나이스옥션 법원경매 마산 2024타경456 [1] 경상남도 함안군 칠서면 계내리 427-3 전 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경456 [1] 경상남도 함안군 칠서면 계내리 427-3 전 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매3계 2024타경456 | 소재지: 경상남도 함안군 칠서면 계내리 427-3 | 감정가: 46,990,000원 | 최저가: 9,854,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2024타경456 (1)

소재지: 경상남도 함안군 칠서면 계내리 427-3

용도: 전 (밭)

토지면적: 612.00㎡ (약 185.14평)

감정가: 46,990,000원

경매구분: 부동산임의경매 (토지매각)

소유자/채무자: 이OO

채권자: 의OOO

1.2. 물건 현황 및 특징

본 물건은 경상남도 함안군 칠서면 계내리 소재 ‘함안소방서 칠서119지역대’ 북서측 인근에 위치한 전(밭)입니다. 부정형의 평지이며, 현재 전(밭)으로 이용 중이나, 일부는 묘지로 이용되고 있는 상태입니다.

주요 특징

1) 법정지상권 및 농지법 이슈: 토지 내 연고 미상의 분묘 2기가 소재하여 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 또한 토지의 일부가 전용허가를 득하지 않은 묘지(4기) 및 폐경 면적으로 이용 중이어서 원상회복 명령 가능성이 있습니다. 단, 농지법 시행(1973.01.01.) 이전부터 묘지로 이용했음을 증명하면 원상회복 명령 대상이 아니라는 칠서면의 회신이 제출된 상태입니다.

2) 진입로: 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로, 건축 행위는 현재 불가능하며 진입로 확보 방안이 필요합니다.

3) 매각 제외 물건: 이동 및 철거가 용이한 간이화장실은 매각에서 제외됩니다.

4) 재매각: 본 건은 재매각 물건입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 물건지는 전, 답 등으로 형성된 농경지대에 위치하고 있으며, 차량 접근성은 보통 수준입니다. 제반 교통 사정은 보통이나, 지적도상 맹지라는 구조적인 한계를 가지고 있어 접근성 확보를 위한 추가적인 노력이 필요합니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본건 주변은 농경지 중심이므로 상업시설 발달은 미미하며, 상권분석의 의미는 크지 않습니다.

생활 편의시설: 인근에 ‘함안소방서 칠서119지역대’가 위치하며, 칠서면 소재지 및 인접한 마을 단위의 기본적인 편의시설을 이용해야 합니다.

혐오시설: 인근에서 특정 혐오시설이 명확하게 검색되지는 않았으나, 칠서면 일대는 공단 및 산업시설이 일부 존재하는 지역 특성을 고려할 필요가 있습니다. 검색 결과, 주변에 숙박시설(모텔/민박) 및 식당, 카페 등이 위치하는 것으로 보아 생활 기반은 갖추고 있습니다.

지역 제한: 계획관리지역 및 자연녹지지역에 속해 있어 개발의 여지가 있으나, 가축사육제한구역(일부/전부 제한) 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어 일부 개발 행위에는 제한을 받습니다.

3. 권리 분석 (Risk Analysis)

3.1. 매각대상 및 특이사항

매각대상: 토지 전부 (612.00㎡)

제시외 물건: 제시외 수목(배롱나무 외 약 7주, 측백나무 외 약 6주)은 매각에 포함됩니다.

주의사항 핵심:

1) 농지취득자격증명(농취증) 제출 필수: 농지(전)이므로 낙찰자는 농취증을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금은 몰수됩니다.

2) 분묘기지권: 연고 미상의 분묘 2기가 존재하며, 분묘기지권 성립 시 해당 분묘는 매수인이 철거를 요구할 수 없거나, 지료를 청구해야 하는 등 토지 이용에 제약을 받게 됩니다.

3) 지역권: 을구 순위번호 19번의 요역지 지역권은 매수인이 취득하는 권리이며 말소 대상이 아닙니다 (민법 제292조 제1항 부종성).

3.2. 잠재적 리스크

1) 농지법 리스크: 묘지로 사용되는 면적에 대한 원상회복 명령 가능성(미제출 시 보증금 몰수 및 추후 법적 책임 발생 가능). 농지법 시행 이전부터 이용했음을 증명하는 것이 최우선 과제입니다.

2) 맹지 리스크: 건축 행위 및 토지 활용에 심각한 제약을 받습니다. 인접 토지 소유자 등과 협의하여 도로 확보(사용승낙 또는 매수)가 필수적입니다.

3) 분묘기지권 리스크: 분묘의 연고자를 찾아 협의하거나, 소송을 통해 분묘기지권 성립 여부를 다 투는 추가 비용 및 시간이 발생할 수 있습니다.

4) 경계 불분명: 분묘 및 제시외 수목의 위치, 인접지와의 경계가 다소 불분명하므로, 매수 후 정확한 위치 확인을 위한 지적측량이 요구됩니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 약 185평 규모의 전으로, 계획관리지역 및 자연녹지지역에 속해 향후 개발 가능성이 있으나, 지적도상 맹지라는 구조적 문제와 농취증, 분묘기지권, 원상회복 명령 가능성 등 복합적인 법적 리스크를 안고 있습니다. 특히 최저매각가격이 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임을 고려할 때, 낮은 가격에 취득하여 리스크를 해소할 수 있는 전문적인 컨설팅이 요구됩니다.

4.2. 투자 포인트

1) 지역 개발 가능성: 계획관리지역 및 자연녹지지역은 농림지역 등 타 용도지역 대비 개발 행위에 유리하며, 토지의 잠재 가치를 높일 수 있습니다.

2) 분묘의 활용: 묘지 사용 증명(1973년 이전)을 통해 원상회복 명령 리스크를 제거할 경우, 토지의 온전한 활용이 가능해집니다.

3) 낮은 실투자금 가능성: 재매각 물건이며, 다양한 리스크로 인해 유찰 또는 낮은 경쟁률이 예상되므로, 감정가 대비 매우 낮은 금액으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 농취증 미제출 시 보증금 몰수 주의)

4) 토지 본연의 가치: 약 185평 규모로 농업용으로 활용하거나, 맹지 해소 후 소규모 창고 또는 기타 개발 행위를 고려할 수 있습니다.

법원 정보

마산지원 경매3계