나이스옥션 법원경매 마산 2024타경100424 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 완월동 63-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.01.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 완월동 소재 "마산고등학교" 서측 인근에
위치하며, 주변은 기존주택지대로서, 제반 입지조건 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 불가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리형 완경사지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 본건 동측으로 노폭 약2m 내외의 관습상의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화재보존영향 검토대상구역<경상남도 문화
재보호 조례>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-12
-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(마산중학교)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(반달유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구
역(성지여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

의견란 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호1-1.
세멘보로크조 판넬지붕 단층건으로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지, 타일 및 몰탈위 페인팅마감.
창호 : 섀시 및 목재창호임.

일련번호1-2.
세멘보로크조 스레트지붕 단층건으로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅마감.
내벽 : 벽지 등마감.
창호 : 섀시 및 목재창호임.

이용상태

일련번호1-1. : 주택(공가)임.
일련번호1-2. : 부주택(공가)임.

설비내역

일련번호1-1. : 급.배수, 난방시설 등이 되어 있음.
일련번호1-2. : 난방시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

의견란 참조.

공부와의 차이

본건 일련번호1-1 건물은 공부상 지붕이 스레트이나 현항 판넬임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 일괄매각. 제시외 건물 매각포함. 목록1. 주택 및 부주택임. 감정평가서 상 일련번호1-1 건물은 공부상 지붕이 스레트이나 현황 판넬임. 목록2. 주거용 건부지임. 지적도상 맹지이나 본건 동측으로 약 2m 내외의 관습상의 도로와 접함. 수년 전부터 거주자 없이 방치(살림살이 등 일부 소재함)되어 있는 것으로 현황조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 마산지원 2024타경100424 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경남마산신용협동조합 (추정)

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 완월동 63-4

신주소: 경상남도 창원시 마산합포구 완월북4길 43-1

용도: 단독주택

건축물 현황:

- 토지: 145.00㎡ (약 43.86평)

- 건물: 57.42㎡ (약 17.37평) + 제시외 건물 10.70㎡ (약 3.24평)

- 총 건물 면적: 68.12㎡ (약 20.60평)

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 121,843,700원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각 특징: 재매각 물건, 일괄매각, 제시외 건물 포함 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 완월동 소재 "마산고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 기존 주택 밀집 지역으로 주거 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 직접적으로 불가능한 맹지 상태이나, 동측으로 약 2m 내외의 관습상의 도로와 접하여 차량 접근은 다소 제한적일 수 있습니다. 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 건물 이용 현황

토지는 사다리형에 완경사지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 건물은 단독주택(주택 및 부주택)으로 이용되고 있으며, 현재 수년 전부터 거주자 없이 방치된 상태로 일부 살림살이가 소재하고 있는 것으로 조사되었습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 「토지이용계획확인서」상 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 문화재보존영향 검토대상구역, 각종 교육환경 보호구역(마산중학교, 반달유치원, 성지여자중학교 등)으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2014년 07월 18일 접수된 신마산신용협동조합의 근저당권(을6)입니다. 이에 따라 위 근저당권 및 이후의 권리(을9 근저당권, 갑7 임의경매 개시결정)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재된 바 없습니다. 다만, 지상권에 대한 개요가 있으나 구체적인 내용은 불분명합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 정보상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나, 수년 전부터 거주자 없이 방치되었으나 살림살이 등 일부가 소재하고 있는 점을 감안할 때, 실제 점유 관계 및 사용료 미납 여부에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 거래 동향

제공된 최근 매매 JSON 정보는 완월동 284-7번지 소재 "태화가든타운"(연립주택, 1991년 건축)에 대한 것으로, 본건(단독주택, 63-4번지)과는 다른 물건입니다.

- 2024년 07월 20일 거래: 185.84㎡ (약 56평) 기준 190,000,000원

- 2024년 10월 14일 거래: 130.95㎡ (약 40평) 기준 160,000,000원

이 자료는 완월동 일대의 부동산 거래 시세를 파악하는 데 참고용으로 활용할 수 있으나, 주택 유형(연립 vs 단독주택) 및 면적, 정확한 위치의 차이로 인해 본건의 가치를 직접적으로 대변하지는 않습니다.

