나이스옥션 법원경매 마산 2024타경101885 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 우산동 99 현동코끼리주차빌딩 1층104호 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2024.05.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 우산동소재 현동코끼리주차빌딩 1층 104호로서 부근은 아파트, 근린시설 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

일반철골구조 판넬지붕 4층건내 1층 104호로서

외벽: 복합판넬등 마감.
바닥: 타일등 마감.
천정: 노출콘크리트등 마감.
창호: 샤시창호임.

이용상태

인근상가(105호외)에서 창고로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형에 유사한 토지로서 자동차관련시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측, 남동측, 남서측으로 중로3류가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 주차장, 중로3류(폭 12m-15m)(접함), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 국민임대주택단지예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문부재로 인하여 외부관찰, 탐문등에 의거 평가하였으므로 참고 하시기 바랍니다.

물건 비고

창고로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 마산지원 2024타경101885 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 우산동 99 현동코끼리주차빌딩 1층 104호

용도: 자동차 관련시설

토지면적: 25.29㎡ (약 7.65평)

건물면적: 49.56㎡ (약 15.00평)

감정가: 443,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 건물정보

건물명: 현동 코끼리 주차빌딩

층수: 본 건물은 총 4층 규모이며, 해당 물건은 1층 104호입니다.

구조: 일반철골구조, 판넬지붕

사용승인일: 2015년 9월 22일

주용도: 자동차 관련시설. 건축물대장상 이 건물은 총 면적 3,818.964㎡(연면적) 규모에 91대의 차량을 수용할 수 있는 2,677.855㎡의 실내 주차 면적을 갖춘 자동차 관련시설입니다. [cite:JSON]

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 제공된 정보 내 별도 특이사항은 확인되지 않았습니다.

주의사항: 현재 해당 물건은 창고로 이용 중입니다. [cite:XX]

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 창원시 마산합포구 우산동 소재 현동코끼리주차빌딩 1층 104호에 위치합니다. [cite:XX]

주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. [cite:XX]

2.2. 교통상황

대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite:XX]

건물 북동측, 남동측, 남서측으로 중로 3류(폭 12m-15m) 도로가 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다. [cite:XX]

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. [cite:XX]

주차장 용도로 지정되어 있으며, 중로 3류 도로에 접해 있습니다. [cite:XX]

다만, 가축사육제한구역(일부 제한 모든 축종 제한) 및 국민임대주택단지 예정지구로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. [cite:XX]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2015년 12월 29일 접수된 경남은행의 근저당권(채권액 331,200,000원)입니다. [cite:XX]

이후 접수된 경남은행의 임의경매개시결정(2024타경101885, 채권액 285,234,789원) 등은 말소기준권리보다 후순위로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. [cite:XX]

등기부채권 총액은 331,200,000원입니다.

소유권은 일성디엔씨주식회사에서 하봉희 씨로 이전되었습니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 현재 3명의 임차인이 등재되어 있습니다.

* 노브랜드현동점(주): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 일성디엔씨(주): 사업일자 2020-04-27, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 진보경: 사업일자 2023-06-05, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

위 임차인들은 모두 보증금이 없거나 대항력이 없어 경매 절차 진행 시 명도 대상이 될 것으로 보입니다. [cite:XX]

총 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (단, 지상권 개요는 별도 확인 필요) [cite:XX]

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 이용 현황

본 건물은 '현동 코끼리 주차빌딩'으로, 주 용도는 자동차 관련시설이며, 특히 주차장으로 건축되었습니다. [cite:XX]

현재는 인근 상가(105호 외)에서 창고로 이용 중인 것으로 확인됩니다. [cite:XX]

4.2. 주변 상권

건물 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 유동인구와 소비력이 존재할 것으로 예상됩니다.

주차장 용도임을 고려할 때, 주변 상업 시설 및 주거 시설 이용객을 대상으로 한 주차 서비스 제공이 주된 상권 기능일 것입니다.

인근 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지 바로 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5.2. 교통 편의성

중로 3류 도로가 인접해 있어 차량을 이용한 출입이 편리하며, 대중교통 역시 보통 수준으로 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 조사 제한

본건은 현장 조사 시 폐문부재로 인해 외부 관찰 및 탐문 등의 방식으로 평가가 이루어졌습니다. [cite:XX] 이는 물건 상태에 대한 상세 파악에 제한이 있었음을 의미하며, 실제 내부 상태와 다를 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계의 불확실성

임대관계는 현재 미상으로 확인되었습니다. [cite:XX]

등재된 임차인들은 모두 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없는 것으로 파악되나, 혹시 모를 숨겨진 임차인이나 권리 관계는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용계획상 제한

가축사육제한구역 및 국민임대주택단지 예정지구로 지정되어 있어 향후 토지 이용 또는 개발에 있어 예상치 못한 제약이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 건물 이용 상태

현재 창고로 이용 중인 점은 본래 용도인 자동차 관련시설(주차장)과 다를 수 있으며, 이는 추후 원상 복구 또는 용도 변경 시 추가 비용 발생 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산합포구에 위치한 자동차 관련시설 용도의 집합건물입니다. 건축된 지 10년이 채 되지 않아 건물 상태는 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 하지만 현장 조사 제한, 임대차 관계의 불확실성, 토지 이용계획상의 제약 등 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 매각으로 소멸되는 권리가 다수이며, 인수 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

주요 도로와 인접하여 차량 접근성이 우수하며, 일반상업지역으로 향후 활용 가치가 잠재되어 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 상대적으로 적습니다.

감정가가 4.43억원으로, 건물 규모와 위치를 고려할 때 적정 수준인지 비교 분석이 필요합니다.

주차장 용도로 건축되었으나 현재 창고로 사용 중인 점을 감안하여, 향후 주차장 시설로의 복구 또는 새로운 용도로의 전환 가능성을 탐색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 권리 분석상 추가 부담은 없습니다.

감정가는 443,000,000원입니다.

현장 조사 제한, 이용 상태의 불확실성, 토지이용계획상의 제약 등을 고려했을 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

주변 유사 물건의 실거래가 및 본건의 실제 현황, 미래 가치 등을 종합적으로 고려하여 낙찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.