나이스옥션 법원경매 진주 2024타경37307 [1] 경상남도 사천시 용강동 618-1 비룡벨로스텔라 14층1403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남부 · 평가일 2024.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 용강동 소재 삼천포제일중학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 주거나지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

1. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상15층 건내, 14층 1403호로서

외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인트 마감 등
창호 : 새시 창호.

이용상태

기호1): 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

난방설비가 되어 있음.
위생설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 일단의 부정형의 토지임.

인접 도로상태등

남서측으로 출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) - 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 소로1류(폭 10m-12m)(2011-08-04)(소로1-27호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호2) - 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호3) - 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서(2025.08.26.자)를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경37307 (1)

소재지: 경상남도 사천시 용강동 618-1 비룡벨로스텔라 14층1403호

용도: 오피스텔

감정가: 184,000,000원

토지면적: 52.87㎡ (약 15.99평)

건물면적: 84.88㎡ (약 25.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2019년

총층수: 15층

해당층: 14층

특이사항: 재매각, HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 사천시 용강동에 소재하며, 삼천포제일중학교 남서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 아파트 및 주거지 등이 혼재되어 있어 주거 환경을 갖추고 있습니다.

차량 진출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

건물은 남서측으로 개설된 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10m-12m)에 접해 있고 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울중앙지방법원의 추징보전명령에 의한 검사의 명령(2021초기3664)으로, 금 300,993,181,965원의 가압류 등기(갑6)가 말소기준권리가 됩니다. (현재 말소 처리됨)

본 건은 주택도시보증공사의 신청으로 진행된 부동산강제경매(갑7) 사건입니다.

등기부 요약:

* 신탁재산의 귀속 관련 등기(을1)가 있었으나 말소되었습니다.

* 채무자(소유자) 명의로 소유권이전 2번 신탁등기가 있었으나 말소되었습니다 (갑5).

* 김진주 임차인의 주택임차권(을1)이 등기되었으나, 말소 기준권리보다 후순위이며 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정입니다. (주의: 임차권 등기 자체는 말소된 것으로 확인되나, HUG의 확약서 제출로 임차인의 보증금 반환청구권에 대한 매수인의 부담은 해소됩니다.)

* 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-13

* 확정일자: 2021-09-30

* 대항력: 없음

* 비고: HUG(주택도시보증공사)는 본 물건의 매수인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서(2025.08.26.자)를 제출했습니다. 이에 따라 임차인 김진주 씨의 보증금 145,000,000원에 대해 매수인이 인수할 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 비룡벨로스텔라는 2019년에 준공된 오피스텔로, 총 15층 건물 중 14층에 해당합니다.

최근 실거래가 정보 분석:

* 2023년 12월: 122,000,000원 (10층)

* 2026년 4월: 125,000,000원 (14층)

* 2026년 4월: 98,500,000원 (12층)

최근 실거래가는 98,500,000원에서 125,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. (2026년 거래는 미래 시점이므로 실제 거래 시점의 시장 상황을 반영하는 참고 자료로 활용해야 합니다.)

감정가 184,000,000원에 비해 최근 실거래가가 현저히 낮은 수준입니다.

1.4. 생활정보

건물 내 기본적인 난방, 위생, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

주변에 아파트 및 주거지가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

인근 교육 시설로는 삼천포제일중학교가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

재매각 물건: 이전 경매 절차에서 유찰되거나 매수인이 인수하지 않은 사유가 있을 수 있으므로, 추가적인 원인 분석이 필요합니다.

감정가와 실거래가 간의 큰 격차: 감정가가 현재 시세보다 상당히 높게 책정되었을 가능성이 있어, 낙찰 후 시세 차익을 얻기 위해서는 시세에 맞는 입찰가가 중요합니다.

HUG 인수조건 변경: HUG의 조건 변경이 매수자에게 불리하게 작용할 수 있는 부분이 있는지 최종 확인이 필요합니다. (다만, 임대차보증금 반환청구권 포기 확약서는 매수자에게 유리한 조건입니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 사천시 용강동 소재 오피스텔로, 재매각 물건이며 HUG 인수조건 변경 등의 특이사항이 있습니다.

권리 분석상으로는 HUG의 대항력포기확약서 제출로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

다만, 감정가가 184,000,000원인 반면, 최근 실거래가는 125,000,000원을 넘지 않아 시세와의 괴리가 큰 편입니다.

재매각 이력과 높은 감정가를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

임차인 관련 보증금 인수 부담 해소 (HUG 확약서): 매수인의 실질적인 인수 금액을 낮추는 요인입니다.

시세 대비 낮은 감정가: 낙찰가를 감안하면 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

주거 및 상업 시설이 혼재된 지역 특성: 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 184,000,000원이지만, 최근 실거래가는 125,000,000원을 최고가로 형성되어 있습니다.

감정가와 실거래가 간의 큰 격차, 그리고 재매각 물건임을 감안할 때, 낙찰가는 최근 실거래가 수준에서 결정될 가능성이 높습니다.

인수 보증금 부담이 없다는 점을 고려하여, 최근 최고 실거래가인 125,000,000원을 상한선으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 성향을 고려하여 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

최적의 입찰가는 해당 지역의 최신 시세 변동 추이, 유사 물건의 경쟁 현황 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.