나이스옥션 법원경매 진주 2024타경36267 [1] 경상남도 진주시 충무공동 287-9 센트럴타워 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 "LH한국토지주택공사" 남서측 인근에 위치하는『센트럴타워 제1층 제107호』로서, 주위는 집합상가, 업무시설 등이 밀집되어 있는 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철골철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하3층,지상9층건 내
제1층 제107호로서,
(사용승인일 2017.01.09)

외벽 : 복합판넬 및 화강석 등 부착 마감,
내벽 : 콘크리트 노출 및 강화유리 등 마감,
바닥 : 콘크리트 노출 등 마감,
창호 : 칼라새시창호임.

이용상태

본건은 인근3개호와 일체로 이용중인 근린생활시설(식당상호명 : 편백점)의 일부로 사용중임.

설비내역

제반 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 스프링쿨러설비, 화재탐지설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

접면도로대비 등고평탄한 세장형 평지의 토지로서, "상업용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하며, 북서측 및 북동측으로 보도전용 공원도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-12-14), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(중-집-1-66)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 :

* 대상 구분건물의 위치는 집합건축물대장상 건축물 현황도 등에 근거하여 확인하였음.

* 본건은 현장 상황상 내부확인이 곤란하여 외부관찰, 집합건축물 대장 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 내부상태를 상정하여 평가하였는바, 경매 입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인하시기 바람.

* 본건은 조사시점 당시 인근 3개호와 경계벽 없이 일체의 상가로 이용 중인 상태이나, 각 호별의 위치 등을 특정할 수 있고, 향후 호별 경계 벽체 등의 복원이 가능할 것으로 판단되는 바 이러한 점을 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 인근 3개호와 경계벽 없이 일체의 상가로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 진주지원 2024타경36267 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 진주서부농업협동조합 (등기부 요약 기반)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 344,000,000원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 진주시 충무공동 287-9, 센트럴타워 1층 107호

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

* 토지 면적: 8.09㎡ (약 2.45평)

* 건물 면적: 38.31㎡ (약 11.59평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕, 지하3층/지상9층 건물 내 1층 107호

* 사용승인일: 2017년 01월 09일

* 토지 이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 "LH한국토지주택공사" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 집합상가, 업무시설 등이 밀집된 상가지대입니다.

2.2. 교통 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 제반 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 남서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하며, 북서측 및 북동측으로 보도 전용 공원도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2017년 04월 19일 접수된 진주서부농업협동조합의 근저당권 (371,800,000원)입니다.

* 경매개시결정: 2024년 07월 29일 진주서부농업협동조합에 의한 임의경매입니다.

* 소유권보존: 2017년 01월 13일 주식회사찬빛 명의입니다.

* 압류: 2025년 01월 13일 진주시 명의입니다.

* 등기부채권 총액: 371,800,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입(사업)일자: 2023년 03월 27일

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 없음)

3.4. 보증금 인수 여부

* 임차인 김 은 대항력이 없으므로, 보증금 10,000,000원은 인수되지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상업지구 특징

* 본건이 위치한 진주시 충무공동은 집합상가 및 업무시설이 밀집된 상가지대로, "LH한국토지주택공사" 인근에 위치하여 유동인구 및 배후수요가 예상됩니다.

* 주변 도로 상황: 남서측 왕복 2차선, 북서/북동측 보도 전용 공원도로와 접하여 접근성이 양호합니다.

4.2. 업종 분석

* 현재 '편백점'이라는 식당 상호명으로 근린생활시설로 이용 중이며, 인근 3개 호실과 일체로 사용되고 있습니다.

* 본 상가는 제1종 근린생활시설로 분류되어, 다양한 소매업, 휴게음식점, 제과점, 미용실, 의원, 학원 등이 입점 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 설비

* 건물 내 위생 설비, 승강기 설비, 옥내소화전 설비, 스프링클러 설비, 화재탐지 설비가 구비되어 있습니다.

5.2. 인근 시설

* "LH한국토지주택공사"가 인근에 위치하여 관련 업무 종사자 및 방문객을 주요 수요층으로 확보할 수 있습니다.

* 주변에 집합상가와 업무시설이 밀집되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 주변 지역 내 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 상태 관련

* 본 건은 인근 3개 호실과 경계벽 없이 일체로 이용 중인 상태입니다. 향후 각 호별로 분리하여 사용하거나 개별 매각 시 경계벽 복원 등에 대한 추가 비용 및 협의가 필요할 수 있습니다.

* 현장 상황상 내부 확인이 곤란하여 통상적인 내부 상태를 상정하여 평가되었으므로, 입찰 전 내부 이용 상황 및 관리 상태를 반드시 재확인해야 합니다.

6.2. 임대 관계

* 현재 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

6.3. 법규 및 제한

* 본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류에 해당하며, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구에 속합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 진주시 충무공동의 상업지역에 위치한 근린상가로, LH한국토지주택공사 인근의 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 신축된 지 얼마 되지 않은 건물(2017년 사용승인)로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 현재 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으며, 등기부상 권리 또한 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 다만, 인접 호실과 구분 없이 일체로 사용 중인 점, 내부 확인이 어려운 점 등은 입찰 전 반드시 면밀히 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상업지구 내 위치: LH한국토지주택공사와 인접하여 안정적인 유동인구 확보 가능합니다.

* 신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 유지보수 비용 절감 기대됩니다.

* 권리관계 명확: 인수 부담 있는 권리가 없습니다.

* 다양한 업종 전환 가능: 제1종 근린생활시설로서 임대 수익 창출 용이합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가는 344,000,000원입니다.

* 본 건은 인접 호실과 구분 없이 사용되고 있어, 향후 명도 및 분할 시 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 또한, 내부 확인의 어려움과 임대 현황 미확인 등 리스크 요소를 반영하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 현재 권리관계상 인수 부담이 없다는 점은 긍정적 요인입니다.

* 정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 실제 임대수익률, 예상 복구 비용 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 개략적인 정보만 제공하므로, 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.