나이스옥션 법원경매 진주 2023타경39481 [2] 경상남도 남해군 고현면 갈화리 1084 전 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경39481 [2] 경상남도 남해군 고현면 갈화리 1084 전 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매1계 2023타경39481 | 소재지: 경상남도 남해군 고현면 갈화리 1084 | 감정가: 33,615,000원 | 최저가: 8,812,000원 | 용도: 전

1. 진주지원 2023타경39481 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2023타경39481 (2)

소재지: 경상남도 남해군 고현면 갈화리 1084

용도: 전 (밭)

감정가: 33,615,000원

토지면적: 747.00㎡ (약 226평)

토지 지분율: 74700 (전체 지분으로 추정)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 강OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 특징

본 물건은 토지를 대상으로 한 경매이며, 건물은 매각 대상에서 제외됩니다. 토지는 대부분 부정형의 경사지 형태로, 현재는 휴경지 상태이거나 자연림, 잡목 등이 자생하고 있는 곳이 많습니다. 일부 필지는 주택 부지, 창고 및 축사 부지, 도로 등으로 이용되고 있습니다. 지상에는 제시외 분묘가 소재하는 것으로 관측되는 필지도 있습니다.

건물로는 철근콘크리트조 및 블록조 2층 건물(사용승인 1995.02.02)과 철근콘크리트 및 벽돌조 지하 1층, 지상 1층 건물(사용승인 1998.11.19)이 있으나, 매각 대상은 토지이므로 건물은 포함되지 않습니다.

1.3. 입지조건

본건 소재지는 경상남도 남해군 고현면 갈화리 일대에 위치하며, 부근은 산간농경지대 및 자연림, 해안변 소규모 주택, 농경지 등으로 형성된 지역입니다. 신촌마을, 서갈화마을 등 마을 인근에 산재해 있으며, 일부 필지는 해안과 접해 있습니다.

교통 상황은 필지별로 상이한데, 일부는 차량 접근이 매우 어렵거나 불편한 편이며, 영농차량 접근이 가능하거나 보통 수준의 교통 사정을 보이는 곳도 있습니다. 지적도상 맹지인 필지가 다수이며, 일부는 폭 2~6미터 내외의 포장도로 또는 비포장 임도에 접해 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 소유자이자 채무자인 강OO의 부동산에 대한 임의경매 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOOOOOOO이며, 소유권 이전 및 권리 변동 사항은 등기부등본을 통해 상세 확인이 필요합니다.

주의사항으로 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다. 또한, 재매각 및 중복사건으로 진행되고 있다는 점은 특이사항입니다. 이해관계인 부재로 임대차 관계는 조사되지 않았으므로 업무 진행 시 재확인이 필요합니다.

1.5. 상권분석

본건은 전형적인 농어촌 및 산간 지역으로, 상업 활동보다는 농업 및 어업 관련 활동이 주를 이루는 지역입니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설보다는 소규모 마을과 농경지가 발달해 있어, 상권 형성은 매우 제한적입니다. 지역 주민을 위한 소규모 점포가 있을 수 있으나, 일반적인 상권 분석과는 거리가 있습니다.

1.6. 생활정보

남해군 고현면 갈화리 일대는 전원생활을 누리기에 적합한 지역입니다. 아름다운 해안선과 자연환경을 배경으로 한 조용하고 한적한 생활이 가능합니다. 다만, 편의시설 및 상업시설 이용을 위해서는 인근 읍면 소재지로 이동해야 할 가능성이 높습니다. 농경지로 이용 중이거나 휴경지 상태인 점을 감안할 때, 농업에 종사하거나 귀농·귀촌을 희망하는 분들에게 고려될 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 해당 토지가 농지일 경우, 이를 취득하기 위한 자격이 필수적이며, 미비 시에는 입찰 보증금을 잃게 됩니다.

다수의 필지가 지적도상 맹지이며, 차량 접근이 어렵거나 불편한 곳이 있어 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

토지 상태가 대부분 휴경지, 경사지, 잡목 등으로 이루어져 있어, 실제 이용을 위해서는 상당한 정지 작업 및 개발 비용이 발생할 수 있습니다.

재매각, 중복사건 진행은 해당 물건의 복잡한 권리관계나 이전 입찰 시 유찰 사유가 있었음을 시사하며, 추가적인 법적·행정적 검토가 필요합니다.

건물이 매각 대상 토지에 포함되지 않지만, 건물이 존재하고 있어 추후 건물 철거 또는 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

1.8. 혐오시설 검색 결과

주변 시설 검색 결과, 해당 주소지에 특별히 언급된 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 제공된 정보상으로도 혐오시설이 존재한다는 내용은 확인되지 않아, 해당 부분에 대한 우려는 크지 않을 것으로 보입니다. 다만, '가축사육제한구역' 정보는 지역 내 가축 사육에 대한 규제가 있음을 나타냅니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군의 아름다운 자연환경 속에 위치한 토지입니다. 농경지로서의 가치나 전원생활을 위한 입지로서 잠재력을 가지고 있으나, 여러 가지 현실적인 제약이 따릅니다. 특히 농지취득자격증명 확보 여부가 투자의 성패를 가르는 가장 중요한 요소이며, 맹지 및 토지 상태에 따른 개발 비용 고려도 필수적입니다. 재매각 및 중복 사건이라는 점 또한 신중한 접근을 요구합니다.

1.10. 투자 포인트

농업 종사자 또는 귀농·귀촌 희망자로, 남해 지역의 농지 취득 자격을 갖춘 경우 도전해볼 만합니다.

장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대하며, 향후 개발 가능성 등을 고려한 투자 관점에서는 접근이 가능합니다.

자연환경이 우수하여 전원주택 부지 등으로의 활용 가능성을 염두에 둘 수 있으나, 맹지 해소 및 개발 계획 수립이 선행되어야 합니다.

다수의 필지가 포함되어 있어, 일부 필지를 활용하고 나머지는 매각하는 등 분할 활용 방안도 고려해볼 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매1계