나이스옥션 법원경매 마산 2024타경456 [1] 경상남도 함안군 칠서면 계내리 427-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영l · 평가일 2024.02.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 칠서면 계내리 소재‘함안소방서 칠서119지역대’북서측 인근에 위치하며, 주변은 전,답으로 형성되어 있는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 부근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1, 2) : 부정형 평지로서 전(일부 묘지)으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

지적도상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>입니다.

일련번호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>입니다.

제시목록 외의 물건

일련번호(1) 본건 토지 내 및 인접지와의 경계상에 연고 미상의 분묘 2기 소재 및 제시외 수목(배롱나무 외, 약 7주) 및 일련번호(2) 토지와 인접지와의 경계상에 연고 미상의 분묘 2기 소재 및 제시외 수목(측백나무 외, 약 6주)이 식재되어 있으나 인접 토지와의 경계가 다소 불분명한 상태로서 본건 토지와 분묘 및 제시외 수목의 명확한 위치, 경계 등의 확인은 지적측량 등이 요구되는 바 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 별첨 "사진용지"과 같이 이동 및 철거가 용이한 간이화장실이 소재하니 경매진행시 참고바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 필요(미제출 시 보증금 몰수). 제시외 수목 매각 포함. 이동 및 철거가 용이한 간이화장실 매각 제외. 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임. '전용허가를 득하지 않고 조성한 묘지 4기 및 폐경 면적에 대하여 원상회복 명령 될 가능성 있음. 단 농지법 시행(1973.01.01.) 이전부터 묘지로 이용하고 있음을 증명할 경우 농지법상 농지가 아니므로 원상회복 명령 대상이 아님'이라는 칠서면 사실조회 회신서 제출됨. 토지 내 및 인접지와의 경계 상에 연고 미상의 분묘 2기 소재함(분묘기지권 성립여부 불분명). 명확한 위치, 경계 등의 확인은 지적측량 요함. 지적도상 맹지임. 전(일부 묘지)으로 이용 중임. 을구 순위번호 19번 요역지 지역권은 이 사건 부동산의 소유권에 부종하므로(민법 제292조 제1항 참조) 매수인이 취득하며 말소기준권리 이후이지만 말소촉탁 대상이 아님.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 마산지원 2024타경456 (1)

* 소재지: 경상남도 함안군 칠서면 계내리 427-3

* 용도: 전 (농지)

* 감정가: 46,990,000원

* 토지면적: 612.00㎡ (약 185.13평)

* 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 의령신용협동조합 (추정)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 입지조건

* 본건은 경상남도 함안군 칠서면 계내리 소재 '함안소방서 칠서119지역대' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 논, 밭으로 형성된 농경지대이며, 제반 주위환경은 보통입니다.

* 차량 접근은 가능하며, 부근까지 차량 접근 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.

* 지적도상 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 진입로 확보가 필요합니다.

* 토지이용계획은 계획관리지역, 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 9월 9일자 의령신용협동조합 근저당권 (을16).

* 매각으로 소멸되는 권리: 을구 순위번호 15번 근저당권 (인수), 을구 순위번호 16번 지상권 (말소), 을구 순위번호 19번 요역지지역권 (말소), 갑구 순위번호 37번 가압류 (말소), 갑구 순위번호 38번 임의경매 (말소).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위번호 15번 근저당권은 인수됩니다. 을구 순위번호 19번 요역지지역권은 소유권에 부종하여 매수인이 취득합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기부채권 총액: 142,215,620원.

1.3. 상권분석

* 본건은 농업용 토지가 대부분인 지역에 위치하며, 인근에 별도의 상업 시설이나 상권 형성은 미미합니다.

* 주변 환경은 전, 답 위주로 농업 활동이 주를 이룹니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설, 학교 등 생활 기반 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 인근에 '함안소방서 칠서119지역대'가 위치해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 농지이므로 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 분묘 문제: 토지 내 및 인접 경계에 총 6기(일부 묘지, 4기 조성, 2기 소재)의 연고 미상 분묘가 소재합니다.

* 분묘기지권 성립 여부가 불분명하며, 전용허가를 득하지 않고 조성한 묘지에 대해 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있습니다.

* 농지법 시행 이전부터 묘지로 이용했음을 증명하면 농지법상 농지가 아니라는 칠서면 회신서가 제출되었으나, 법적 검토가 필요합니다.

* 지적도상 맹지: 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용 및 접근에 제약이 있습니다. 맹지의 경우 주위토지통행권이 인정될 수 있으나, 통행료 등 손해 보상이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 수목: 배롱나무, 측백나무 등 다수의 수목이 소재하며 매각에 포함됩니다.

* 이동 및 철거가 용이한 간이화장실은 매각에서 제외됩니다.

* 최저매각가격은 분묘 소재로 인해 가격이 제한된 상태입니다.

* 을구 순위번호 19번 요역지지역권은 말소 대상이 아니며 매수인이 취득하게 됩니다.

* 명확한 위치, 경계 확인을 위해 지적측량이 필요합니다.

1.6. 종합의견

* 본 물건은 농지로서 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 토지 내 분묘 존재로 인한 법적 문제(원상회복 명령 등) 및 분묘기지권 성립 가능성이 주요 리스크 요인입니다.

* 지적도상 맹지라는 점도 접근성 및 향후 이용 계획에 있어 중요한 고려사항입니다.

* 계획관리지역, 자연녹지지역이라는 점은 긍정적이나, 이러한 제반 리스크 요인을 해결할 수 있는 방안 마련이 선행되어야 합니다.

* 명확한 토지 경계 및 분묘 위치 확인을 위한 지적측량은 필수적으로 보입니다.

1.7. 투자포인트

* 계획관리지역 및 자연녹지지역으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따라 토지 이용 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 농지법상 농지로 분류되지 않거나, 분묘 관련 문제가 명확히 해결될 경우 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

* 본 건의 감정가는 46,990,000원입니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 위 감정가를 기준으로 하되, 제시된 다수의 리스크(맹지, 분묘, 농지법 관련 문제 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 토지 시세, 분묘 관련 법규 해석, 진입로 확보 방안 등에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.