나이스옥션 법원경매 마산 2024타경101434 [1] 경상남도 함안군 칠서면 대치리 270-1 답 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경101434 [1] 경상남도 함안군 칠서면 대치리 270-1 답 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매3계 2024타경101434 | 소재지: 경상남도 함안군 칠서면 대치리 270-1 | 감정가: 35,417,000원 | 최저가: 7,428,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2024타경101434 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 경상남도 함안군 칠서면 대치리 270-1

용도: 답 (농지)

매각대상: 토지매각

1.2. 물건 현황 및 감정가

토지면적: 331.00㎡ (약 100.12평)

건물면적: 0.00㎡

토지 지분율: 100% (331.00㎡ / 331.00㎡)

감정가: 35,417,000원

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 함안군 칠서면 대치리 소재의 "칠서일반산업단지" 남측에 위치하고 있습니다.

주위는 주택과 농경지가 혼재되어 있는 지역으로, 산업단지와 농촌지역의 경계부에 해당한다고 볼 수 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

대상물건까지 차량 진출입은 불가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

지적도상 맹지(盲地) 상태이나, 현황상으로는 타인 토지를 경유하여 접근은 가능합니다. 다만, 이는 토지 사용 및 향후 분쟁의 잠재적 요인이 될 수 있습니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

본 건 토지는 완경사를 이루는 사다리형의 토지이며, 현재는 농사를 짓지 않고 휴경지 상태로 방치되어 있습니다.

계획관리지역에 해당하여 향후 개발 가능성 측면에서 농림지역 대비 유리한 위치에 있습니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

본 건의 북측에 위치한 칠서일반산업단지는 남해고속도로 및 중부내륙고속도로 등과 연계성이 우수하며, 폐수종말처리장, 정수장, 변전소, 통신시설 등의 주요 시설을 갖추고 있습니다.

산업단지는 대규모 제조시설이 밀집된 곳이므로, 본 건 토지 역시 산업단지 남측의 혼재 지역에 위치하는 바, 주변의 환경은 산업단지의 영향을 일부 받을 수 있습니다.

농지를 포함한 주위는 주택 및 농경지 혼재 지역입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

계획관리지역으로 건폐율 40%, 용적률 100% 이하의 범위 내에서 건축이 가능하여 개발 여지가 있습니다.

가축사육제한구역(일부제한200m) 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 용도 제한이 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 소유자 및 채무 관계

소유자 및 채무자가 동일인(장OO)이며, 채권자는 회OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

경매구분이 부동산임의경매인 것으로 보아 근저당권 등에 의한 담보권 실행 경매로 추정됩니다.

3.2. 특이사항 (재매각 및 농지취득자격증명)

본 건은 *재매각* 물건으로, 기존 낙찰자가 대금 미납 등의 사유로 인해 다시 경매가 진행되는 물건입니다.

가장 중요한 특이사항은 *농지취득자격증명*(농취증)이 필수라는 점입니다. 농취증 미제출 시 보증금은 몰수됩니다.

3.3. 임대차 관계

임대차 관계는 미상입니다. 현황 휴경지이므로 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 농지 임대차 관련 법규에 따라 확인이 필요합니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 농지취득자격증명 미제출 리스크

본 건은 용도가 '답(畓)'인 농지이므로, 매각기일 7일 전까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 기한 내 미제출 시 매수보증금(입찰 보증금)이 몰수되므로, 낙찰자는 사전에 관할 지자체에 농취증 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4.2. 맹지(盲地) 리스크

지적도상 맹지이며, 현황상 *타인 토지를 경유*하여 접근이 가능합니다. 이는 언제든지 토지 사용을 두고 인접 토지 소유자와 분쟁이 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다. 건축행위 시 인접 토지 소유자의 사용 승낙이 필요할 수 있습니다.

4.3. 재매각 리스크

재매각 물건이라는 것은 이전 낙찰자가 포기한 사유(대부분 대출 문제, 농취증 미제출, 예상치 못한 권리 발생 등)가 있을 수 있음을 시사합니다. 본 건의 경우 '농취증 미제출'이 주요 원인일 수 있으므로, 해당 사항에 대한 철저한 분석이 필요합니다.

5. 투자 포인트

5.1. 토지 용도 (계획관리지역)

농지임에도 불구하고 비교적 개발 제한이 적은 *계획관리지역*에 속해 있습니다. 이는 향후 지목 변경이나 건축 허가를 통한 활용도 면에서 농림지역의 농지보다 유리한 요소입니다.

5.2. 산업단지 배후 지역

칠서일반산업단지 남측에 위치하여, 장기적으로 산업단지의 확장이나 배후 주거/지원 시설의 수요 발생 시 지가 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다.

5.3. 소액 투자 가능

감정가가 3천만원대의 소액 물건으로, 자금 부담이 상대적으로 적어 경매 초보자나 소액 투자자에게 적합할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 칠서일반산업단지 인근의 *계획관리지역* 농지라는 점에서 장기적인 투자 가치가 잠재되어 있습니다. 그러나 '농지취득자격증명' 필수 제출과 '지적도상 맹지'라는 치명적인 리스크를 동시에 안고 있습니다.

투자에 있어서 가장 중요한 것은 *농취증의 발급 가능 여부 확인*과 *맹지 상태 해소 방안*입니다. 특히 맹지 상태를 해소하지 못할 경우 건축허가가 사실상 어렵거나 불가능할 수 있으므로, 인근 토지 소유자와의 협의를 통한 진입로 확보 가능성을 면밀히 조사한 후에 입찰을 결정해야 합니다. 실사용 목적보다는 장기적인 개발 행위를 염두에 둔 토지 투자로 접근하는 것이 바람직해 보입니다.

법원 정보

마산지원 경매3계