나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4413 [1] 경상남도 진주시 충무공동 277-7 진주혁신도시아슬란스포츠몰 1층비105호 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2024.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 "진양고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 주택, 상가 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 차량의 통행이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반
교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬라브지붕 5층건 중 1층 비105호로(사용승인:2018.05.16.)
외벽 : AL복합판넬 마감 등.
내벽 : 콘크리트노출 등.
창호 : 강화유리창 등.

이용상태

집합건축물대장상 일반음식점이며, 현황 공실상태임.

설비내역

승강기설비, 옥내소화전설비, 스프링쿨러설비 및 화재탐지 및 경보설비, 위생설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로 상업용건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 중로, 서측으로 소로(블록도로)가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-12-14), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(소-특-1-39)(접합),
중로1류(폭 20m-25m)(중-집-1-67)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-04-23)(가람별유치원)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(문산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진양
고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(충무공초등학교(설립예정지))<교육
환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(진양고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 혁신
도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 집합건축물대장상 일반음식점이며, 현황 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 소재지 및 기본사항

사건번호: 진주지원 2024타경4413 (1)

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 277-7 진주혁신도시아슬란스포츠몰 1층비105호

건물 명칭: 진주혁신도시아슬란스포츠몰

토지면적: 43.11㎡ (약 13.05평)

토지 지분: 43.107㎡ (약 13.05평)

건물면적: 58.90㎡ (약 17.82평)

건물 지분: 58.9㎡ (약 17.82평)

건물 용도: 운동시설 (집합건축물대장상 일반음식점)

감정가: 783,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 특이사항

본 물건은 진주혁신도시 내 아슬란스포츠몰 1층 비105호에 위치한 집합건물입니다.

감정평가상 용도는 운동시설이나, 집합건축물대장상으로는 일반음식점으로 기재되어 있으며, 현재 공실 상태입니다.

본 건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

1.3. 건축물 구조 및 설비

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬라브지붕 5층 건물 중 1층 비105호 (사용승인: 2018.05.16.)

외벽: AL복합판넬 마감 등

내벽: 콘크리트 노출 등

창호: 강화유리창 등

설비 내역: 승강기 설비, 옥내소화전 설비, 스프링쿨러 설비 및 화재탐지 및 경보설비, 위생설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 관련 정보

토지 형상 및 이용 상태: 가장형 평지로 상업용 건부지입니다.

인접 도로 상태: 본건 북측으로 중로, 서측으로 소로(블록도로)가 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m), 중로1류(폭 20m-25m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(진양고등학교, 문산중학교, 가람별유치원, 충무공초등학교(설립예정지)), 절대보호구역(진양고등학교), 혁신도시개발예정지구에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 "진양고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 주택, 상가 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 통행이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통시됩니다.

2.3. 주변 시설 및 편의 시설

* 진주혁신도시 내에 위치하여 한국토지주택공사, 한국남동발전 등 다수의 공공기관이 이전해 있으며, 상업 및 금융기관이 밀집해 있습니다.

* 교육 시설로는 진양고등학교, 문산중학교, 가람별유치원, 충무공초등학교(설립예정지) 등이 인근에 있어 관련 시설 접근성이 좋습니다.

* 진주종합경기장, 진주익룡발자국전시관 등 문화 및 체육 시설도 위치하고 있습니다.

* 아슬란스포츠몰 내에는 하나로마트, 키즈카페, 볼링장 등 편의 및 여가 시설이 입점해 있습니다.

* 주변으로 근린공원, 자연녹지지역이 일부 포함되어 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

* 주차 관련하여, 아슬란몰 자체 주차장 외에도 주변에 공영주차장 조성 검토가 이루어지고 있습니다. 다만, 일부 이용자들은 주차 공간이 부족하다는 의견도 있습니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 보고서에 명시할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 농협은행주식회사의 근저당권 (접수일자: 2018-09-17, 권리금액: 594,000,000원) [cite: RESULT_INDEX].

* 등기부 채권 총액: 594,000,000원.

