나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38324 [2] 경상남도 남해군 남면 상가리 732-1 대지 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38324 [2] 경상남도 남해군 남면 상가리 732-1 대지 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매1계 2024타경38324 | 소재지: 경상남도 남해군 남면 상가리 732-1 | 감정가: 11,638,529원 | 최저가: 3,051,000원 | 용도: 대지

1. 진주지원 2024타경38324 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경38324 (2)

소재지: 경상남도 남해군 남면 상가리 732-1

용도: 대지

감정가: 11,638,529원

토지면적: 568.00㎡ (약 171.82평)

토지 지분율: 10326.24 (제시된 값 그대로 표기)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 143.96㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자: 이OOOO

채무자: 이OO

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 법정지상권, 재매각, 유동화물건

2. 주의사항

지분매각. 제시외건물[감정서상 ㄱ~ㅁ] 매각 제외 (최저매각가격은 제시외건물로 인하여 제한받는 가격임)

지적경계 불분명으로 경계확정은 측량을 요함

3. 감정평가서 요약

3.1. 토지감정요항표

3.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 남면 상가리 소재 "남구마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

3.1. 2.교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

3.1. 3.형태 및 이용상태

기호(1): 부정형 평지로 제시외수목이 식재된 상태의 농지임.

기호(2): 부정형 평지로 건부지 등임.

3.1. 4.인접 도로상태

기호(1): 본건 북측 및 서측으로 노폭 약 2m 내외의 현황 포장도로, 남측 인근으로 지방도가 있으며, 본건 서측 경계 일부가 현황도로로 이용 중임.

기호(2): 본건 남측 및 동, 서측으로 노폭 약 2m 내외의 현황 포장도로가 있으며 본건 동측 일부가 현황도로로 이용 중임.

3.1. 5.토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 접도구역<도로법>.

기호(2): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 접도구역<도로법>.

3.1. 6.제시목록 외의 물건

본건 기호(1) 지상에 제시외수목 수주가 소재함.

후첨 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 기호(2) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ-ㅁ)이 소재하며, 제시외건물 기호(ㄱ-ㅁ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지의 사용, 수익에 영향을 미칠 것으로 사료됨.

3.1. 7.공부와의 차이

없음.

3.1. 8.기타 참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

4. 입지조건

본 건은 경상남도 남해군 남면 상가리 소재 "남구마을회관" 남서측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 전반적으로 보통 수준입니다. 차량으로의 접근이 가능하며 교통 상황 역시 보통으로 평가됩니다. 북측 및 서측, 남측, 동측, 서측으로 약 2m 내외의 현황 포장도로가 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 확보되어 있습니다. 또한, 남측 인근으로 지방도가 있어 이동이 용이합니다.

5. 권리분석

본 물건은 부동산 강제 경매로 진행 중이며, 소유자는 이OOOO, 채무자는 이OO, 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

주요 권리 사항으로는 지분매각, 법정지상권, 재매각, 유동화물건 등이 확인되었습니다.

가장 중요한 점은 토지 일부 지분만 매각 대상이라는 것입니다. 또한, 제시외 건물(ㄱ-ㅁ)은 매각에서 제외되며, 이는 최저매각가격 산정에 영향을 미쳤습니다.

지적 경계가 불분명하여 향후 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요하며, 법정지상권 성립 가능성에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적으로 요구됩니다.

6. 상권분석

본 건이 소재한 남해군 남면 상가리 지역은 주위가 주택, 농경지, 임야 등으로 구성되어 있어 대규모 상업 시설보다는 농촌 생활권의 특성을 보입니다. 인근에 마을회관이 위치하고 있으나, 일반적인 상업적 상권으로 보기에는 어려움이 있으며, 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

7. 생활정보

차량 접근은 비교적 용이한 편이며, 인근 도로망을 통해 이동이 가능합니다. 주거 환경으로는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 따라서 조용하고 한적한 생활을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 다만, 인근 편의 시설이나 생활 기반 시설에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

8. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 향후 토지 이용 계획 수립 시 다른 지분 소유자와의 협의 및 갈등 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물: 매각에서 제외되는 제시외 건물이 존재하며, 이는 토지 사용 및 처분 시 추가적인 문제를 야기할 수 있습니다.

* 법정지상권: 법정지상권 성립 여부는 해당 물건의 가치에 큰 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크 요인이므로, 반드시 확인해야 합니다.

* 지적 경계 불분명: 정확한 경계를 파악하기 위해 측량이 필요하며, 이로 인한 추가 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 마을경관관리지역, 접도구역 등 다양한 토지 이용 제한이 존재하여 건축 또는 개발 시 규제를 받습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 명확히 식별되는 혐오시설은 발견되지 않았으나, '가축사육제한구역'으로 지정된 점을 고려할 때, 인근에 축사가 존재할 경우 악취 등 생활 환경에 영향을 줄 가능성은 있습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군 남면 상가리에 위치한 대지(일부 지분) 경매 물건입니다. 주위 환경은 농림 지역의 특성을 띠며, 조용한 자연 속에서 생활할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 지분 매각, 제시외 건물 존재, 법정지상권 성립 가능성, 불분명한 지적 경계 등 복잡하고 까다로운 권리 및 현황 관계를 내포하고 있습니다. 또한, 다양한 토지 이용 규제 사항이 존재합니다. 따라서 일반적인 투자자보다는 해당 지역의 특성을 잘 이해하고, 복잡한 권리 관계를 해결할 수 있는 전문적인 지식과 경험을 갖춘 투자자에게 적합할 수 있습니다.

10. 투자 포인트

* 남해 지역의 자연환경 및 관광 잠재력: 남해라는 지역적 특성을 고려할 때, 향후 관광 개발 또는 귀촌·전원생활 목적의 토지 활용 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 잠재적 저평가 가능성: 복잡한 권리 관계와 현황으로 인해 시장 가치보다 낮게 평가될 가능성이 있어, 이를 극복한다면 시세차익을 얻을 수 있습니다.

* 장기적인 관점에서의 접근: 단기적인 시세 차익보다는 장기적인 안목으로 지역의 발전 가능성과 토지의 본질적 가치를 보고 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매1계