나이스옥션 법원경매 마산 2023타경106890 [1] 경상남도 의령군 지정면 오천리 323-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정암 · 평가일 2024.02.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 의령군 지정면 오천리 소재 "옹곡마을’남서측 인근에 위치하고 있으며,
주변은 농경지 및 축사, 임야 등으로 형성된 농촌지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 간선도로와의 거리 및 인근 대중교통수단 등을 고려시
전반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호1,6: 남하향 완경사지내 계단식으로 성토한 사다리형에 유사한 토지로서 2필 일단으로
공업용건부지 및 나지상태이고, 일부 법면 및 북동측 일부는 지반미조성상태이며, 일부 내부
도로 등으로 이용중이고, 지상 일부에 폐기물이 매립 및 적치되어 있는 것으로 조사됨.
기호3: 남하향 완경사지내 부정형의 토지로서 지상에 제시외분묘 2기 및 묘지목 등이 소재하
고, 인접지와 경계구분없이 일괄하여 이용중임.
기호4: 남하향 완경사지내 사다리형에 유사한 토지로서 일부 잡종지상태로서 제시외건부지로
이용중이고, 일부 제시외수목 및 제시외분묘 1기가 소재함.
기호5: 남하향의 대체로 완경사지인 부정형의 토지로서 대부분 소나무 및 활잡목 등으로 형
성된 자연림상태이고, 동측 일부를 인접지에서 분묘주위공지 및 농경지 등으로 이용중이며,
일부 지상에 육안확인이 가능한 제시외분묘 1기가 소재함.

인접 도로상태

기호1,6: 2필 일단으로 남서측으로 노폭 약 6미터내외의 아스팔트포장도로에 접함.
기호3∼5: 공히 지적도 및 현황 맹지로서 인접지를 통하여 진출입중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,6: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(돼지 개 닭 메추리 오리 제한))<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역
(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.
기호3,4: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설
립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.
기호5: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(돼지 개 닭 메추리 오리 제한))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관
리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

기호1 토지 일부 지상에 제시외구축물 기호(A)가 소재하고, 기호3 토지 일부 지상에 제시외
분묘 2기가 소재하며, 기호4 토지 일부 지상에 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ) 및 제시외분묘 1기가
소재하고, 기호5 토지 일부 지상에 육안 확인이 가능한 제시외분묘 1기가 소재함.

공부와의 차이

① 기호3 토지는 공부상 지목이‘임야’이나 현황 대체로 평탄하게 조성한 상태로서 제시외
분묘 등이 소재함.
② 기호4 토지는 공부상 지목이‘임야’이나 현황 일부 잡종지상태 및 제시외건부지, 제시외
분묘 등이 소재함.
③ 기호5 토지는 공부상 지목이‘임야’이나 동측 일부 토지를 인접지에서 제시외분묘 주위
공지 및 일부 형질변경하여 농경지 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 기호1,6 토지는 과거 한국건설자원공제조합에서 작성한 ‘폐기물적치량산출서
에 의하면 본건 지상의 폐기물이 매립 및 적치된 것으로 되어 있으며, 현소유자측 진술
에 의하면 기호1 토지상의 폐기물을 기호6 토지로 전량 이전했다고 주장하고 있으나 지
하부분은 물리적으로 육안 확인 등이 어렵고, 양 필지간 지적경계가 모호하여 기호1 토
지상의 폐기물 매립 및 적치 여부는 확인이 곤란하며, 폐기물적치량산출서상 폐기물의
종류 및 종류별 적치물량도 현황과 상이한 것으로 추정되는 바 경매입찰시 관련사항을
충분히 검토하시고 입찰에 응하시기 바라며, 기준시점 현재 관할관청과 폐기물 불법 매
립에 따른 행정처분 관련 쟁송이 진행중인 것으로 조사되므로 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2. 일반철골구조 티에이치케이175밀리미터 준불연판넬지붕지붕 단층 건물로서,

주기둥: H-Beam 약 500 x 200mm,
벽 체: 하단부 약 1미터 기초콘크리트위 판넬마감 등,
바 닥: 콘크리트마감 등,
창 호: 새시창구조임.

기호2-1. 콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물로서 내부 일부 미마감상태이며,

외 벽: 몰탈마감 등,
내 벽: 벽지도배 및 일부 세멘노출 등,
바 닥: 장판지 및 타일깔기 및 일부 세멘노출 등.
창 호: 새시창구조임.

이용상태

기호2: 공장 등.
기호2-1: 1층 - PIT 등.
2층 - 사무실 및 숙소, 화장실 등.

