나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2933 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 98-39 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영토 · 평가일 2024.11.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 소재‘마산중앙초등학교’북측 인근에 위치하며, 부근은 학교, 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

인근토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(마산중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(석화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.

기 타 :
ㆍ 일련번호(2) 건물 및 제시외건물의 경우 [2024타경100226] 경매와 관련하여 별도 기평가 되었는 바 귀 법원 요청에 의거 본 평가에서 제외하였으며, 토지만을 감정평가하였으니 경매진행 및 입찰시 참고 바랍니다.

ㆍ 일련번호(1)의 진입도로인 구암동 98-52번지(지목:도로) 및 구암동 98-56번지(지목:도로)는 등기사항전부증명서상 타인의 공동소유로 조사되는 바 경매 입찰시 도로 이용여부 등 재확인을 요합니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 매각포함. 토지상의 수목, 바닥포장, 대문, 담장, 화단 등 부합물은 토지에 포함하여 감정평가함.
목록1. 진입도로인 구암동 98-52번지(지목:도로) 및 구암동 98-56번지(지목:도로)는 등기사항전부증명서상 타인의 공동소유로 조사되는 바, 확인요함. 주거용 건부지로 이용중임.
목록2. 제시외 건물 ‘ㄱ(2-1)’은 건축물대장상 적법하게 등재(증축일:1995.10.05.)되어 있으나, 등기사항전부증명서(건물)상 미등기되어 있으며, 공부상 용도는 화장실이나 현황 창고로 이용중임. 건축물대장상 주용도는 단독주택(4가구)이나 탐문조사 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태로 보아 다가구주택(5가구)으로 이용하는 것으로 조사되어 감안하여 평가함. 다가구주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 마산지원 2024타경2933 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 98-39

용도: 다가구주택

감정가: 263,393,440원

토지면적: 163.00㎡ (약 49.31평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 172.87㎡ (약 52.29평)

건물 제시외면적: 24.29㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOOOOOO (동고성농업협동조합)

특이사항: 중복병합사건, 중복사건. 제시외 건물 매각 포함.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 소재 '마산중앙초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 학교, 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통입니다.

토지 형태는 인근 토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

본건 동측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획으로는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(마산중앙초등학교, 석화유치원)에 해당합니다.

주변에는 학교를 비롯하여 다양한 주택 및 근린생활시설이 있어 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

토지 등기부상 말소기준권리는 2016-06-24 접수된 을11, 동고성농업협동조합의 근저당권(66,000,000원)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리 역시 2016-06-24 접수된 을15, 동고성농업협동조합의 근저당권(66,000,000원)입니다.

말소 예상 권리:

말소기준권리보다 후순위인 압류(동화성세무서장, 마산세무서장), 임의경매(동고성농업협동조합), 강제경매(권준혁), 주택임차권(권준혁) 등은 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리:

제시된 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 분석되어, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 고 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2017-08-18, 대항력 없음.

* 금 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-08-10, 확정 2018-08-13, 배당신고 2024-02-27, 대항력 없음.

* 정 (권태) / 안 (미송): 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-06-16, 확정 2021-06-16, 배당신고 2024-02-29, 대항력 없음.

* 조 (승제) / 주 (영희): 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-06-26, 확정 2018-07-12, 배당신고 2024-02-26, 대항력 없음.

* 권 : 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-07-27, 확정 2021-07-27, 배당신고 2023-09-18, 대항력 없음.

권리분석 요약:

등기부상 모든 권리관계는 말소기준권리에 의해 정리될 것으로 보입니다. 임차인들의 대항력 부재로 인해 낙찰자의 추가 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 구암동은 학교, 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 전형적인 주거 지역입니다.

마산중앙초등학교, 석화유치원 등 교육 시설이 인접해 있어 학생 및 학부모 관련 상권의 잠재력이 있습니다.

근린생활시설이 분포하여 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의 시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 마산중앙초등학교, 석화유치원이 가까워 자녀 교육 환경이 비교적 우수합니다.

교통: 차량을 이용한 주요 도로 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복/병합 사건: 본 물건은 중복 및 병합 처리된 사건으로, 관련 사건들의 진행 상황 및 법적 절차를 추가적으로 확인해야 합니다.

진입도로 문제: 본건의 진입로로 이용되는 구암동 98-52번지 및 98-56번지(지목:도로)가 등기사항전부증명서상 타인의 공동 소유로 조사되어 있습니다. 실제 도로 이용에 대한 법적 권한 및 사용 가능 여부를 반드시 재확인해야 하며, 도로 사용 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

건축물 공부상 내용과 현황의 차이:

* 제시외 건물 'ㄱ(2-1)'은 건축물대장상 적법 등재되어 있으나, 건물 등기부상 미등기 상태입니다. 공부상 용도는 화장실이나 현황은 창고로 이용 중입니다.

* 건축물대장상 주용도는 단독주택(4가구)으로 되어 있으나, 외부 관찰 및 탐문 조사 결과 다가구주택(5가구)으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 건축물 현황과 공부상 내용 간의 불일치로, 향후 건축물 관련 행정 처리 시 문제가 될 수 있습니다.

토지 부합물: 토지상의 수목, 바닥 포장, 대문, 담장, 화단 등 부합물은 토지에 포함하여 감정평가되었으므로, 별도 명도 대상이 아닙니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 주거 지역 내 위치한 다가구주택으로, 권리 분석상 인수할 권리가 없고 임차인의 대항력도 없어 비교적 깔끔한 권리 상태를 가지고 있습니다.

주변 학군 및 교통 여건도 양호한 편입니다.

다만, 진입도로의 타인 소유 문제와 건축물 현황과 공부상의 불일치 등 확인이 필요한 잠재적 리스크가 존재합니다.

중복/병합 사건의 특성을 고려하여 법원 진행 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

등기부상 모든 권리가 매각으로 인해 말소될 것으로 예상되는 권리 낙찰 가능성이 높습니다.

임차인들의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없습니다.

상대적으로 양호한 입지와 주택으로서의 기능성으로 인해 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. (단, 5가구 운영 시 관련 법규 및 제반 사항 확인 필요)

인근 학교와의 접근성이 좋아 교육 환경이 중요한 실수요자에게도 매력적일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 263,393,440원입니다.

낙찰자가 인수하는 보증금이 없으므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 개별적으로 산정해야 합니다.

* 주변 시세 및 부동산 시장 동향

* 본 건의 진입도로 이용 가능성 및 건축물 현황과 공부상 차이에 대한 리스크 평가

* 향후 임대 수익률 및 시세 차익 가능성

* 경매 물건의 특성 및 경쟁 상황

정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.