나이스옥션 법원경매 마산 2023타경107015 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 수성동 80-1 수성채움빌라 3층301호 다세대주택 경매
경상남도 창원시 마산합포구 동서북6길 6, 3층301호 (수성동,수성채움빌라) (다세대주택) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2023타경107015(마산지원 경매3계). 감정가 159,000,000원, 최저가 3,923,000원. 매각기일은 2026-08-20입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 2023 타경 107015 [1] |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 수성동 80-1 수성채움빌라 3층301호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산합포구 동서북6길 6, 3층301호 (수성동,수성채움빌라) |
| 용도 | 다세대주택 |
| 건물명 | 수성채움빌라 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 관할법원 | 마산지원 경매3계 (055) 240-9415) |
| 이용제한 | (포함)일반상업지역, (포함)방화지구, (포함)가축사육제한구역, (접함)소로3류(폭 8m 미만), 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역 |
면적
| 토지면적 | 27.34㎡ (8.27평) |
|---|---|
| 건물면적 | 65.31㎡ (19.76평) |
금액
| 감정가 | 159,000,000원 |
|---|---|
| 최저가 | 3,923,000원 (감정가 대비 3%) |
| 입찰보증금 | 392,300원 (10%) |
| 유찰횟수 | 13회 |
회차별 입찰내역
| 회차 | 매각기일 | 최저금액 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 2025.04.24 | 159,000,000원 | 유찰 |
| 2차 | 2025.05.29 | 127,200,000원 | 유찰 |
| 3차 | 2025.07.03 | 101,760,000원 | 유찰 |
| 4차 | 2025.08.07 | 81,408,000원 | 유찰 |
| 5차 | 2025.09.11 | 65,126,000원 | 유찰 |
| 6차 | 2025.10.23 | 52,101,000원 | 유찰 |
| 7차 | 2025.11.27 | 41,681,000원 | 유찰 |
| 8차 | 2026.01.15 | 33,345,000원 | 유찰 |
| 9차 | 2026.02.26 | 23,342,000원 | 유찰 |
| 10차 | 2026.04.02 | 16,339,000원 | 유찰 |
| 11차 | 2026.05.07 | 11,437,000원 | 유찰 |
| 12차 | 2026.06.11 | 8,006,000원 | 유찰 |
| 13차 | 2026.07.16 | 5,604,000원 | 유찰 |
| 14차 | 2026.08.20 | 3,923,000원 |
물건 비고
공동주택으로 이용중임. 임차인의 경우 대항력은 있으나 이 법원 2020타경103067호 부동산강제경매에 의한 매각으로 우선변제권 소멸함.
AI 물건분석
1. 물건 기본정보
사건번호: 마산지원 2023타경107015 (1)
소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 수성동 80-1 수성채움빌라 3층301호
용도: 다세대주택
감정가: 159,000,000원
토지면적: 27.34㎡ (약 8.27평)
토지지분: 27.33544879518072㎡ (약 8.27평)
건물면적: 65.31㎡ (약 19.76평)
매각대상: 토지/건물 일괄 매각
경매구분: 부동산강제경매
채권자: 김OO
1.1. 입지조건
해당 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 수성동에 위치한 수성채움빌라 내 다세대주택입니다. 건물이 소재한 수성동 일대는 주거 지역으로 형성되어 있으며, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다. 주변에 수성초등학교가 있어 교육 환경이 갖춰져 있습니다. 대중교통 이용을 위한 버스 정류장이 도보 거리에 위치하고 있어 시내 접근성이 양호한 편입니다. 단지 주변에 유해 시설은 현재까지 파악된 바 없습니다.
1.2. 권리분석
해당 물건에는 임차인 김동근 씨가 거주 중입니다. 김동근 씨는 2018년 3월 29일 전입신고 및 확정일자를 받았으며, 대항력이 있는 임차인입니다. 등기부등본 상 을구 순위번호 2번으로 주택임차권(2024년 1월 16일 접수)이 등기되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 되는 권리입니다. 그러나 물건명세서 상 '주의사항'에 따르면, 이 임차인은 대항력은 있으나, 해당 법원 2020타경103067호 부동산강제경매에 의한 매각으로 우선변제권은 소멸된 것으로 명시되어 있습니다.
또한, '권리분석 - 인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다. 다만, 주택임차권이 '인수'로 등기되어 있는 점과 '주의사항'의 내용을 종합적으로 고려할 때, 임차인의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.
말소기준권리인 갑11 (2023년 7월 11일자 부산지방법원 가압류)보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.
* 주요 등기 현황:
* 을구 2번: 주택임차권 (김동근, 보증금 143,054,533원) - 인수 (매각으로 소멸되지 않음)
* 갑11: 가압류 (부산신용보증재단) - 말소기준권리, 매각으로 소멸
* 갑19: 강제경매 (김동근) - 매각으로 소멸
* 등기부채권 총액: 295,327,037원
1.3. 상권분석
해당 물건이 위치한 수성동 일대는 주로 주거용 건물들로 구성된 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민들을 위한 소규모 상점이나 편의시설 위주로 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. 따라서 안정적인 주거 상권으로 볼 수 있으며, 주변 개발 계획 등에 따라 향후 상권의 변화 가능성도 있습니다.
1.4. 생활정보
* 교육: 수성초등학교가 인근에 위치하여 초등 교육 시설 접근이 용이합니다.
* 교통: 시내버스 노선이 운행되는 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.
* 편의시설: 주변 지역에 생활 편의를 위한 근린생활시설 및 편의점이 있을 것으로 예상됩니다.
1.5. 잠재적 리스크
가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있고 우선변제권이 소멸되었다고는 하나, 임차권 자체가 인수되는 권리이므로 명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다. 임차인의 보증금 일부라도 경매 절차에서 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 임차인의 거주 권리를 부담해야 할 수 있다는 점은 유의해야 합니다.
1.6. 종합 의견
본 물건은 비교적 최근에 건축된 다세대주택으로, 적정한 면적과 함께 주거 지역으로서의 안정성을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 정보를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 그 권리가 인수되는 사항은 신중하게 검토해야 할 부분입니다.
1.7. 투자 포인트
* 실거주 목적: 초등학교가 인접하고 주거 환경이 비교적 양호하여 실거주 목적에 적합합니다.
* 최근 실거래가: 동일 건물 내에서 약 1억 3,500만원에 거래된 사례가 있어 시세 파악에 참고할 수 있습니다.
* 신축급 건물: 2018년에 건축된 건물로, 노후도가 낮아 즉시 수리가 필요한 부분이 적을 수 있습니다.
1.8. 예상 입찰가
최근 실거래가(2025년 1월 13,500만원, 61.97㎡ 기준) 및 감정가(15,900만원)를 종합적으로 고려하였을 때, 본 건물의 전용면적(65.31㎡)과 현 시세, 그리고 인수되는 임차권리를 감안하여 예상 입찰가를 산정합니다. 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 권리 인수 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.
* 면적당 단가 분석: 최근 거래 사례의 평당 단가 약 218만원 (13,500만원 / 61.97㎡ / 3.3058㎡/평)
* 예상가 산정: 218만원/평 * 19.76평 (본건 건물 면적) ≈ 14,237만원
이를 바탕으로, 보수적으로 접근 시 1억 3,500만원 ~ 1억 4,500만원 범위 내에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.
* 최적 입찰가 제안: 1억 4,300만원
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