나이스옥션 법원경매 마산 2023타경101949 [1] 경상남도 함안군 가야읍 58-113 말산리 전원아파트 지하층1호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2023타경101949 [1] 경상남도 함안군 가야읍 58-113 말산리 전원아파트 지하층1호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매3계 2023타경101949 | 소재지: 경상남도 함안군 가야읍 가야10길 13, 지하층1호 (전원아파트) | 감정가: 686,000,000원 | 최저가: 88,117,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 마산지원 2023타경101949 (1)

소재지: 경상남도 함안군 가야읍 58-113 말산리 전원아파트 지하층1호

용도: 근린생활시설 (일반목욕장, 헬스클럽, 생활편익시설)

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물일괄매각)

소유자/채권자: 조OO / 농OOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 686,000,000원

토지면적: 298.88㎡ (약 90.41평)

건물면적: 1,235.10㎡ (약 373.61평)

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 주위 환경

본건은 함안군 가야읍 말산리 "함안버스터미널" 남측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 관공서, 주상용건물, 단독주택 등이 혼재된 일반상업지역 내 주상용 건부지입니다.

교통 상황은 인근 간선도로 및 대중교통 이용이 용이하여 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

본건이 위치한 전원아파트는 14층 건물이며, 본 매각 대상은 지하층 1~3호입니다.

2.2. 상권 분석

본건은 함안군 가야읍의 핵심 상권 중 하나인 "함안버스터미널" 인근에 위치하고 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

과거 '전원사우나'로 운영되었으며, 대중목욕탕, 헬스장, 찜질방 등 복합 근린생활시설로 사용되었던 대형 면적(약 373평)입니다.

일반상업지역 내에 위치하며, 대지권의 목적인 토지는 서측 및 남측에 노폭 6~8m 도로에 접하고 있어 접근성도 양호합니다.

단, 현재는 장기간 미운영 및 방치 상태이며, 재개장을 위해서는 대규모 시설 보수 및 투자가 필수적입니다.

2.3. 생활 정보 및 주변 시설

본건이 속한 가야읍은 함안군의 중심지 역할을 하는 지역입니다. 함안버스터미널, 가야읍사무소, 은행 등 관공서 및 주요 생활편의시설이 인접하여 생활 인프라는 잘 갖추어져 있습니다.

주변에 주상용 건물이 많아 배후 수요는 일정 부분 존재할 것으로 보입니다.

한편, 검색 결과 함안군 폐기물종합처리장이 가야읍 함마대로 일대에 위치하고 있으며, 이는 잠재적인 혐오시설로 인식될 수 있으나, 본건(말산리, 버스터미널 인근)과 직접적인 근접성은 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리 분석

본건은 부동산임의경매 사건으로 채권자 농OOOOOOO의 신청에 의해 진행됩니다.

매각 대상은 토지 및 건물의 일괄매각 건입니다.

특이사항으로, 목욕장 기계 설비 및 내부 시설(찜질방 설비 포함)은 용도에 따른 필수적인 부대설비로 간주되어 감정가에 포함되었습니다. 입찰자는 이 설비들의 현황 및 정상 작동 여부 불분명하다는 점을 인지해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

1) 시설 훼손 및 관리비 연체: 장기간 미운영으로 인해 내부가 심각하게 훼손되었으며(곰팡이, 누수, 바닥 물 고임 등), 2023년 5월 기준 약 1,000여만원의 관리비가 연체되어 있습니다. 낙찰자가 인수할 가능성이 있으므로 미납 관리비는 사전에 필히 확인해야 합니다.

2) 경계 및 면적 불분명: 목록 1~3호의 경계가 임의의 격벽 구획 등으로 다소 불분명하며, 등기부 및 건축물대장상 전유면적의 소폭 차이가 존재합니다. 또한 대지권의 목적인 토지 지목은 '답'이나 현황 '대'로 이용 중입니다.

3) 설비 작동 불확실성: 감정가에 포함된 목욕장 기계 설비 일체는 장기간 미가동 상태로 정상 작동 여부를 알 수 없습니다. 재개장을 위해서는 기계 설비에 대한 대대적인 점검 또는 교체가 필요할 수 있습니다.

4) 용도 및 규모: 대규모 근린생활시설(373평)로 투자 금액이 크고, 일반 목욕장이라는 특수 용도의 특성상 재활용 또는 용도 변경에 신중한 검토가 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 함안군 가야읍 내 버스터미널 인근이라는 '최고의 입지'를 가지고 있으나, 장기간 방치로 인한 '최악의 상태'에 있는 물건입니다.

낙찰 후 내부 시설 철거 및 재시공에 상당한 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

따라서, 실수요자(목욕장 또는 대형 헬스클럽 운영 계획자)가 내부 수리 비용을 충분히 감안하여 저가에 매수할 경우에만 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

단순 투자 목적으로는 리스크가 크므로, 내부 상태에 대한 면밀한 현장 조사와 리모델링 비용 산출이 필수적입니다.

4.2. 투자 포인트

1) 우수한 입지: 가야읍의 핵심 상권인 버스터미널 인근에 위치하여 접근성과 가시성이 뛰어납니다.

2) 대형 면적 확보: 1,235.10㎡ (약 373.61평)의 초대형 면적으로, 목욕장/헬스클럽/대형 학원/전문 병원 등 다양한 용도로의 활용 잠재력이 높습니다.

3) 감정가 대비 저가 매수 가능성: 시설 훼손 상태 및 리스크(관리비 연체, 누수, 곰팡이 등)로 인해 유찰 가능성이 높아, 초기 감정가 대비 낮은 금액에 매입하여 리모델링 후 차익을 노릴 수 있습니다. (바텀 피싱 전략)

법원 정보

마산지원 경매3계