나이스옥션 법원경매 마산 2024타경101373 [1] 경상남도 함안군 칠서면 108-2 1호 무릉리 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.03.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 칠서면 무릉리 소재 "뭇지골저수지" 서측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 공장, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

공히 부정형의 토지로서 인근지와 평탄하며, 지반은 보통이고 기호1) 토지는 공장용지, 기호3) 토지는 ‘도로’ 로 이용됨.

인접 도로상태

본건 기호1) 토지 남서측으로 기호3) 토지를 이용 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역(무릉2천)<소하천정비법>.
- 기호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

본건 기호(1) 토지상 및 기호(2) 건물에 증축되어 ‘지적개황도 및 건물개황도’ 와 같이 제시외건물(기호㉠-㉥)이 소재하며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 양향은 미미할것으로 판단되어 기호㉠-㉤은 감정목적을 고려 실측면적으로 사정평가하고, 기호㉥은 이동이 용이하여 평가외 하였는 바, 소유권확인 및 일괄경매 여부는 재확인을 요함.

공부와의 차이

본건 기호(3) 토지는 공부상 ‘답’ 이나, 현황은 ‘도로’ 로 이용됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 7. 그 밖의 사항" 란 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-1 일반철골구조 판넬지붕 지상1층 건물로서
내,외벽 : 하단부-조적위 모르타르위 페인팅, 상단부-판넬잇기마감 등
천정 : 노출트러스마감 등
바닥 : 하드너마감 등
창호 : 상하2열 새시창호 등
주H-Beam : 600x300, 300x150mm
층고 : 약 12m, 최고높이 15m

2-2 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물로서
외벽 : 복합판넬마감 등
내벽및천정 : 모르타르위 페인팅, 타일붙임, 텍스마감 등
바닥 : 데코 및 자기타일 붙임 등
창호 : 새시창호 등

2-3 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상1층 건물로서
외벽 : 복합판넬마감 등
내벽및천정 : 모르타르위 페인팅, 타일붙임, 텍스마감 등
바닥 : 데코 및 자기타일 붙임 등
창호 : 새시창호 등

이용상태

2-1 공장 등
2-2 1,2층 식당, 회의실, 사무실, 계단실 등
2-3 출하검사실, 숙소 등으로 이용

설비내역

고정 냉,난방설비는 없으며, 위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 기호(1) 토지상 및 기호(2) 건물에 증축되어 ‘지적개황도 및 건물개황도’ 와 같이 제시외건물(기호㉠-㉥)이 소재하며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 양향은 미미할것으로 판단되어 기호㉠-㉤은 감정목적을 고려 실측면적으로 사정평가하고, 기호㉥은 이동이 용이하여 평가외 하였는 바, 소유권확인 및 일괄경매 여부는 재확인을 요함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 7. 그 밖의 사항" 란 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 목록3. 농지취득자격증명 필요(미제출시보증금몰수). 제시외 건물(ㄱ~ㅁ) 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계.기구 매각포함. 이동이 용이한 제시외 건물(ㅂ-이동식 컨테이너박스) 매각제외. 목록1. 토지 경계부분에 지하수관정 1정이 소재하나, 인접 공장소유로 탐문되는 바, 매각제외.
-목록1. 정원수 등이 다수 소재하나, 경제적 가치가 있는 고가의 자연석 및 수목이 아니며, 토지가격에 포함하여 감정평가함. 현장확인 및 위성도면 등으로 확인 결과 인접 구거(소하천)부분을 점용하여 화단 등으로 이용중인 것으로 조사되는 바, 지적측량을 요함. 공장용지로 이용중임.
-목록2. 감정평가서 상 기호2-1 건물 공장 지붕부분에는 함안군으로부터 개발행위허가를 득하여 태양광발전시설(공작물) 설치를 준비중에 있음이 조사되었는바, 입찰자는 현재 설치 여부 및 현황 등을 반드시 현지 조사 등을 통하여 재확인하기 바람(감정평가서 참조). 기호2-1 건물 외부에 연결 증축된 가추부분 및 건물 내부 중층부분은 본 건물 부분에 포함하여 감정평가함. 주식회사 창원화스너로부터 유치권신고(금 47,808,125원), 베르데 김성년으로부터 유치권신고(금 1,170,000,000원)가 2024.03.20. 각 제출되었으나, 유치권이 부존재한다는 확정판결 있음(창원지법 마산지원 2024가합100527, 부산고등법원(창원) 2025나10518, 대법원 2026다203110 유치권부존재확인소송 2026.07.02.자 원고 승소 확정). 공장, 사무실, 및 출하검사실, 숙소 등으로 이용중임.
목록3. 공부상 '답'이나 현황은 '도로'로 이용됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경101373 (1) 사건 관련 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 마산지원 2024타경101373 (1)

* 소재지: 경상남도 함안군 칠서면 108-2 1호 무릉리

* 용도: 공장

* 감정가: 3,841,110,520원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (등기부 요약 기준)

* 재매각 건

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 6,548.00㎡ (약 1,981.07평)

* 건물면적: 2,391.44㎡ (약 723.42평)

* 건물 제시외면적: 796.04㎡ (약 240.86평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 함안군 칠서면 무릉리 소재 "뭇지골저수지" 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 중·소규모의 공장, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하고 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 현황 및 이용상태

토지는 전반적으로 부정형의 형태를 띠고 있으며, 인근지와 비교하여 평탄한 지반을 이루고 있습니다. 토지 기호1은 공장 용지로 이용 중이며, 기호3 토지는 현황상 '도로'로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

기호1 토지의 남서측으로는 기호3 토지를 통해 도로가 개설되어 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1) 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한700m), 배출시설설치제한지역, 소하천구역(무릉2천)

* 기호(3) 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한700m), 배출시설설치제한지역

2.6. 건물 구조 및 이용 상태

* 건물(2-1): 일반철골구조 판넬지붕 1층 건물로, 주 용도는 공장입니다. 층고는 약 12m, 최고 높이 15m입니다.

