나이스옥션 법원경매 마산 2024타경100608 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 153-6 드림타워 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 소재 마산고속버스터미널 남측 인근에 위
치하는 드림타워 14층 1403호로서 주변은 아파트, 근린시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 주차장까지 차량 출입 자유로우며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반
대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 중 14층 1403호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
창호 : 섀시창 구조 임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급·배수 설비, 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 부정형 평지로서 "아파트" 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 북측으로 세로(가)의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합)
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:본건은 현장조사시 거주인의 부재 및 폐문으로 인하여 내부구조와 현황을
확인하지 못하였는 바, 귀 제시목록에 따라 외부관찰과 인근 유사물건의
통상적인 내부상태를 기준으로 평가하였으니, 경매진행시 유의 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

아파트로 이용중임. 대항력있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2024타경100608 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 153-6 드림타워 14층1403호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 20.72㎡ (약 6.27평)

토지 지분: 20.7188㎡

건물면적: 68.21㎡ (약 20.63평)

건물 지분: 68.2088㎡

토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 159,000,000원

1.5. 특이사항

특이사항: 대항력있는 임차인 존재 가능성, 아파트로 이용 중.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 소재 마산고속버스터미널 남측 인근에 위치한 드림타워 14층 1403호입니다. 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 2월 2일자 경남은행의 가압류(접수번호: 2023카단47)입니다. 해당 권리 이후의 모든 등기(가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 단, 등기사항별도기재 및 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)가 있는지 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 황봉규 (황 )

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 4월 10일

* 확정일자: 2017년 4월 7일

* 배당신고일자: 2024년 4월 15일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 전입일 및 확정일자가 말소기준권리보다 선순위에 있어 대항력이 있습니다. 본건 부동산 매각으로 인한 인수 보증금은 0원으로 보고서에 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 보증금 반환 관련 사항은 별도 확인 및 주의가 필요합니다.

3.3. 기타 권리 정보

등기부채권 총액: 1,414,604,102원

4. 상권분석

4.1. 지역 분류

본건 토지이용계획상 일반상업지역으로 분류됩니다.

4.2. 주변 상업시설

주변 지역은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

아파트로 이용 중이며, 주변 근린시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 대중교통

인근 시내버스정류장을 통해 창원시 내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인(황 )이 존재하며, 보증금 170,000,000원이 있습니다. 비록 보고서상 인수 보증금 합계가 0원으로 계산되었으나, 이는 낙찰자가 직접 보증금을 인수하지 않음을 의미할 수 있으며, 임차인의 보증금 회수 절차 및 권리 관계에 대한 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

6.2. 현장 확인 불가

감정평가 시점에 거주인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조와 현황을 직접 확인하지 못하였습니다. 따라서 실제 내부 상태 및 이용 현황이 외부 관찰이나 통상적인 수준과 다를 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

본건 토지는 가축사육제한구역에 포함되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건 드림타워 아파트는 마산고속버스터미널 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 주변 환경 또한 주거 및 근린시설 위주로 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 현장 방문 시 내부 상태 확인이 제한되었던 점은 본건의 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 등기부상 채권 총액이 감정가를 상당히 초과하고 있어, 경매 진행 시 입찰가 산정에 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 마산고속버스터미널 인근 입지로 교통 요지.

* 아파트 및 근린시설이 혼재된 안정적인 주거 및 상업 환경.

* 일반상업지역 내에 위치하여 향후 개발 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 159,000,000원

인수 보증금: 0원 (보고서상 기준)

상기 정보를 바탕으로, 예상 입찰가는 감정가와 임차인 리스크, 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 존재 및 현장 확인 불가 사항을 감안할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 159,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.