나이스옥션 법원경매 마산 2024타경102383 [1] 경상남도 함안군 가야읍 광정리 662 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2024.05.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

육안으로 확인되지 않은 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘기지권 성립여부 불분명). 정확한 현황 및 경계 확인을 위해서는 측량 필요함. 지적도 상 맹지이며, 현황 자연림 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 마산지원 2024타경102383 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 용OOO

감정가: 108,000,000원

매각대상: 토지매각

1.2. 물건 정보

소재지: 경상남도 함안군 가야읍 광정리 662

용도: 임야

토지면적: 3600.00㎡ (약 1089.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 권리분석

소유권자는 윤진섭입니다. [cite: provided]

말소기준권리인 용인신용협동조합의 근저당 외에는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. [cite: provided]

인수 보증금 합계는 0원입니다. [cite: provided]

1.4. 특이사항 및 주의사항

해당 물건은 지적도 상 맹지이며, 현황은 자연림 상태입니다. [cite: provided]

정확한 현황 및 경계 확인을 위해서는 측량이 필요합니다. [cite: provided]

육안으로 확인되지 않은 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다. [cite: provided]

분묘기지권은 타인의 토지에 설치된 분묘를 수호·관리하기 위해 해당 토지를 사용할 수 있는 권리로서, 분묘의 형태를 갖추고 시신이 안장되어 있으며, 20년간 평온·공연하게 점유한 경우 등 특정 요건 충족 시 성립될 수 있습니다.

분묘가 실제로 존재하고 분묘기지권이 성립될 경우, 토지 이용에 제약이 발생할 수 있으며, 지료 지급 의무가 발생할 수도 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 함안군 가야읍 광정리에 소재합니다. [cite: provided]

함안군은 경상남도 중앙부에 위치하며, 대체로 남쪽에는 산지가, 북쪽으로는 남강과 낙동강 유역의 평야지대가 발달한 지형적 특징을 가지고 있습니다.

광정리 지역은 함안군의 중심 지역인 가야읍 내에 속해 있으며, 인근에 역사 유적지인 무진정(경상남도 유형문화재) 등이 있어 자연 및 문화 경관을 접할 수 있습니다.

주변은 자연림 상태의 임야로 이루어져 있으며, 인근에 관광 명소들이 위치하고 있습니다.

2.2. 교통상황

함안버스터미널이 가야읍에 위치하여 시외버스 이용이 가능합니다.

남해고속도로 및 경전선 철도가 함안군을 관통하여 접근성이 양호한 편이나, 본 물건의 정확한 대중교통 접근성은 현장 확인이 필요합니다.

지적도 상 맹지이므로 차량 진출입로 확보가 필수적입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권 이전: 윤진섭 (1984-04-20) [cite: provided]

근저당: 용인신용협동조합 (2021-12-28, 240,000,000원) - 말소기준권리 [cite: provided]

임의경매: 용인신용협동조합 (2024-05-01) - 말소 [cite: provided]

압류: 종로세무서장 (2024-07-04) - 말소 [cite: provided]

등기부채권 총액: 240,000,000원 [cite: provided]

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. [cite: provided]

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원 [cite: provided]

해당 물건은 임야이므로 임차인 현황은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건지는 임야로, 상업 활동이 이루어지는 지역과는 거리가 있습니다. [cite: provided]

인근 가야읍 지역에는 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있으나, 본 물건지 자체는 자연림 상태로 상업적 가치보다는 자연 토지로서의 가치가 우선합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

가야읍 소재지에 함안군청, 함안군 행정복지센터 등 공공기관이 있으며, 병원, 마트 등 기본적인 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

인근에 무진정, 악양둑방길 등 함안군의 주요 관광지가 있어 관광 자원을 활용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 문제

본 물건은 지적도 상 맹지로, 차량이나 사람의 통행을 위한 법적인 도로 접근 통로가 확보되어 있지 않습니다.

이로 인해 건축 인허가 등 토지 개발에 심각한 제약이 있을 수 있으며, 진입로 확보를 위한 추가적인 비용과 노력이 필요합니다.

6.2. 분묘기지권 성립 가능성

현황 자연림 상태이나, 육안으로 확인되지 않은 분묘가 존재하고 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. [cite: provided]

분묘기지권이 성립될 경우, 해당 분묘의 유지·관리 및 관련 권리를 존중해야 하므로 토지 이용 계획 수립 시 반드시 고려해야 합니다.

6.3. 자연림 상태

현재 자연림 상태로, 개발 목적이 아닌 경우 별도의 추가적인 가치 창출 방안을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군 가야읍 광정리에 위치한 임야로, 감정가는 1억 8백만 원입니다. [cite: provided]

부동산 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하나, 물건의 가장 큰 특징이자 리스크는 지적도 상 맹지라는 점과 육안으로 확인되지 않은 분묘의 존재 가능성으로 인한 분묘기지권 성립 여부의 불분명성입니다. [cite: provided]

자연림 상태의 토지이며, 정확한 현황 파악과 토지 이용 계획 수립을 위해서는 측량이 반드시 필요합니다. [cite: provided]

맹지 문제와 분묘기지권의 불확실성은 해당 토지의 활용 가치를 크게 제한할 수 있는 요인이며, 투자 전 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 자연녹지 활용 가능성

개발을 염두에 둔다면, 맹지 문제 해결 및 분묘기지권 관련 사항을 명확히 한 후에 개발 행위를 고려할 수 있습니다.

자연을 활용한 전원 주택 부지, 휴양 시설, 또는 단순 자연 토지로서의 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

인근에 무진정 등 관광 명소가 있어 연계 관광 개발의 잠재력을 가질 수 있습니다.

8.2. 낮은 감정가

상대적으로 낮은 감정가는 잠재적 리스크에도 불구하고 초기 투자 비용 부담을 줄여줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 맹지 및 불분명한 분묘기지권 등 상당한 리스크를 내포하고 있어, 낙찰가 산정 시 신중한 접근이 필요합니다.

감정가 108,000,000원을 기준으로, 맹지 해결 비용, 측량 비용, 분묘 조사 및 이장 비용 등을 충분히 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 맹지의 경우 도로에 접한 토지 대비 가격이 현저히 낮게 거래되는 경향이 있습니다.

따라서, 잠재적 리스크를 감안하여 감정가 대비 50% ~ 70% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 현장 조사 및 추가적인 법률 검토를 통해 최종 결정되어야 합니다.

예상 입찰가 범위: 54,000,000원 ~ 75,600,000원 (감정가 대비 50~70%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.