설비내역

기호2: 전기설비, 소방설비, 위생설비 등 되어 있음.
기호2-1: 전기설비, 급,배수설비, 위생설비, 화재경보설비(작동 가능 여부는 불분명함) 등
되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

기호2-1 건물은 공부상 지붕이 ‘티에이치케이175밀리미터준불연판넬지붕 및 철근콘크리트지
붕’ 이나 현황 ‘철근콘크리트지붕’임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 기호2 건물은 출입문 벽체 일부가 손상된 상태이며, 기호2-1 건물은 건물이 소
재한 완경사지반의 특성상 1층이 동측에서는 지하층으로 보이고, 서측에서는 1층으로 보
이는 구조이며, 일반건축물대장상 용도가 PIT로서 관련법령에 따라 일반건축물대장 면적
은 ‘0㎡ ’로 등재되어 있는 바 그 구조 및 용도, 건축물현황도상 면적, 현상 등을 감
안하여 건물에 포함하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 기호 ㄱ,ㄴ) 매각 제외(법정지상권 성립여부 불분명함). 제시외 구축물 및 제시외 기계기구(수변전설비, 크레인 주행레일) 매각 포함. 제시외 기계기구 감정평가서상 ‘B’는 현황 및 소유자측 진술에 의하면 전선 등 부품 일부가 망실되었고, 장기간 가동 중지된 상태로 탐문됨. 목록1.4. 일부 지상에 소재하는 컨테이너박스 2동은 감정평가 및 매각 제외함.
-목록1.6. 공부상 지목이 ‘공장용지’이나 현황 일부 법면 및 일부 지반 미조성 상태인바 이를 감안하여 감정평가함. 일부 지상에 소재하는 제시외 수목 및 제시외 조경석, 석축 등은 토지가격에 포함. 일부 토지가 폐기물 등을 매립하여 성토되었고, 감정평가 기준시점 당시 지상 일부에도 폐기물이 적치되어 있는 것으로 조사되었는바, 입찰자는 위 폐기물의 현재 적치 여부 및 현황 등을 반드시 현지 조사 등을 통하여 재확인하기 바람. 토지상에 매립 및 적치된 폐기물과 관련하여, 지상에 소재하는 폐기물의 종류 및 적치물량 등의 사항과 관련기관 및 관청, 소유자 측의 조사사항은 감정평가서에 기재된 내용과 같으며(2021년 11월경 한국환경공단의 요청으로 한국건설자원공제조합에서 작성한 ‘폐기물 적치량산출서’ 및 의령군청에 신고된 ‘사업장폐기물배출자 신고증명서’상 내용임), 이 외 폐기물과 관련된 자세한 사항을 충분히 검토한 뒤 입찰에 응하기 바람(감정평가서 참고). 감정평가 기준시점 당시 관할관청과 폐기물 불법 매립에 따른 행정처분 관련 쟁송이 진행 중인 것으로 조사되었는바, 입찰자는 현재 시점의 행정처분 관련 쟁송 결과 여부를 반드시 별도로 확인하기 바람.
-목록2. 건물 내부에 판넬조 가건물(소방설비실 및 화장실)은 건물에 포함하여 감정평가함. 출입문 벽체 일부가 손상된 상태임. 감정평가서상 2-1 건물은 공부상 지붕이 ‘티에이치케이175밀리미터준불연판넬지붕 및 철근콘크리트지붕’이나 현황 ‘철근콘크리트지붕’이고, 일반건축물대장상 용도가 PIT로서 관련법령에 따라 면적은 ‘0㎡’로 등재되어 있는바, 구조 및 용도, 건축물현황도상 면적, 현상 등을 감안하여 건물에 포함하여 감정평가함. 곽대훈이 2025. 8. 22. 유치권신고(공사대금 510,000,000원)를 하였으나, 이후 제출된 관련 소명자료 등에 의하여 해당 유치권은 허위임이 확인되었으므로 입찰 시 참고하기 바람.
-목록3. 공부상 지목이 ‘임야’이나 인접지와 별도의 경계 구분 없이 평탄하게 조성된 상태임. 지상에 제시외 분묘 2기(분묘기지권 성립여부 불분명) 및 묘지목이 소재하는 바, 이를 감안하여 감정평가함.
-목록4. 공부상 지목이 ‘임야’이나 현황 일부 잡종지상태 및 제시외 건부지임. 지상에 제시외분묘 1기(분묘기지권 성립여부 불분명)가 소재하여 감안하여 감정평가하였으며, 지상에 자생하는 제시외 수목 등은 토지가격에 포함. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임.
-목록5. 공부상 지목이 ‘임야’이나 동측 일부 토지는 인접지(530번지)에서 분묘주위공지 및 농경지 등으로 이용 중이고, 일부 토지는 인접지(527번지)에서 농경지(일부 인접지에서 식재된 것으로 보이는 제시외 수목 등 평가 제외)로 이용 중인 것으로 보임. 지상에 제시외 분묘 1기 및 육안으로 식별되지 않는 고묘가 소재할 가능성 있음(분묘기지권 성립여부 불분명).
-목록3.4.5. 지적도 및 현황 맹지로서 인접지를 통하여 진출입중임.
-목록6. 토지 남측 하단부 일부 지상에 비점오염저감시설(탱크 등) 일부가 파손된 상태로 소재하며, 소유자측 진술에 의하면 일부 수리가 요하는 것으로 조사됨.
-소유자 주식회사 대가이엔이, 곽대훈의 추가감정 및 폐기물 매립과 관련한 재조사를 요청하는 평가보완명령신청(2025.02.10.자)에 대해, 감정인은 ① 추가감정요청사항은 기존 감정평가서 내용에 포함되어 있고, ② 폐기물 매립과 관련한 재조사요청사항은 소유자의 주장을 뒷받침할 객관적인 증빙자료의 제시가 일체 없어 ‘목록1. 토지에 폐기물이 매립되어 있지 않으며, 모두 원상복구 된 상황’이라는 소유자의 구두진술만으로 목록1. 토지 전체에 폐기물이 더 이상 존재치 않는다고 판단하는 것은 곤란하다는 의견의 사실조회회신서(2025.03.10.자) 제출함.
-소유자 곽대훈이 채권자 승학신용협동조합을 상대로 근저당권말소청구 소송(창원지방법원 마산지원 2026가단OOOOO)을 제기하여 진행 중이며, 위 소송과 관련하여 650,000,000원의 담보제공을 조건으로 한 강제집행정지결정(창원지방법원 마산지원 2026카정OOOOO)을 받았으나, 현재까지 담보제공을 소명하는 자료는 제출되지 않은 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

