나이스옥션 법원경매 마산 2023타경466 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 37-4 대동씨.코아상가아파트 2층235호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수 · 평가일 2023.02.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 마산합포구 해운동 소재 마산남부시외버스터미널 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상업지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건의 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 지역내 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 건물내 철근콘크리트조 2층 235호로
외 벽: 몰탈위 페인트 마감 등,
창 호: 새시창호 구조 등 임.

이용상태

판매시설임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터 등이 갖추어져있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 공동주택 및 판매시설 등 건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남측으로 소로 1류, 동측으로 중로1류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

판매시설로 경계벽체 없이 공실상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2023타경466 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 37-4 대동씨코아상가아파트 2층 235호

용도: 아파트 (복합용도: 공동주택, 판매시설 등)

감정가: 53,000,000원

토지면적: 6.91㎡ (약 2.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 34.00㎡ (약 10.29평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 대OOOOOOOOO (대동씨코아상가번영회로 추정)

특이사항: 재매각, 공동담보

주의사항: 판매시설로 경계벽체 없이 공실 상태임.

특수물건정보: 재매각, 공동담보

2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 해운동에 소재하며, 마산남부시외버스터미널 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 상업지대 등으로 형성되어 있어 주변 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며, 서측 및 남측으로 소로 1류, 동측으로 중로 1류에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 소로 1류, 중로 1류에 접해 있고 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

집합건물 등기부 요약:

* 갑1: 1994-01-27 소유권보존 (주식회사대동)

* 갑4: 2002-04-12 소유권이전 (김춘숙, 임의경매로 인한 낙찰)

* 갑6: 2022-07-21 가압류 (대동씨코아상가번영회, 금 6,152,460원, 말소기준권리)

* 갑7: 2023-02-09 강제경매 (대동씨코아상가번영회, 금 6,542,845원, 마산지원의 강제경매개시결정 2023타경466)

말소기준권리는 2022-07-21 접수된 대동씨코아상가번영회의 가압류(갑6)이며, 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 해운동 일대는 상업지대가 형성되어 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다. 인근에 마산남부시외버스터미널이 위치하여 외부 방문객의 접근성도 용이합니다.

최근 매매 정보 분석:

* 2026년 2월 25일: 116,000,000원 (70.4㎡)

* 2026년 4월 30일: 160,000,000원 (70.4㎡)

* 2026년 5월 6일: 135,000,000원 (70.4㎡)

위 거래 사례들은 70.4㎡ (약 21.3평) 기준으로, 평균 거래가는 약 137,000,000원입니다. 이를 제곱미터당 약 1,946,015원, 평당 약 6,433,000원으로 환산할 수 있습니다.

본 경매 물건의 면적은 34.00㎡ (약 10.29평)이므로, 이를 바탕으로 환산한 현 시세는 약 66,170,000원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

대동씨코아상가아파트는 1993년 12월 31일에 사용 승인된 건물로, 총 21층 중 2층에 해당합니다. 건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 에스컬레이터 등이 갖추어져 있습니다. 주차 시설 정보는 지상 2대, 지하 2대로 총 4대이나, 주차대수 합계가 0대로 기재되어 있어 실제 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 복리시설로는 관리사무소, 노인정이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 이전 경매에서 낙찰이 이루어졌으나, 어떠한 사유로든 매각 절차가 완료되지 않은 물건입니다. 이는 이전 낙찰가의 적정성, 물건 자체의 문제, 또는 명도 문제 등 다양한 원인이 있을 수 있습니다.

* 공실 상태 및 판매시설 용도: 현재 공실 상태이며, 경계벽체 없이 판매시설로 이용되고 있어 내부 상태 확인 및 활용 방안에 대한 추가적인 검토가 필요합니다. 상가 시설의 경우 공실 위험이나 임대 수익 변동성이 아파트보다 클 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자나 사용 관계를 파악하는 데 주의가 필요합니다.

* 주변 혐오시설: 현재 검색된 정보에서는 직접적으로 본 건물 및 인근 지역에 심각한 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 마산합포구 진전면 일대에서 의료폐기물 소각장 건립 추진으로 인한 주민 반발이 있었으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 낮아 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 마산합포구 해운동의 상업지역에 위치한 복합 건물 내 판매시설 용도의 경매 물건입니다. 비교적 양호한 교통 여건과 상업 지역이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 최근 거래 사례를 볼 때, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있을 가능성이 있습니다. 그러나 재매각 물건이라는 점과 판매시설로서의 공실 및 개조 가능성, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 상업지역 내 위치: 마산 남부 시외버스터미널 인근 상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부하며 상업적 활용도가 높습니다.

* 낮은 감정가: 최근 실거래가 및 추정 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 노릴 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 복합 용도 건물: 아파트, 판매시설, 업무시설 등이 복합된 건물로, 다양한 상업 활동이 가능한 환경입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 53,000,000원이며, 제공된 최근 매매 정보와 건물 면적(34.00㎡)을 바탕으로 추정된 시세는 약 66,170,000원입니다.

재매각 물건이라는 점과 현재 공실 상태로 판매시설로 이용 중이며 경계벽이 없는 점을 감안하여, 투자 수익률 및 잠재적 위험 요소를 고려한 예상 입찰가는 감정가의 105% ~ 110% 수준 또는 추정 시세의 80% ~ 90% 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 55,000,000원에서 65,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 본인의 투자 성향, 시장 상황, 현장 조사를 통한 추가 정보 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.