나이스옥션 법원경매 진주 2024타경31644 [1] 경상남도 진주시 미천면 향양리 45 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관 · 평가일 2024.03.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 미천면 향양리, 장죽마을회관에서 북측으로 직선거리 약400 미터 지점에 소재하고, 부근은 농경지, 임야, 농가 등으로 형성된 근교농촌지역으로 환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정도 보통인 편임.

형태 및 이용상태

3필지를 일단으로 하여 부정형의 토지로서 자체 지반 평탄하게 조정하여 공장부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태

남측으로 폭 약8 미터 내외의 포장도로와,
북서측으로 폭 약3 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1-3은
계획관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 속함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1, 현재 운휴 중인 공장으로서 임대내역은 `미상"임.

2, 수목, 울타리휀스 등 포함 평가의견
현황사진에서 보는 바와 같이 본건 기호2 토지의 남서측 경계선 부근에 생장하고 있는 경계수 등 수목과 울타리휀스 (메쉬휀스 H0.5-1.5x500m 내외 )등은 토지의 효용도를 증가시키는 부분으로 사료되어 토지에 포함하여 평가하였으므로 업무집행 시 참고 하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호4 는 2008.12.29. 사용승인을 득하고, 이후 약649 ㎡가 2011.05.06. 증축된
일반철골구조 판넬지붕 단층 건으로
기둥은 H-Beam (400x200mm)으로,
벽체는 샌드위치판넬,
천정은 철골트러스위 판넬 노출
바닥은 세멘몰탈위 에폭시
창호는 삿시창호 마감된 공장건물로 현상은 보통인 편임.

기호4-1는
일반철골구조 판넬지붕 단층 건으로
외벽은 징크판넬 및 판넬,
내벽은 벽지, 타일 등,
바닥은 데코타일 깔기
창호는 삿시창호 마감된 사무실` 식당 등 용도의 건물로 현상은 보통인 편임.

이용상태

기호4는 공장으로,
기호4-1은 사무실, 식당, 사워실 등 용도임.

설비내역

급`배수설비, 위생설비, 화재경보설비 등 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도에 도시된 바와 같이 창고, 비닐하우스 등(기호ㄴ-ㅅ)이 소재하고 있으며 이는 주물의 처분에 따를 것으로 사료됨.
(담보평가 시 소재했었던 기호ㄱ은 철거, 멸실되었음)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1, 현재 운휴 중인 공장으로서 임대관계 확인은 하지 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

2, 본건 기호4 건물 지붕에 설치되어 있는 태양광발전설비(현황사진 참조)는 소유자가 상이한 것(현장 관리하는 영업부 팀장 주장)으로 조회되고, 또 이설이 가능한 설비로 사료되어 평가에서 제외하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외건물[감정서상 ㄹ,ㅂ] 매각포함. 수목 및 울타리휀스[감정서상 사진참조] 포함평가
- 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2016-64호 및 제2016-65호 매각포함 [정상가동여부 및 명칭 등이 상이한 동일 기계기구가 있으므로 확인요함]
- 제시외건물[감정서상 ㄴ,ㄷ,ㅁ,ㅅ] 및 목록4. 태양광발전설비[감정서상 사진참조] 매각제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경31644 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경31644 (1)

소재지: 경상남도 진주시 미천면 향양리 45

용도: 공장

감정가: 4,384,798,560원

토지 면적: 11381.00㎡ (약 3442.77평)

건물 면적: 4519.08㎡ (약 1367.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 진주시 미천면 향양리, 장죽마을회관에서 북측으로 약 400m 지점에 소재하고 있으며, 주변은 농경지, 임야, 농가 등으로 형성된 근교 농촌 지역으로 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로는 폭 약 8m 내외의 포장도로, 북서측으로는 폭 약 3m 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 가축사육제한구역(젖소, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2016년 4월 20일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을36)입니다. 등기부등본상의 권리 내역을 종합적으로 검토한 결과, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 경매로 인해 근저당, 근저당권부 채권, 가압류, 압류 등 모든 권리가 말소될 예정입니다. 따라서 인수할 권리나 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-01-13

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본건은 근교 농촌 지역에 위치하여 인근에 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지는 않습니다. 다만, 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 기본적인 교통망은 확보되어 있습니다. 진주시 중심지까지의 접근성은 차량 이동 시간을 고려해야 합니다.

* 혐오시설 관련: 진주시는 내동면에 생활폐기물 소각장 및 가축분뇨 공공처리 시설 설치를 추진하고 있으나, 이는 본건 소재지와는 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 현재 공장으로 이용 중이나 운휴 상태입니다. 주변 환경은 농경지, 임야, 농가 등으로 이루어진 조용한 농촌 지역입니다. 따라서 풍부한 생활 편의 시설보다는 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: 진주 시내의 주요 관광지로는 진주성, 남강유등축제(축제 기간), 경상남도수목원, 진양호 등이 있으며, 주변 지역에는 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 과거 유찰 후 재매각되는 물건으로, 이에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

* 운휴 중인 공장: 현재 공장 가동이 중단된 상태로, 재가동 시에는 설비 점검, 보수, 인허가 등의 추가적인 투자 및 시간이 소요될 수 있습니다.

* 제시외 물건 포함/제외: 감정평가서상 일부 제시외 건물, 수목, 울타리 휀스는 매각에 포함되나, 일부 제시외 건물과 태양광 발전 설비는 매각에서 제외되므로 현장 확인이 반드시 필요합니다.

* 기계 설비: 공장 및 광업재단 저당법에 따른 기계 설비가 매각에 포함될 수 있으나, 정상 가동 여부 및 명칭 등이 상이할 수 있어 철저한 확인이 요구됩니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 대규모 토지와 건물을 갖춘 공장 용도의 부동산으로, 계획관리지역에 위치하고 있어 향후 산업 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 현재 공장은 운휴 상태이며, 재매각 물건이라는 점은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 포함 및 제외되는 제시외 물건과 기계 설비에 대한 면밀한 현장 조사가 필수적입니다. 주변이 농촌 지역이므로 도심 상권과의 접근성 및 물류 이동 편의성을 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 산업 시설로서의 잠재력: 넓은 토지와 건물 면적을 바탕으로 재가동 또는 신규 공장 건설을 통한 사업 확장의 기회가 있습니다.

* 토지 가치: 개발 가능성이 있는 계획관리지역의 토지로서 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 포함 설비 활용: 매각에 포함되는 일부 기계 설비를 활용하여 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 4,384,798,560원을 기준으로 하되, 재매각 물건이라는 점, 공장의 현재 운휴 상태, 제시외 물건 및 설비에 대한 추가 확인 필요성, 주변 유사 물건의 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 임차인의 보증금이나 인수할 권리사항이 없어, 순수하게 부동산 자체의 가치와 잠재력, 그리고 낙찰 후 예상되는 추가 비용을 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다. 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 동향을 면밀히 분석하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

(참고: 예상 입찰가는 본 정보만으로는 산정하기 어려우므로, 추가적인 현장 조사 및 시세 조사를 통해 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.