마산지원 2023타경106890 (1)

1.2. 소재지

경상남도 의령군 지정면 오천리 323-3

1.3. 용도

공장

1.4. 감정가

2,810,362,000원

1.5. 면적

토지 면적: 22,450.00㎡ (약 6,791.13평)

건물 면적: 2,230.69㎡ (약 674.79평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

승OOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 의령군 지정면 오천리 소재 '옹곡마을' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농경지, 축사, 임야 등으로 형성된 농촌 지대임.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리 및 인근 대중교통 수단 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됨.

2.3. 도로 상태

토지 기호 1, 6은 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지 기호 3, 4, 5는 지적도 및 현황 맹지로서 인접지를 통하여 진출입하고 있음.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 사항

본 건 토지는 계획관리지역으로, 일부 필지는 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 준보전산지 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

승학신용협동조합 근저당권 (접수일자 2014-04-30)

3.2. 권리 분석 결과

등기부등본상 기재된 대부분의 권리(근저당, 지상권, 가압류, 압류, 소유권이전청구권가등기 등)는 말소기준권리 이하에 해당하여 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 문구가 기재되어 있으나, 구체적인 지상권의 내용이나 권리자 정보는 명확히 기재되지 않아 추가 확인이 필요함. (제공된 등기부 요약상 지상권은 말소된 것으로 나타남)

3.3. 임차인 현황

* ㈜대가이엔알 [대표자 이 ]

- 보증금: 3,000,000원

- 차임: 330,000원

- 사업자등록일: 2021-11-11

- 대항력: 없음

* 곽대훈 [대가이엔브이]

- 보증금: 370,000,000원

- 차임: 0원

- 사업자등록일: 2023-09-15

- 확정일자: 2023-08-17

- 배당신고일자: 2024-03-08

- 대항력: 없음

3.4. 인수되는 보증금

인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건은 경상남도 의령군의 농촌 지역에 위치한 공장 용지로서, 주변은 농경지, 임야, 축사 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지대임. 직접적인 상업 시설이나 주거 단지 밀집 지역과는 다소 거리가 있음.

4.2. 개발 가능성

토지 이용계획상 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있으나, 현재로서는 주변 개발이 활발하지 않은 상황임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건은 농촌 지역에 위치하므로 대규모 편의 시설 접근성은 제한적일 수 있음. 차량을 이용하면 인근 읍면 지역의 편의시설을 이용할 수 있을 것으로 예상됨.

