나이스옥션 법원경매 마산 2023타경102348 [1] 경상남도 의령군 화정면 석천리 674-1 전 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2023타경102348 [1] 경상남도 의령군 화정면 석천리 674-1 전 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매3계 2023타경102348 | 소재지: 경상남도 의령군 화정면 석천리 674-1 | 감정가: 16,061,000원 | 최저가: 1,724,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 사건 정보

사건번호 마산지원 2023타경102348 (1)

매각대상 토지매각

경매구분 부동산강제경매

소유자/채무자 박OO / 박OO

채권자 엔OOOOOOOOOOO

재매각 여부 본건은 재매각 물건으로 이전 매각절차의 문제 또는 대금 미납 등이 있었음을 시사합니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지 경상남도 의령군 화정면 석천리 674-1

용도 지목은 '전'이나 현황은 대부분 제시외분묘부지 및 휴경지 상태임.

감정가 16,061,000원

제한 상태 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종 제한))

1.3. 면적 정보

토지면적 533.00㎡ (약 161.25평)

제시외면적 토지 제시외면적 0.00㎡, 건물면적 0.00㎡

2. 입지 조건 및 현황 분석

2.1. 주변 환경 및 입지

본건은 경상남도 의령군 화정면 석천리 소재 '석천마을' 남측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 묘지, 찰고, 임야 등으로 형성된 마을주변 농경지대입니다.

교통상황은 차량 및 농기계 등의 접근이 어려우며, 간선도로와의 거리 및 대중교통수단 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 현황 분석

형태 및 이용상태 북서하향 완경사지대 내 부정형 토지입니다. 공부상 지목은 '전'이나 현황은 대부분 제시외분묘부지로 이용 중이며, 일부 잡목 등이 자생 중인 휴경지 상태입니다.

도로 상태 지적도 및 현황상 맹지(盲地)로서, 인접지를 통하여 접근이 가능합니다.

제시외 물건 본건 토지 및 인접지 일부에 걸쳐 제시외분묘 약 9기(봉분 및 제단, 상석 등)가 계단식으로 소재하며, 이 중 1기는 인접지에 걸쳐 소재합니다. 관련 제시외 수목(측백나무 외 약 14주)이 매각에 포함됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 권리 관계

본건은 부동산강제경매 사건으로 소유자와 채무자가 박OO으로 동일합니다. 채권자는 엔OOOOOOOOOOO이며, 등기부상의 권리 관계는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 특이 사항 및 주의 사항

농지취득자격증명 농지법상 '전'이므로 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금은 몰수되므로 입찰 전 관할 기관에 문의하여 자격 여부를 반드시 확인해야 합니다.

분묘기지권 제시외 분묘 약 9기가 소재하며, '분묘기지권 성립여부 불분명'으로 명시되어 있습니다. 최저매각가격은 이 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격입니다. 분묘기지권이 성립하는 경우, 토지 이용 및 개발에 중대한 제약을 받을 수 있습니다.

토지 이용의 제한 의령군에서 '농지전용 허가를 득하지 않고 타용도로 사용중임으로 원상회복 대상'이라는 사실조회서가 제출되었습니다. 낙찰자는 원상회복 의무를 부담할 수 있습니다.

경계 불분명 인접지(674번지)와 별도의 경계 구분 없이 분묘 부지로 이용 중이며, 타 인접지와도 경계 일부를 같이 이용하는 등 지적경계가 대체로 불분명하여 전문 지적경계측량을 요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 농경지, 묘지, 임야 등이 혼재된 마을 주변 농경지대 내 맹지 상태의 '전'으로, 상업 활동이 이루어지는 '상권'과는 거리가 멀어 상권 분석은 의미가 없습니다.

생활 정보 측면에서는 차량 접근이 어렵고 대중교통 이용이 보통 수준으로, 도심 생활권의 편의 시설 접근성은 매우 낮습니다. 휴경지 및 묘지로 이용되는 현황을 볼 때, 일반적인 주거 또는 영농 목적의 생활정보는 제한적입니다. 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 없으나, 다수의 분묘가 존재한다는 점 자체가 투자자에게는 심리적 리스크로 작용할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

토지 이용의 제약 및 원상회복 의무 지목이 '전'이지만 사실상 묘지로 사용 중이며, 원상회복 명령에 따라 상당한 비용과 노력이 발생할 수 있습니다.

농취증 미제출 위험 농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 명확한 위험이 존재합니다.

분묘기지권 분묘 약 9기에 대한 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 만약 분묘기지권이 성립한다면 해당 분묘는 이장할 수 없으며, 토지 이용 가치가 현저히 저하됩니다.

경계 분쟁 가능성 인접지와 경계가 불분명하여 낙찰 후 지적측량 및 인접 토지 소유자와의 경계 분쟁 가능성이 높습니다.

맹지 상태 차량 및 농기계 접근이 어렵고 맹지 상태이므로, 개발 시 별도의 진입로 확보를 위한 비용과 협의가 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건 토지는 감정가 대비 낮은 최저가로 재매각될 가능성이 있으나, 다음과 같은 치명적인 문제점을 안고 있어 일반적인 실수요자나 투자자에게는 매우 부적합한 물건입니다.

첫째, 농취증 문제와 원상회복 의무.

둘째, 맹지 상태와 불분명한 지적 경계.

셋째, 토지 전체의 이용을 제한하는 분묘기지권 성립 여부 문제(약 9기).

따라서 매우 높은 수준의 위험을 감수할 수 있고, 법률 및 토목 전문가의 도움을 받아 경계 및 분묘 문제를 해결할 구체적인 계획과 자본력이 있는 극히 제한된 투자자에게만 고려될 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

특정 목적 투자 토지의 지목은 '전'이나 현황은 묘지로 이용 중인 점을 역이용하여, 대규모 문중 묘지나 개인 수목장 부지 등 특수 목적의 토지로 활용할 의향이 있는 경우에만 검토할 가치가 있습니다.

재매각 및 최저가 제한 분묘 소재로 인해 최저매각가격이 제한받는 상태이므로, 매우 낮은 가격으로 낙찰받을 경우에만 리스크를 상쇄할 수 있는 잠재력이 있습니다.

제시외 물건 포함 제시외 수목(측백나무 외 약 14주)이 매각에 포함되므로, 이를 활용하거나 가치를 인정할 수 있는 매수자에게 유리할 수 있습니다.

법원 정보

마산지원 경매3계