나이스옥션 법원경매 마산 2023타경916 [2] 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 산102-11 임야 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2023타경916 [2] 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 산102-11 임야 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매1계 2023타경916 | 소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 산102-11 | 감정가: 242,550,000원 | 최저가: 9,334,000원 | 용도: 임야

1. 마산지원 2023타경916 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2023타경916 (2)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 산102-11

용도: 임야

감정가: 242,550,000 원

토지면적: 4950.00㎡ (약 1,497.38평)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자 겸 채무자: 정OO

채권자: 동OOOOOO

입지조건

본 건은 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 소재 "금강사" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 시가지와 인접한 산림지대로서, 전반적인 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며, 교통 사정 또한 보통으로 판단됩니다.

권리분석

본 건은 채권자 동OOOOOO의 신청으로 진행된 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자는 정OO으로 동일인입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항으로는 분묘기지권이 등재되어 있다는 점입니다. 이는 해당 토지 위에 설치된 분묘를 사용할 권리가 타인에게 있음을 의미하며, 토지 이용 및 개발에 있어 상당한 제약으로 작용할 수 있습니다. 또한, 주의사항으로 육안으로 식별이 어려운 분묘가 더 존재할 가능성이 언급되어 있습니다.

상권분석

현재 본 건은 개발되지 않은 자연림 상태의 임야입니다. 직접적인 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 다소 거리가 있으나, 시가지 인근에 위치하고 있어 마산회원구 합성동 시내의 상업 시설 및 편의 시설을 이용하는 데는 큰 어려움이 없을 것으로 보입니다.

최근 보도에 따르면, 마산회원구 합성동 일원이 '마산 도심생활복합단지' 조성 사업지로 선정되어 대규모 개발제한구역(GB) 해제가 추진되고 있습니다. 이는 향후 해당 지역의 도시 기능 강화 및 상권 활성화 잠재력을 높이는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 본 건 토지가 해당 개발 구역 내 포함되는지 여부 및 개발 계획의 구체적인 진행 상황은 추가 확인이 필요합니다.

주변 시설 조사 결과, 본 건 토지 자체에 직접적으로 영향을 미치는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 인근 지역에서 일부 사건사고가 발생한 사례가 있으므로, 주변 환경에 대한 세심한 확인이 필요할 수 있습니다.

생활정보

본 건은 현재 자연림 상태의 토지로서, 거주나 일반적인 생활 편의 시설과는 거리가 있습니다. 그러나 입지 조건에서 언급된 바와 같이 시가지 인근에 위치하여, 마산회원구 합성동 지역의 기본적인 생활 인프라(마트, 병원, 학교 등)를 이용하는 것은 가능합니다.

잠재적 리스크

1. 맹지 및 접근로: 지적도상 도로에 직접 접하지 않는 맹지이며, 인접 토지와 연결된 내부 임도(경작로)를 통해 출입해야 합니다. 이는 토지 이용 및 건축 시 진입로 확보에 어려움을 초래할 수 있으며, 임도 사용에 대한 권리 관계 확인이 필수적입니다.

2. 분묘기지권: 등기부등본 및 감정평가서 상 분묘기지권이 존재하며, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 있을 가능성이 있습니다. 이는 토지 소유권 행사 및 개발 시 분묘 관련 분쟁의 소지가 있으며, 이장에 따른 비용 및 절차를 고려해야 합니다.

3. 개발 제한: 본 건은 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역에 해당합니다. 특히 일련번호2의 경우 공익용산지 및 보전산지 규제까지 받고 있어, 건축 등 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

종합 의견

본 건은 경상남도 창원시 마산회원구 합성동에 위치한 자연림 상태의 임야로, 시가지 인근이라는 지리적 이점에도 불구하고 맹지, 분묘기지권, 그리고 여러 개발 제한 규제로 인해 현재 활용에 제약이 많은 물건입니다.

하지만 최근 발표된 마산회원구 합성동 일원의 대규모 개발제한구역 해제 및 도심생활복합단지 조성 계획은 본 건 토지의 잠재적 가치 상승 가능성을 시사합니다. 장기적인 관점에서 도시 계획의 변화에 따라 본 건 토지의 활용 방안이 달라질 수 있습니다. 분묘기지권 문제가 해결되고 개발 제한 완화 또는 개발 계획 편입 시, 그 가치가 크게 상승할 여지가 있습니다.

투자 포인트

1. 개발 잠재력: 마산회원구 합성동 일원의 개발제한구역 해제 및 도시개발 계획에 따라, 향후 지역 개발의 수혜를 받을 가능성이 있습니다.

2. 저평가 가능성: 현재의 개발 제한 및 접근성 문제로 인해 토지 가치가 낮게 형성되어 있을 수 있으나, 장기적인 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

3. 다양한 활용 가능성: 분묘기지권 문제가 원만히 해결된다면, 향후 개발 계획에 따라 주거, 상업, 녹지 공간 등 복합적인 용도로 활용될 가능성이 있습니다.

4. 시가지 인접성: 창원시 시가지에 인접해 있어, 향후 도시 확장 시 수혜를 받을 수 있는 입지입니다.

법원 정보

마산지원 경매1계