나이스옥션 법원경매 마산 2023타경103440 [1] 경상남도 함안군 군북면 중암리 599-8 전 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2023타경103440 [1] 경상남도 함안군 군북면 중암리 599-8 전 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매3계 2023타경103440 | 소재지: 경상남도 함안군 군북면 중암리 599-8 | 감정가: 107,835,000원 | 최저가: 9,262,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 물건 기본 정보

소재지: 경상남도 함안군 군북면 중암리 599-8

용도: 전 (현황 휴경지)

사건번호: 마산지원 2023타경103440 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지매각

소유자/채무자: 조OO / 조OO

채권자: 신OOOOOOOO

1.2. 면적 및 금액 정보

토지면적: 1,365.00㎡ (약 412.91평)

감정가: 107,835,000원

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치적 특징

본 건 토지는 경상남도 함안군 군북면 중암리에 위치한 '전' 상태의 농지입니다.

주변은 농경지, 임야 및 소규모 주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌 마을 주변의 토지입니다.

2.2. 교통 여건

본 건은 현재 맹지(도로에 접하지 않은 토지) 상태입니다.

따라서 차량 접근성 및 이용 편의성이 크게 떨어지며, 건축 등 개발 행위를 위해서는 별도의 인접 토지 사용 승낙(도로 확보)이 필수적입니다.

주변 국도나 지방도로의 접근성은 양호할 수 있으나, 본 건 자체의 통행은 불가능합니다.

2.3. 생활 환경 및 혐오시설 유무

본 건 소재지인 함안군 군북면 중암리는 농촌 지역으로, 생활 편의시설은 군북면 소재지(면사무소, 마트, 학교 등)를 이용해야 합니다.

주변은 주로 농지나 임야로 구성되어 있어 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

다만, 해당 지번은 농촌 지역 특성상 소규모 축사 또는 농업용 시설, 혹은 근처에 작은 공장이나 창고 시설이 있을 가능성이 있으므로 현장 방문 시 반드시 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 기본 사항

본 건은 토지 전체에 대한 강제경매 물건으로, 소유자와 채무자가 동일하여 복잡한 임차인 관계나 유치권 등의 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 현재 재매각 물건으로 진행되고 있어 유찰 이력이 존재하므로, 입찰 희망자는 매각 조건을 면밀히 검토해야 합니다.

3.2. 특이사항 및 제한사항

농지취득자격증명 필수: 본 건은 '전(田)'으로 농지법상 농지 취득에 해당됩니다.

낙찰자는 매각 기일로부터 정해진 기한 내에 '농지취득자격증명(농취증)'을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금 전액이 몰수됩니다.

복합 용도지역: 본 토지는 '자연녹지지역' 및 '제1종일반주거지역' 두 개의 용도지역에 걸쳐 있습니다.

이는 향후 토지 활용 계획에 따라 개발 밀도가 달라질 수 있음을 의미하며, 정확한 면적 비율은 측량을 통해 확인해야 합니다.

원상복구 계획서: 군북면에서 '취득 시 원상복구계획서를 첨부해야 한다'는 사실조회서가 제출되었습니다.

이는 매수자가 토지 사용 목적에 맞게 복구 계획을 수립하고 이행해야 하는 의무를 가지게 됨을 뜻하며, 추가적인 비용이 발생할 수 있는 리스크입니다.

4. 투자 및 활용 분석

4.1. 상권 및 주변 개발 호재

본 건은 농촌 지역의 농지로, 상업적인 상권 분석은 의미가 없습니다.

다만, 토지의 일부가 '제1종일반주거지역'에 포함되어 있어 장기적으로 주거용 개발(단독주택 등)의 가능성을 내포하고 있습니다.

4.2. 토지 활용 및 잠재적 리스크

활용 가능성: '전' 용도이나, 휴경지 상태이며, 일부가 주거지역으로 지정되어 있어 귀농귀촌을 위한 주말농장이나 장기적인 주거 개발용 토지(단독주택 부지)로 활용될 잠재력이 있습니다.

다만, 주거지역 면적이 적거나 개발 규제로 인해 활용이 제한될 수 있습니다.

잠재적 리스크:

맹지 리스크: 건축 행위나 개발을 위해서는 반드시 인접 토지 소유주의 동의를 얻어 도로를 확보(또는 사용료 지불)해야 하는 치명적인 리스크를 안고 있습니다.

원상복구 비용: 원상복구계획서 제출 의무는 추가적인 토목 및 행정 비용 부담으로 작용할 수 있습니다.

농취증 리스크: 농지 자격이 없는 경우 보증금 몰수라는 즉각적인 리스크가 존재합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 1,365.00㎡ (약 412.91평)의 비교적 넓은 면적을 가진 토지이며, 일부가 제1종일반주거지역에 포함되어 개발 잠재력을 갖추고 있습니다.

감정가 기준 평당 약 261천 원으로, 인근 시세 대비 저렴하게 취득할 경우 투자 가치가 있습니다.

그러나 '맹지', '농취증 필수', '원상복구계획서 제출'이라는 세 가지 핵심적인 주의사항이 복합적으로 얽혀있어, 초보 투자자보다는 리스크 관리 능력이 있는 경험자에게 적합한 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

듀얼 용도지역의 잠재성: 주거지역과 자연녹지지역이 혼재되어 있어 향후 활용 계획에 따라 가치가 상승할 여지가 있습니다 (단, 측량 및 비율 확인 필수).

재매각 물건: 재매각 진행 시 유찰을 통한 가격 하락으로 인해 감정가 대비 매우 낮은 금액으로 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

맹지 탈출 전략: 인접 토지 소유자와의 협상을 통한 도로 확보 방안을 미리 구상하여 입찰한다면, 맹지 프리미엄(저가 취득)을 최대한 활용할 수 있습니다.

법원 정보

마산지원 경매3계