상의 제약과 농지취득자격증명 제출이라는 필수 요건이 존재하여, 이러한 문제점들을 해결할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

또한, 재매각 사건이며, 분묘 소재 등 추가적인 확인 및 처리가 필요한 사항들이 존재합니다.

본건은 농업에 종사하거나, 전원생활을 희망하는 분들 중, 도로 접근성과 농지 관련 법규를 충분히 이해하고 해결할 수 있는 경험이나 계획이 있는 분들에게 매력적인 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

남해안이라는 지리적 이점을 활용한 미래 가치 상승 가능성

재매각으로 인한 시세 대비 저렴한 낙찰가 기대

해안과 인접한 입지를 활용한 소규모 주택, 펜션 등 개발 가능성 (단, 법규 및 인허가 사항 검토 필수)

농업용 토지로서의 활용 (농지취득자격증명 발급 및 관련 법규 준수 시)

정확한 도로 접근성 확인 및 확보를 통해 맹지 리스크 해소 시 가치 상승 기대

법원 정보

진주지원 경매1계