5.2. 대중교통

본 건까지 대중교통 접근성은 보통 수준으로 파악됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 분묘기지권, 법정지상권, 유치권, 공동담보 등 특수 물건 정보에 언급된 다양한 권리 관계가 존재함. (구체적인 내용은 본 보고서 및 관련 서류 확인 필요)

* 곽대훈이 신고한 유치권(공사대금 510,000,000원)은 허위 사실이 포함된 것으로 확인되었으나, 이후 270,000,000원에 대한 유치권 권리 변경 신고가 있었고, 그 성립 여부는 불분명하므로 입찰 시 충분한 검토가 필요함.

6.2. 폐기물 관련 문제

* 토지 일부(목록 1.6)에 폐기물이 매립 및 적치된 것으로 조사되었으며, 관련하여 관할 관청과 행정처분 관련 쟁송이 진행 중이었음.

* 소유자 측은 폐기물 이전 및 원상 복구 주장하나, 지하 매립 부분은 육안 확인이 곤란함.

* 폐기물 처리 비용 및 관련 행정 처분 결과에 대한 추가적인 현지 조사 및 법률 검토가 반드시 필요함.

6.3. 토지 현황 및 이용

* 일부 토지(목록1.6)는 법면 및 지반 미조성 상태임.

* 공부상 지목이 '임야'인 토지(목록3, 4, 5)는 현황 일부 잡종지, 건부지, 평탄하게 조성된 상태이며, 제시외 분묘 2기(목록3), 1기(목록4), 1기(목록5) 및 고묘 가능성이 소재함. 분묘기지권 성립 여부는 불분명함.

* 목록 3, 4, 5 토지는 맹지로서 인접지를 통하여 진출입함.

* 토지 일부(목록6)에 비점오염저감시설(탱크 등)이 파손된 상태로 소재하며, 수리가 요함.

6.4. 건물 관련 문제

* 제시외 건물(감정평가서상 기호 ㄱ,ㄴ)은 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 매각 제외됨.

* 제시외 기계기구 'B'는 부품 망실 및 장기간 가동 중지 상태임.

* 목록2 건물(공장)의 출입문 벽체 일부가 손상된 상태임.

* 건물 2-1은 내부 일부 미마감 상태이며, 경사 지반으로 인해 1층이 외부에서 지하층처럼 보일 수 있음.

6.5. 기타 리스크

* 곽대훈이 채권자 승학신용협동조합을 상대로 근저당권 말소 청구 소송을 제기하여 진행 중이며, 강제집행정지 결정을 받았으나 담보 제공 소명 자료는 미제출 상태임.

* 검색 결과, 의령군 내 특정 지역(부림면)에서 의료폐기물 소각장 설치에 대한 주민들의 반대가 있었던 사례가 있음. 본 건 소재지(지정면)와는 직접적인 관련은 없으나, 주변 지역의 환경 문제 및 산업 시설 유치에 대한 주민들의 민감성을 시사함.

* 본 건 주변으로 특정 혐오시설(폐기물 처리 시설, 도축장 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 검색되지 않았으나, 광범위한 지역 개발 계획 및 산업 시설 유치 시 발생할 수 있는 잠재적 환경 문제에 대한 고려가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 의령군의 농촌 지역에 위치한 공장 용지 및 건물로서, 넓은 토지 면적을 보유하고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 다수의 권리 관계, 폐기물 매립 및 적치, 분묘 소재, 맹지, 불분명한 유치권 신고 등 상당한 잠재적 리스크를 안고 있어 철저한 현장 조사와 권리 분석이 필수적입니다. 특히 폐기물 처리 비용, 법적 분쟁 발생 가능성, 분묘 이장 비용 등 추가적인 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 이러한 위험 요소들을 감안할 때, 투자 가치는 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 22,450.00㎡ (약 6,791평)로, 향후 개발 또는 활용 가능성이 있음.

* 계획관리지역: 지역 개발 시 가치 상승 잠재력 보유.

* 공장 용도: 기존 공장 시설 활용 또는 타 용도 전환 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,810,362,000원

본 건은 폐기물 처리, 분묘 문제, 법정지상권 및 분묘기지권의 불분명성, 유치권 관련 분쟁 가능성 등 상당한 잠재적 비용과 법적 위험을 내포하고 있습니다. 이러한 리스크를 해소하기 위한 추가 비용과 시간을 고려해야 하므로, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

투자자는 반드시 현장 조사를 통해 폐기물 처리 비용, 분묘 이장 비용, 법률 자문 비용 등을 포함한 잠재적 총 투자 비용을 산출하고, 이를 바탕으로 보수적인 관점에서 입찰가를 결정해야 합니다. 예상 입찰가는 조사 결과에 따라 크게 변동될 수 있으나, 보수적으로 접근 시 감정가의 50~70% 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.