나이스옥션 법원경매 마산 2024타경456 [2] 경상남도 함안군 칠서면 계내리 427-10 전 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경456 [2] 경상남도 함안군 칠서면 계내리 427-10 전 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매3계 2024타경456 | 소재지: 경상남도 함안군 칠서면 계내리 427-10 | 감정가: 10,910,000원 | 최저가: 2,288,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2024타경456 (2)

소재지: 경상남도 함안군 칠서면 계내리 427-10 (전)

매각대상: 토지매각

용도: 전 (농지)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 10,910,000원

1.2. 물건 내역

토지면적: 134.00㎡ (약 40.54평)

토지 지분율: 13400 (단독 소유 또는 전체 지분 매각)

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 관계자 현황

소유자/채무자: 이OO

채권자: 의OOO

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건 토지는 경상남도 함안군 칠서면 계내리 소재 ‘함안소방서 칠서119지역대’ 북서측 인근에 위치하며, 주변은 전, 답 등 농경지로 형성되어 있는 지대입니다.

차량 접근이 가능하나, 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로 진출입 시 인접 토지의 통행 승낙이 필요할 수 있습니다.

토지는 부정형 평지로서 현재 전(밭, 일부 묘지)으로 이용 중입니다.

용도지역은 계획관리지역 및 자연녹지지역(일련번호(1)의 경우)에 해당하며, 가축사육제한구역(일부제한 700m) 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 상권 및 생활정보

본건 소재지인 칠서면 계내리 일대는 농경지 위주의 농촌 지역의 특성을 가지고 있으며, 생활편의시설은 제한적입니다.

인근에 칠서일반산업단지가 위치하고 있어, 산업단지 관련 시설이나 근로자를 위한 배후 편의시설은 존재할 수 있으나 본건 토지와는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

주요 생활 정보는 함안군청에서 제공하는 문화/체육시설(함안군립칠원도서관, 함안체육관 등)을 이용해야 합니다.

*혐오시설:* 검색 결과, 본건 인근에 직접적인 대형 혐오시설(예: 폐기물 처리장)이 확인되지는 않았으나, 지리적으로 칠서일반산업단지 인근의 농경지대에 위치하고 있어 산업단지와의 연관성을 고려할 필요가 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계 분석

본건은 토지매각 건이며, 채권자의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다.

소유자 및 채무자가 동일인(이OO)이며, 채무 변제 불이행으로 인해 강제 매각되는 절차입니다.

특이사항으로 '재매각' 사건으로 진행되고 있다는 점을 확인하여야 합니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항 (핵심 리스크)

농지취득자격증명 필수: 본건은 '전'이므로 매수인은 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금은 몰수됩니다.

분묘기지권 및 묘지 문제:

1) 토지 내 및 인접지와의 경계상에 연고 미상의 분묘 2기가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다.

2) '전용허가를 득하지 않고 조성한 묘지 4기 및 폐경 면적'에 대하여 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있습니다. 단, 농지법 시행(1973.01.01.) 이전부터 묘지로 이용했음을 증명하면 원상회복 명령 대상이 아니라는 칠서면의 회신서가 제출되었습니다.

3) 최저매각가격은 분묘 소재로 인해 감액된 가격입니다.

제시외 수목 매각 포함: 제시외 수목(배롱나무 외 약 7주, 측백나무 외 약 6주)은 매각에 포함됩니다.

맹지: 지적도상 맹지이므로 건축 또는 개발행위 시 인접 토지 소유주의 통행 승낙이 반드시 필요하며, 이는 향후 개발에 큰 제약이 될 수 있습니다.

정확한 위치/경계 불분명: 분묘 및 제시외 수목의 위치, 인접 토지와의 경계가 다소 불분명하므로, 명확한 확인을 위해서는 지적측량이 요구됩니다.

4. 리스크 및 투자 의견

4.1. 잠재적 리스크

원상회복 명령 리스크: 농지 내 묘지(4기 및 폐경 면적)에 대한 원상회복 명령이 현실화될 경우, 상당한 비용과 노력이 발생합니다. 매수인이 1973년 이전 이용 사실을 입증해야 하는 부담이 있습니다.

분묘기지권 성립 리스크: 연고 미상의 분묘 2기에 대해 분묘기지권이 성립된다면, 매수인이 이를 이장하거나 사용료를 지불해야 할 수 있습니다. 이장 절차 및 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

개발 가능성 제약: 맹지라는 구조적 문제로 인해 사실상 건축이나 형질 변경을 통한 개발행위가 어렵습니다. 이는 시세 상승의 주요 제약 요인이 됩니다.

농지 이용 제한: 계획관리지역이나 농지법상 농지 이용 규제를 받습니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본건은 면적이 약 40.54평으로 매우 작으며, **맹지(도로 미접), 농지취득자격증명 필수, 다수의 분묘 및 원상회복 명령 가능성**이라는 3대 핵심 리스크를 안고 있는 난이도가 최상인 물건입니다.

일반 투자자에게는 적합하지 않으며, **특수물건에 대한 깊은 이해와 해결 능력을 갖춘 전문가** 또는 **인접 토지 소유자**에게만 제한적으로 투자가치가 있을 수 있습니다.

현재 최저매각가격이 감정가 대비 크게 하락(유찰 횟수 확인 필요)한 상태이나, 이는 리스크가 반영된 가격이므로 신중한 접근이 필요합니다.

투자 포인트:

1) **저가 매입 기회 (인접지 소유자):** 인접 토지 소유자가 매입하여 토지 가치를 확장하고 맹지 문제를 해결할 수 있는 경우에만 최고의 투자 가치를 가집니다.

2) **특수물건 전문가:** 분묘 처리 및 1973년 이전 이용 사실 입증 등의 특수 권리 관계 해결에 자신이 있는 전문가가 낮은 가격에 매입하여 리스크를 해소할 경우 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

3) **단순 보유/경작 목적:** 맹지라는 제약에도 불구하고, 주변 시세 대비 매우 저렴한 가격으로 소규모 농지를 취득하려는 순수 경작 목적의 투자자에게만 고려될 수 있습니다. (단, 농취증 발급이 가능해야 함)

법원 정보

마산지원 경매3계