4.2. 주변 시설

본건은 주택가에 위치하며, 인근에 마산고등학교가 있습니다. 주변에는 다양한 주거 시설이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

마산고등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설 및 기타

마산합포구는 해안 지역과 인접하여 바다와 관련된 관광 및 여가 활동이 가능하며, 마산 어시장, 창동 예술촌 등 지역 명소가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 관습상 도로

본건 토지는 지적도상 맹지이며, 동측의 약 2m 관습상 도로에만 접해 있어 차량 접근 및 향후 건축 시 건폐율, 용적률 적용 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 장기 방치 및 관리 상태

수년 전부터 거주자 없이 방치된 상태로, 건물 내외부의 노후화, 수리 필요성, 구조적 안전성 등에 대한 면밀한 점검이 요구됩니다. 살림살이 등 유체동산이 소재한 점은 소유권 이전 후 정리 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있음을 시사합니다.

6.3. 재매각 물건

재매각 사유는 명시되지 않았으나, 일반적으로 이전 입찰에서 유찰되었거나 계약이 이루어지지 않은 경우로, 이는 시장의 가격 기대치, 물건의 하자, 권리 관계의 복잡성 등 다양한 요인이 작용했을 가능성을 내포합니다.

6.4. 과거 지역적 특성 (혐오시설 연관성)

검색 결과, 본건이 위치한 완월동 및 인접한 서성동 일대는 과거 성매매 집결지로 운영되었던 지역이며, 일부 지역은 현재 공원 조성 등 정비 사업이 진행 중이거나 지연되고 있는 것으로 파악됩니다. 이러한 지역적 특성은 부동산 가치 평가 및 향후 거주 환경에 잠재적인 영향을 미칠 수 있는 중요한 요인이므로, 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 파악해야 합니다.

6.5. 공부상 현황과 실제 현황의 차이

건물 일련번호 1-1의 경우, 공부상 지붕은 스레트이나 현황은 판넬 마감으로, 이는 향후 재건축 또는 리모델링 시 건축물대장 변경 등 행정 절차가 필요할 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 완월동에 위치한 단독주택으로, 마산고등학교 인근의 주택가에 자리하고 있습니다. 감정가는 1억 2천여만 원 수준이나, 토지가 맹지이고 건물 역시 수년간 방치되어 상태 확인이 필요한 물건입니다. 특히, 해당 지역의 과거 성매매 집결지 이력과 관련된 잠재적 리스크를 간과할 수 없습니다. 이러한 요소들은 물건의 가치를 평가하는 데 있어 신중한 접근을 요구합니다. 다만, 재매각 물건이고 제시외 건물까지 포함된 일괄매각이라는 점은 협상 여지에 따라 저가 매수의 기회를 제공할 수도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 장기적인 관점에서 재개발 또는 신축 가능성을 고려한 토지 가치 투자.

* 단독주택지에 대한 선호도 상승 시, 리모델링 또는 신축을 통한 가치 상승 기대.

* 주변 지역의 도시 정비 사업 진행 상황에 따른 미래 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건은 145㎡의 토지 면적과 57.42㎡의 건물 면적(제시외 포함 68.12㎡)을 가진 단독주택으로, 감정가는 121,843,700원입니다. 주변 유사 물건의 거래 정보가 제한적이고, 본 물건의 맹지 상태, 장기 방치, 재매각, 그리고 과거 지역적 특성(성매매 집결지 연관성) 등 여러 위험 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

태화가든타운(연립주택)의 최근 거래가(1억 6천만~1억 9천만원)는 본건과 직접적인 비교 대상이 되기는 어렵지만, 완월동 일대 부동산 시장의 전반적인 시세 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

단독주택의 경우 토지 가치가 중요하게 반영되므로, 토지 면적과 감정가를 기준으로 하되, 앞서 언급된 여러 위험 요인으로 인한 가치 하락 가능성을 반영하여 예상 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

감정가를 기준으로 하되, 위험 요인을 감안하여 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이에 따라, 예상 입찰가는 약 97,000,000원에서 109,000,000원 사이로 책정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태, 주변 환경, 그리고 과거 지역적 특성에 대한 실질적인 영향을 직접 확인하신 후, 본인의 투자 성향과 위험 감수 능력에 맞춰 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.