나이스옥션 법원경매 마산 2024타경944 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 상곡리 257-1 전 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경944 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 상곡리 257-1 전 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매3계 2024타경944 | 소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 상곡리 257-1 | 감정가: 43,870,500원 | 최저가: 9,201,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 상곡리 257-1

용도: 전 (현황 묘지 이용 중)

토지면적: 481.00㎡ (약 145.50 평)

매각 대상: 토지일부지분매각 (지분율 24050/전체)

감정가: 43,870,500 원

1.2. 핵심 요약

본 물건은 창원시 마산회원구 내서읍 상곡리 소재 근교농경지대 내 '전'입니다. 특히, 토지 전체가 아닌 '일부 지분'만 매각하는 건이며, 현재 묘지로 이용 중인 토지에 분묘 약 3기가 소재하는 등 권리 및 현황 상의 주의사항이 많은 특수 물건입니다. 최저매각가격은 분묘 소재로 인해 제한을 받은 가격으로 책정되어 있습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 상곡리 소재 ‘근로복지회관’ 북서측 원거리에 위치하며, 부근은 근교농경지대를 이루고 있습니다. 개발이 진행된 주거지역보다는 농경지 및 임야가 주를 이루는 외곽 지역으로 판단됩니다.

2.2. 토지 현황 및 접근성

본건은 부정형의 완경사지로서 현황은 묘지(분묘 약 3기 소재)로 이용 중입니다. 지적도상으로는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나, 남서측으로 노폭 약 1~2m의 관습농로를 통해 출입이 가능합니다. 차량 접근이 불가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 경제적 가치가 희박하다고 판단되는 대나무 약 230㎡가 자생하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

계획관리지역 및 제1종일반주거지역에 걸쳐있는 혼재된 지역입니다. 특히 해당 필지의 일부는 1종 주거지역으로 농지전용 협의가 완료된 상태입니다 (주거지역 지정일: 1986.07.01.). 이는 장기적으로 개발 압력을 받을 가능성이 있음을 시사합니다. 또한, 가축사육제한구역(그외지역 200m 제한 조례참조)으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 특이사항

부동산강제경매 사건이며, 매각 대상은 '토지일부지분'입니다. 특이사항으로는 농지취득자격증명 필요, 지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘기지권, 재매각 등이 있습니다.

3.2. 분묘기지권 및 현황

지상에 분묘 약 3기가 소재하며, 분묘기지권의 성립 여부는 불분명합니다. 감정평가 시 분묘 소재로 인해 최저매각가격이 제한(감액)받은 것으로 보아, 낙찰자는 분묘 처리(이장 등) 문제와 관련하여 잠재적 리스크를 안고 입찰에 참여해야 합니다.

3.3. 농지취득자격증명 (농취증)

용도가 '전'이므로 농지취득자격증명이 필요합니다. 낙찰 후 지정된 기한 내에 농취증을 미제출할 경우 보증금이 몰수됩니다. 다만, 토지 일부가 1종 주거지역으로 농지전용 협의가 완료된 점을 고려하여 농취증 발급 가능성을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

3.4. 지분 매각 및 공유자우선매수

토지의 일부 지분만 매각하는 건이므로, 낙찰 후 기존 공유자와의 협의 또는 공유물분할청구소송을 통해야만 토지의 소유권 행사가 가능해집니다. 공유자에게는 공유자우선매수권이 1회에 한하여 부여됩니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 근교농경지대에 위치하여 상권이라고 할 만한 시설이 미미합니다. 일반적인 소비 상권이나 인프라 시설은 '근로복지회관'이 위치한 내서읍의 중심지와 상당한 거리가 있어 접근성이 낮습니다.

4.2. 생활 정보 및 인프라

생활 편의시설, 학교, 병원 등 주요 인프라 시설과의 거리가 먼 편입니다. 차량 접근이 불가능한 맹지에 준하는 토지이므로, 주거 및 일상생활의 편의성은 매우 낮습니다.

4.3. 혐오 시설

검색된 주요 외부 혐오 시설은 없으나, **본 물건 자체가 현황 묘지로 이용되고 있으며 분묘 약 3기가 소재**하여, 일반적인 토지 이용에 제약을 가하는 내부적 특수 시설(묘지)이 존재합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법정 리스크 (분묘 및 지분)

분묘기지권 성립 시, 분묘 소유자가 지료를 지급하고 영구히 분묘를 사용할 권리를 주장할 수 있어 토지 이용에 막대한 제약이 발생합니다.

지분 매각이므로 공유자우선매수권 행사 가능성이 있으며, 미행사 시에도 기존 공유자와의 토지 이용 협의 및 분할 소송이라는 시간적, 금전적 비용이 수반됩니다.

5.2. 행정적 리스크 (농취증)

농지취득자격증명 발급 불가 시 보증금 몰수라는 최악의 상황이 발생할 수 있습니다. 1종 주거지역으로의 농지전용 협의가 완료된 부분에 대한 정확한 현황 확인 및 농지법상 예외 조항 적용 여부를 철저히 확인해야 합니다.

5.3. 물리적 리스크 (접근성 및 이용)

지적도상 맹지이며, 관습농로 또한 노폭이 1~2m로 좁아 차량 진입이 불가합니다. 이로 인해 건축이나 대규모 개발 시 토목 및 기반 시설 확보에 추가적인 비용과 노력이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 지분 매각, 농취증 필요, 그리고 분묘기지권 문제까지 겹친 '삼중 특수 물건'입니다. 따라서 일반 투자자에게는 접근 난이도가 매우 높지만, 이러한 복잡성으로 인해 유찰 가능성이 높아 저가 매입 기회가 발생할 수 있습니다. 개발 잠재력(1종 주거지역 일부 포함) 대비 현황 리스크(분묘, 맹지, 지분)가 커서 단기 차익 실현보다는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

특수 권리 해제 능력: 분묘기지권 문제 해결(이장 협의 또는 소송) 및 공유자 지분 협의 능력이 있는 전문 투자자에게 유리합니다.

장기 개발 가능성: 토지 일부가 이미 1종 일반주거지역으로 지정(농지전용 협의 완료)되어 있어, 향후 주변 환경 변화 및 지분 통합 시 개발 가능성이 내재되어 있습니다.

저가 매입의 기회: 다수의 리스크로 인해 다수의 응찰자가 배제되어 최저가 이하로 매입할 기회가 높습니다. (재매각 건임)

6.3. 추천 전략

입찰 전, 분묘 소유자 파악 및 이장비용 등 처리 비용에 대한 사전 조사를 철저히 하여 예상 경비를 입찰가에 반영해야 합니다. 또한 농취증 발급 가능 여부를 관할 지자체에 문의하여 반드시 확인해야 합니다. 최종 낙찰 후에는 공유물분할청구소송을 통해 토지 분할 또는 현금 청산을 유도하는 전략이 필요합니다.

법원 정보

마산지원 경매3계