* 기타 등기 내용:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (채권자: 차용숙, 접수일자: 2018-09-17) [cite: RESULT_INDEX]

* 근저당권 (채권자: 농협은행주식회사, 접수일자: 2018-09-17, 권리금액: 594,000,000원) [cite: RESULT_INDEX] - 말소기준권리

* 임의경매 (채권자: 농협은행, 접수일자: 2024-08-01, 권리금액: 501,728,032원) [cite: RESULT_INDEX] - 말소 예정

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우: 임대관계가 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (지상권 개요: 공란)

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

집합건축물대장상 용도는 '일반음식점'으로 되어 있으나, 감정평가 요약서상으로는 '운동시설'로 기재되어 있습니다. 또한, 현재 현황은 '공실 상태'입니다.

4.2. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 진주혁신도시는 다수의 공공기관 이전과 함께 주거 단지가 형성되어 있으며, 상업 시설이 활발히 들어서 있는 지역입니다. 주변에 아파트 단지, 주택, 상가 등이 혼재하고 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다. 특히, 아슬란스포츠몰 내에는 다양한 편의 및 문화 시설이 입점해 있어 유동 인구가 많을 것으로 예상됩니다.

4.3. 지역 경제 및 발전 가능성

진주혁신도시는 경남의 균형 발전 거점으로 조성되었으며, 지속적으로 인구 유입이 이루어지고 있습니다. 관련 개발 계획 및 지구단위계획 등이 수립되어 있어 향후 지역 경제 활성화 및 발전 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

* 단지 내 및 인근 상업시설 이용이 편리합니다.

* 다양한 체육 및 문화 시설 접근성이 좋습니다.

* 주거 지역과 상업 지역이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육 환경

* 진양고등학교, 문산중학교, 가람별유치원, 충무공초등학교(설립예정지) 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치합니다.

* 다만, 일부 학교 주변은 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 특정 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치 및 현황

집합건축물대장상 '일반음식점'과 감정평가상 '운동시설'이라는 용도 불일치는 향후 인허가 및 사용에 있어 문제를 야기할 수 있습니다. 또한, 현재 '공실 상태'이므로 공실 장기화 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한

* 혁신도시개발예정지구, 가축사육제한구역, 학교보호구역 등 다양한 법규에 의한 제한사항이 존재합니다. 이러한 제한은 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 절차나 처리에 있어 다소 특이사항이 있을 수 있습니다.

6.4. 임대차 관계 미상

임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 확인되었습니다. 향후 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주혁신도시 내 아슬란스포츠몰에 위치한 상가 건물로, 감정가는 783,000,000원입니다. 운동시설로 감정평가되었으나 건축물대장상 일반음식점으로 표기되어 있으며, 현재 공실 상태입니다. 입지적으로는 진주혁신도시의 발전 잠재력과 함께 아파트 단지, 상가 등이 혼재된 지역으로 인근 학교 및 편의시설 접근성이 좋습니다. 교통 또한 보통 수준입니다.

권리관계는 농협은행의 근저당이 말소기준권리가 되어 소멸될 것으로 보이며, 임차인 인수 부담은 없습니다. 다만, 임대관계가 미상이므로 명도 시 세심한 주의가 필요합니다.

유동화 물건이라는 점과 집합건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 그리고 공실 상태는 본 건의 주요 리스크 요인입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 진주혁신도시라는 성장 가능성이 높은 지역에 위치합니다.

* 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 집합건축물대장상 용도와 실질 용도 불일치, 공실 상태 등을 고려하여 시세 대비 저렴한 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 향후 혁신도시 개발 및 공공기관 추가 이전 등의 개발 호재를 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 783,000,000원에 대한 유찰 가능성, 현재 공실 상태, 용도 불일치 등 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 부담이 없고, 입지가 양호한 점을 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준을 고려한 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 548,100,000원 ~ 626,400,000원 사이에서 신중하게 결정할 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 본 건의 권리관계, 명도 가능성, 향후 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.