* 건물(2-2): 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로, 식당, 회의실, 사무실, 계단실 등으로 이용 중입니다.

* 건물(2-3): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층 건물로, 출하검사실, 숙소 등으로 이용 중입니다.

* 기호2-1 건물 외부에 연결 증축된 가추 부분 및 건물 내부 중층 부분은 본 건물 부분에 포함하여 감정평가되었습니다.

* 태양광발전시설(공작물) 설치를 준비 중에 있는 것으로 조사되었으나, 입찰자는 반드시 현지 조사를 통해 현재 설치 여부 및 현황을 재확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2013년 7월 5일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을10)입니다. 이보다 선순위의 권리는 없는 것으로 확인되며, 상기 근저당권 및 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'가 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되어 있지 않아 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 권리분석상 인수되는 다른 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 유치권 관련

주식회사 창원화스너와 베르데 김성년으로부터 유치권 신고가 제출되었으나, 유치권이 부존재한다는 확정 판결(창원지법 마산지원 2024가합100527, 부산고등법원(창원) 2025나10518, 대법원 2026다203110)이 있어 유치권으로 인한 부담은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* (주)일렉서포: 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 사업자등록일 2015-02-23, 확정일자 2024-02-28, 배당신고일자 2024-03-20. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2015-11-27. 대항력 없음.

* (주)창원화스너: 보증금 30,000,000원, 차임 5,000,000원, 사업자등록일 2023-09-20, 확정일자 2023-09-20, 배당신고일자 2024-03-20. 대항력 없음.

* (주)파라솔라 경남지점: 보증금 16,000,000원, 차임 0원, 사업자등록일 2023-12-13, 확정일자 2023-12-13, 배당신고일자 2024-03-20. 대항력 없음.

* 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

* 상기 임차인들은 모두 대항력이 없어, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

본건은 함안군 칠서면의 공업지역 인근에 위치하며, 주변에 유사한 규모의 공장들이 분포하고 있습니다. 물류 및 생산 활동에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

본건은 공장 용지로서 주변에 주거 편의 시설보다는 공업 활동과 관련된 편의 시설이 주로 위치할 것으로 예상됩니다. 차량 접근성이 보통 수준이므로, 대중교통보다는 자가용 이용이 편리할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

목록3 토지는 공부상 '답'이나 현황은 '도로'로 이용 중입니다. 해당 토지 취득 시 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 반드시 관련 규정을 확인하고 준비해야 합니다.

6.2. 제시외 건물 및 물건 관련

* 제시외 건물(ㄱ~ㅁ) 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계·기구는 매각에 포함됩니다.

* 이동이 용이한 제시외 건물(ㅂ-이동식 컨테이너박스)은 매각에서 제외됩니다.

* 토지 경계 부분에 지하수관정 1정이 소재하나, 인접 공장 소유로 탐문되므로 매각 제외됩니다.

6.3. 토지 이용 현황 및 경계 관련

* 토지 기호1 상의 정원수 등은 경제적 가치가 있는 고가의 수목이 아니며 토지 가격에 포함되어 감정평가되었습니다.

* 인접 구거(소하천) 부분을 점용하여 화단 등으로 이용 중인 것으로 조사되어, 지적 측량이 필요합니다.

* 현황 '도로'로 이용되는 기호3 토지의 법적 지위 및 이용 방안에 대한 추가 검토가 필요합니다.

6.4. 건축물 관련

* 건물(2-1) 지붕 부분에 태양광발전시설 설치 준비 중인 것으로 조사되었습니다. 입찰자는 현지 조사를 통해 설치 여부 및 현황을 반드시 재확인해야 합니다.

* 건물(2-1) 외부에 증축된 가추 부분 및 건물 내부 중층 부분은 본 건물에 포함되어 감정평가되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군 칠서면에 위치한 공장용 토지 및 건물로, 감정가는 38억 4천여만 원입니다. 유치권 신고가 있었으나 법원 판결로 부존재가 확인되었고, 모든 임차인이 대항력이 없어 인수되는 보증금이나 권리가 없는 상태입니다. 또한, 재매각 건으로 이전 입찰 과정에서의 정보 파악이 중요할 수 있습니다.

그러나 농지취득자격증명 필요, 인접 구거 점용, 태양광 시설 준비 등 행정적, 법적, 현황적 불확실성이 존재하므로 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 유치권 부존재 확정 판결로 권리관계가 명확해졌습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 공장 용지로서의 입지 조건과 규모를 갖추고 있어, 기존 공장 운영 또는 신규 사업장 구축에 유리할 수 있습니다.

* 재매각 건으로, 이전 입찰가 및 유찰 사유 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 3,841,110,520원입니다. 모든 임차인의 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰 시 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

다만, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 구거 점용 관련 문제 해결 방안, 태양광 발전시설 준비 현황 등에 대한 면밀한 사전 조사 및 리스크 평가가 반드시 필요합니다. 이러한 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정해야 할 것입니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 답사 및 법률, 행정 전문가의 검토를 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.