나이스옥션 법원경매 마산 2024타경102383 [1] 경상남도 함안군 가야읍 광정리 662 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경102383 [1] 경상남도 함안군 가야읍 광정리 662 임야 경매

• 사건번호: 2024타경102383
• 주소: 경상남도 함안군 가야읍 광정리 662
• 감정가: 108,000,000원
• 최저가: 22,650,000원
• 유찰 횟수: 7회
• 용도: 임야

마산지원 경매3계 2024타경102383 | 소재지: 경상남도 함안군 가야읍 광정리 662 | 감정가: 108,000,000원 | 최저가: 22,650,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서: 경상남도 함안군 가야읍 임야 경매

1.1. 물건 개요

사건번호: 마산지원 2024타경102383 (1)

소재지: 경상남도 함안군 가야읍 광정리 662

용도: 임야

토지면적: 3600.00㎡ (약 1089평)

감정가: 108,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

소유자/채무자: 윤OO

채권자: 용OOO

1.2. 물건 상세 정보

물건의 토지면적은 3600.00㎡ (약 1089평)이며, 지분율 360000으로 전체를 매각합니다.

본건은 토지만 매각하는 임야입니다.

건물면적 및 제시외면적은 0.00㎡입니다.

특이사항으로 '분묘기지권'이 존재하며, '육안으로 확인되지 않은 분묘가 소재할 가능성'이 있다는 점을 주의해야 합니다.

지적도상 '맹지'이며, 현재 '자연림' 상태입니다.

2. 입지 조건 및 현황 분석

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 가야읍 광정리에 위치한 임야입니다. 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가서에 구체적인 내용이 제시되지 않았으나, 전형적인 농촌 주변의 자연림일 것으로 추정됩니다.

2.2. 교통상황

지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로, 차량 접근성 및 교통 상황은 불리할 수 있습니다. 농로 등의 비공식적인 통행로 유무를 현장 확인을 통해 반드시 파악해야 합니다.

2.3. 형태 및 이용상태

현황은 자연림 상태의 임야입니다. 지적도상 맹지이고, 별도의 건축물이나 시설물이 없는 상태로, 현시점에서의 이용 상태는 제한적입니다.

2.4. 인접 도로상태

제시된 정보에 따르면 지적도상 맹지입니다. 이는 건축 및 개발 행위에 있어 치명적인 약점이 될 수 있습니다. 사도 개설 또는 인접 토지 소유주의 사용 승낙 없이는 재산권 행사에 제약이 따릅니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

구체적인 토지이용계획은 제시되지 않았으나, 임야 특성상 농림지역 또는 관리지역 등으로 지정되어 있을 가능성이 높습니다. 개발을 위해서는 해당 지역의 토지이용계획 확인 및 관련 법규(산지관리법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등)의 철저한 검토가 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 권리관계

매각대상은 '토지매각'으로 토지에 대한 소유권을 이전받습니다.

소유자, 채무자가 윤OO로 동일하며, 채권자 용OOO에 의한 부동산 임의경매 사건입니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로, 등기부상 권리 분석의 어려움은 적습니다.

3.2. 특이사항: 분묘기지권

가장 중요한 특이사항은 '분묘기지권'입니다. 분묘기지권이 성립되면 낙찰자가 소유권을 취득하더라도 분묘 소유자는 계속해서 분묘를 관리하고 사용할 권리를 가집니다. 특히, '육안으로 확인되지 않은 분묘가 소재할 가능성 있음'이라는 주의사항은, 현장 실사 및 측량 없이는 리스크를 완전히 파악하기 어렵다는 것을 의미합니다. 낙찰 후 분묘기지권이 성립되는 분묘를 이전시키기 위해서는 당사자와 협의하거나 민사소송을 통해야 하므로, 명도 리스크가 매우 높습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석 (적용 한계)

본건은 자연림 상태의 임야로 상업적 가치를 논하기는 어렵습니다. 상권 분석보다는 개발 가치 분석이 중요하며, 맹지라는 한계로 인해 당장의 개발 가능성은 낮습니다. 향후 도로가 개설되거나 용도 변경이 가능하다면 가치가 상승할 수 있습니다.

4.2. 생활 정보 및 주변 환경

경상남도 함안군 가야읍에 위치하고 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 가야읍 중심지를 이용해야 합니다.

4.3. 혐오 시설 정보

함안군 폐기물종합처리장(가야읍 함마대로 1258)이 가야읍 내에 소재하고 있습니다. 본 물건지와의 정확한 거리는 현장 확인이 필요하나, 지역 내 혐오시설이 존재한다는 사실은 주변 환경에 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 반드시 거리를 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 맹지 및 개발 제한 리스크

지적도상 맹지라는 점은 가장 큰 리스크입니다. 개발이나 건축이 불가능하여 토지의 활용도가 현저히 낮습니다. 향후 도로 확보 비용이 추가될 수 있습니다.

5.2. 분묘기지권 리스크

분묘기지권 성립 가능성이 있는 분묘의 존재는 낙찰 후 토지 사용을 방해하는 중대한 리스크입니다. 성립 여부가 불분명하므로, 분묘의 개수 및 상태에 대한 정확한 현황 조사가 필수적입니다.

5.3. 경계 및 현황 불일치 리스크

정확한 현황 및 경계 확인을 위해서는 측량이 필요하다는 주의사항이 있습니다. 측량 결과 경계 침범이나 현황 불일치 문제가 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건 임야는 감정가가 1억 800만원으로 면적 대비 낮은 편이지만, 지적도상 맹지이며 분묘기지권 성립 가능성이 있다는 두 가지 치명적인 리스크를 안고 있습니다. 따라서 투기 목적의 개발보다는 장기적인 임야 보유 또는 맹지 해소 방안을 가진 투자자에게 적합한 물건입니다. 입찰가는 이러한 리스크를 충분히 반영하여 매우 보수적으로 결정해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 현재 상태는 맹지이나, 주변 토지와의 협의 또는 장기적인 도로 개설 계획이 있다면 미래 개발 가치가 발생할 수 있습니다.

저렴한 가격: 감정가 대비 유찰을 거쳐 가격이 하락한다면, 토지 면적(약 1089평) 대비 저렴한 가격에 대규모 임야를 취득할 기회가 될 수 있습니다.

숲세권: 자연림 상태이므로, 임업용, 또는 주말농장 등의 목적으로 이용을 고려할 수 있습니다.

6.3. 유의 사항

맹지 해소 방안 및 비용, 분묘기지권 관련 법률 검토 및 명도 비용, 측량 비용 등을 입찰가 산정에 반드시 포함해야 합니다.

법원 정보

마산지원 경매3계