나이스옥션 법원경매 마산 2023타경2530 [1] 경상남도 함안군 법수면 백산리 415 전 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2023타경2530 [1] 경상남도 함안군 법수면 백산리 415 전 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매3계 2023타경2530 | 소재지: 경상남도 함안군 법수면 백산리 415 | 감정가: 135,276,300원 | 최저가: 21,721,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 마산지원 2023타경2530 (1)이며, 용도는 전(밭)입니다. 경매구분은 부동산 임의경매이고, 매각대상은 토지 전체입니다.

1.2. 물건 현황 및 가치

소재지는 경상남도 함안군 법수면 백산리 415번지입니다. 토지 면적은 2,059.00㎡ (약 622.84평)이며, 감정가는 135,276,300원입니다. 본 토지는 지적도상 맹지이며, 현재 농경지(휴경지) 및 묘지로 이용되고 있습니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 주변 환경 및 위치

대상 물건은 함안군 법수면 대송리 소재 '문현마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중소형 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 인근까지 차량 접근은 가능하나, 지적도상 도로가 없는 맹지 상태입니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

토지는 계획관리지역과 보전관리지역이 혼재하나, 대부분이 '계획관리지역'으로 감정평가되었습니다. 계획관리지역은 제한적 범위 내에서 개발 행위가 가능한 용도지역이므로 잠재적 가치가 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(일부제한700m) 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 및 소유 관계

본 물건은 소유자와 채무자가 윤OO으로 동일하며, 채권자 마OOOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매입니다. 특이사항으로 '재매각' 물건이며, 이는 기존 낙찰자가 잔금을 미납하여 다시 경매가 진행됨을 의미합니다.

3.2. 특별한 권리 관계

제시 외 소유자 미상의 분묘 1기가 소재하고 있으며, 이에 대한 분묘기지권 성립 여부가 불분명한 상태입니다. 최저매각가격은 이 분묘 소재로 인해 제한받는 가격으로 결정되었습니다. 매각 후 분묘기지권이 성립한다면 토지 이용에 제약이 발생합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건의 용도는 '전'(농지)이며, 주변 환경이 중소형 공장과 농경지, 임야로 구성되어 있어 일반적인 상업적 상권은 형성되어 있지 않습니다. 투자 가치는 농지로서의 이용 또는 계획관리지역에서의 개발 가능성에 한정됩니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

주변에는 중소형 공장이 인접해 있어 공장시설로 인한 환경적, 심미적 영향이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(일부제한)에 속하여 축사와 관련된 잠재적인 악취 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 법적 및 행정적 리스크

가장 큰 리스크는 '농지취득자격증명(농취증)' 제출 의무입니다. 농취증을 매각기일까지 제출하지 못할 경우 입찰보증금은 몰수됩니다. 다음으로, 법수면의 사실조회 회신에 따르면 '불법 형질변경이 있는 경우 원상복구 하여야 하며, 향후 회복명령이 발하여질 가능성이 있다'는 점이 보고되었습니다. 낙찰자는 원상복구 비용 및 의무를 부담할 수 있습니다.

5.2. 물리적 및 권리적 리스크

본 토지는 지적도상 '맹지'로 건축 등 개발 행위를 위해서는 도로 확보(인접 토지 사용 승낙 등)가 필수적입니다. 또한, 소유자 미상의 분묘 1기가 존재하여 분묘기지권 성립 여부에 따라 토지 사용 및 처분에 제약이 발생합니다. 분묘 처리를 위한 협의 또는 소송 절차가 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 2,059.00㎡ (약 622.84평)의 넓은 면적을 가진 농지이며, 주된 용도지역이 '계획관리지역'이라는 큰 장점이 있습니다. 그러나, 맹지, 분묘기지권 문제, 농취증 발급 의무, 그리고 불법 형질변경에 대한 원상복구 명령 가능성 등 복합적인 리스크를 내포하고 있습니다. 리스크 해결 능력과 자금력을 갖춘 투자자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지:

주요 용도지역이 '계획관리지역'이므로 향후 개발(창고, 공장, 기타 시설) 가능성이 있어 농지 이용 외의 잠재적 가치가 높습니다.

저가 매수 기회:

맹지 및 분묘 문제 등으로 인해 감정가 대비 낮은 가격으로 경매가 진행될 가능성이 높으며, '재매각' 물건이므로 추가적인 가격 하락을 기대할 수 있습니다.

리스크 해결 시 고수익 기대:

도로 확보 및 분묘 문제를 해결할 수 있는 능력이 있다면, 계획관리지역 토지로서 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

농지 투자 목적:

600평이 넘는 넓은 면적으로 영농 계획이 있는 실수요자에게도 일정 부분 가치가 있습니다.

법원 정보

마산지원 경매3계