나이스옥션 법원경매 마산 2024타경890 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 시락리 35 답 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경890 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 시락리 35 답 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매3계 2024타경890 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 시락리 35 | 감정가: 545,262,000원 | 최저가: 213,743,000원 | 용도: 답

1. 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호는 마산지원 2024타경890 (1)이며, 소재지는 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 시락리 35입니다.

본 물건은 지목이 '답'인 토지매각 건으로, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

감정가는 545,262,000원으로 평가되었으며, 토지면적은 4,783.00㎡ (약 1,446.86평)입니다.

소유자와 채무자는 정OO이며, 채권자는 아OOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 경매는 유동화물건이며, 목록 1, 2, 3 전체를 일괄매각하는 재매각 물건입니다.

1.2. 입지조건 및 환경 분석

본 물건은 창원시 마산합포구 진전면 시락리 소재 '소포마을회관' 북동측 근거리에 위치합니다.

주변은 주로 농경지와 단독주택 등으로 형성된 전형적인 농촌지역입니다.

토지 이용상태는 완경사지의 부정형 토지로서 현재는 묵전(묵은 밭) 상태이며, 일부 지상에 자생하는 활잡목 등의 입목이 확인됩니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근은 불가능하며, 대중교통 운행 횟수와 접근성을 고려할 때 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획상 계획관리지역 및 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)에 해당합니다.

주변 환경 분석 결과, 인근 지역인 마산 진동면 인곡리에 과거 쓰레기소각장 설치 논란이 있었던 기록이 있으나, 본건 소재지(진전면 시락리)로부터의 정확한 거리 및 현 운영 여부 등을 추가로 확인하여야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 본 물건에 직접적인 영향을 미치는 근접한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.3. 권리 분석 및 특이사항

본 물건은 토지매각 건으로 건물에 대한 권리 문제는 없습니다.

가장 중요한 특이사항은 목록 1, 2, 3 모두 농지법상 '농지'에 해당하므로, 낙찰자는 '농지취득자격증명(농취증)'을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금은 몰수됩니다.

또한, 진전면의 사실조회 회신서에 따르면, 농지취득자격증명 신청 시 '농지원상복구계획서' 제출이 필수적입니다. 이는 현 상태(묵전 및 자생 입목 존재)에서 농지로서의 원상회복 의무를 이행해야 함을 의미합니다.

제시외 물건으로 목록 1 지상에 수목이 식재되어 있으나, 가치가 미미하여 토지에 포함하여 평가되었고, 매각대상 또한 토지매각이므로 별도의 법정지상권 등의 권리 문제 발생 가능성은 낮습니다.

본 경매는 재매각 물건이라는 점도 고려해야 합니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

본 물건이 위치한 지역은 농경지 및 주택이 혼재된 농촌지역이므로, 상업시설의 발달 정도를 평가하는 상권분석은 적합하지 않습니다.

생활 편의시설은 근거리에 위치한 '소포마을회관'을 중심으로 한 마을 단위의 시설 외에는 부족할 수 있으며, 기본적인 생활정보를 얻기 위해서는 마산합포구 진전면 소재지 쪽으로 이동해야 합니다.

교통 접근성이 낮고 차량 진입이 불가능한 맹지이므로, 일상생활의 편의성은 높지 않은 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크는 다음과 같이 정리할 수 있습니다.

1. 농지취득자격증명 및 원상복구 의무: 농취증 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 있으며, '농지원상복구계획서' 제출 및 이행 의무가 부과됩니다. 복구 비용 및 시간 계획을 사전에 수립해야 합니다.

2. 맹지(Blind Land): 지적도상 도로에 접하지 않은 맹지이므로, 건축이나 향후 매각을 위해서는 인접 필지 소유자와의 협의를 통해 통행권 또는 진입로 확보가 필수적입니다. 협의 불발 시 효용 가치가 크게 저하될 수 있습니다.

3. 현황 문제: 지목은 답(沓)이나 현재 묵전 상태이며 자생 입목이 있어, 농지 본연의 용도로 사용하기 위해서는 개간 및 정비 비용이 발생합니다.

4. 접근성: 차량 접근이 불가능하고 대중교통 사정도 보통 수준이므로, 개발 난이도가 높습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 물건은 총 면적 4,783.00㎡ (약 1,446.86평)의 대형 농지로서, 계획관리지역에 속하여 향후 농지전용허가를 통한 개발 가능성이 열려 있다는 장점이 있습니다. 그러나 맹지 상태, 차량 접근 불가, 그리고 농지 원상복구 의무라는 명확한 리스크를 안고 있어, 단순 투자 목적보다는 인근 토지와의 합병을 통한 개발 또는 장기적인 농지 활용 계획을 가진 실수요자에게 적합한 물건입니다.

투자 포인트

1. **계획관리지역:** 관리지역 중 가장 활용도가 높아, 향후 농지전용허가를 통한 주택, 근린생활시설 등 개발이 상대적으로 용이합니다. (단, 맹지 해소 선행 필요)

2. **대면적:** 1,400평이 넘는 대면적으로, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 여력은 충분합니다.

3. **저가 취득 기회:** 재매각 물건이며 맹지라는 단점으로 인해 유찰이 거듭되어 감정가 대비 저가에 취득할 수 있는 기회가 있을 수 있습니다.

4. **입목 가치 미미:** 제시외 수목이 있으나 가치가 미미하여 토지에 포함 평가되었으므로, 별도의 처리 비용 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

법원 정보

마산지원 경매3계