나이스옥션 법원경매 창원 2023타경100298 [2] 경상남도 김해시 상동면 우계리 1153 답 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2023타경100298 [2] 경상남도 김해시 상동면 우계리 1153 답 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매8계 2023타경100298 | 소재지: 경상남도 김해시 상동면 우계리 1153 | 감정가: 6,944,000원 | 최저가: 931,000원 | 용도: 답

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2023타경100298 (2)

소재지: 경상남도 김해시 상동면 우계리 1153

용도: 답

감정가: 6,944,000원

토지면적: 496.00㎡ (약 150.04평)

토지 지분율: 49600 (해당 지분율의 정확한 의미는 추가 확인 필요)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 박OOOOOOOOOOO

채무자: 박OOOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 공유자우선매수신고, 분묘기지권, 재매각

1.2. 입지조건

본건 토지는 경상남도 김해시 상동면 우계리 소재 "광재마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 농가주택, 임야 등으로 형성된 농촌 및 산간 지역입니다. 기호 1,2)는 급경사지 내 부정형의 토지이며, 기호 3)은 완경사지 내 부정형의 토지, 기호 4)는 완경사지 내 부정형 토지로서 일부 도로로 이용되는 부분도 있습니다. 기호 5)는 급경사지 내 부정형 토지로서 현황 자연림 상태입니다. 본건 및 인근까지 소형 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. 지적도상 맹지인 토지(기호 1-3,5)가 포함되어 있어 접근성에 제약이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자와 채무자가 동일하며, 주OOOOOOOOOOOO가 채권자입니다. 매각 대상은 토지의 일부 지분이며, 이는 전체 토지를 공유하고 있는 다른 공유자들이 우선매수권을 행사할 수 있음을 의미합니다. 다만, 공유자 우선매수권 행사 제한 규정이 존재하므로 이에 대한 상세 확인이 필요합니다. 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있습니다. 분묘기지권의 성립 여부가 불분명하며, 재매각 물건으로 이전 경매 절차에서 문제가 있었음을 시사합니다.

1.4. 상권분석

본건은 농경지 및 임야 등으로 이루어진 전형적인 농촌 지역에 위치하고 있어 상업 활동이 활발한 상권과는 거리가 있습니다. 주변 환경은 농가 주택과 농경지, 임야가 주를 이루고 있어 상권 형성은 미미하다고 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

해당 물건은 농업 활동 또는 전원생활을 염두에 둔 투자자에게 적합할 수 있습니다. 인근에는 마을 회관 등 기본적인 생활 기반 시설이 있으나, 대규모 편의시설이나 상업시설과는 거리가 있어 생활 편의성은 다소 낮을 수 있습니다. 주변 지역(생림면, 상동면)은 낙동강과 산으로 둘러싸인 자연경관이 뛰어나며, 최근에는 관광 자원 개발(예: 마사터널, 낙동강레일파크 등)도 이루어지고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

공유지분 매각으로 인해 다른 공유자와의 관계 및 재산권 행사에 있어 복잡성이 따를 수 있습니다. 또한, 본건은 지적도상 맹지에 해당(일부 필지)하여 토지 이용 및 접근에 있어 제약이 예상됩니다. 공부상 '답'이나 현황은 휴경지이며, 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다. 육안으로 식별되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 있으며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 추후 분쟁 소지가 있습니다. 농지 취득을 위해서는 반드시 농지취득자격증명원이 필요하며, 이를 제출하지 못할 경우 보증금이 몰수될 수 있습니다. 일부 임야화된 부분에 대한 농지 원상복구 명령 가능성 및 이에 따른 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 토지가 급경사지 또는 완경사지로 이루어져 있어 활용에 어려움이 있을 수 있습니다. 또한, 해당 토지는 보전관리지역, 생산관리지역 등 다양한 용도지역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 영농여건불리농지, 준보전산지 등 다수의 토지이용계획 및 제한이 존재하여 개발 및 이용에 제약이 따릅니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시의 농촌 지역에 위치한 토지 일부 지분 매각 물건입니다. 농지로서의 가치와 함께 자연환경이 양호한 지역에 속합니다. 그러나 공유지분, 맹지, 분묘, 농지 취득 관련 증명서 요구, 경계 불분명, 경사지, 복잡한 토지이용계획 등 다수의 법적, 물리적 제약 사항을 가지고 있습니다. 재매각 물건이라는 점도 신중한 접근을 요합니다. 이러한 여러 리스크 요인을 면밀히 검토하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받아 현장 조사 및 권리 분석을 철저히 수행해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

잠재적 투자 포인트는 다음과 같습니다.

- 김해시 지역 개발 및 주변 지역의 관광 자원 활용 가능성: 생림면 지역이 낙동강 레일파크, 마사터널 등 관광지로 개발되고 있어 향후 지역 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

- 농지 취득 자격을 갖춘 투자자에게는 농업 경영 또는 귀농·귀촌 목적 투자 고려: 농지 취득 자격이 있고 농업 경영에 관심 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

- 토지 형질 변경 및 개발 가능성 검토: 복잡한 토지이용계획 및 경사지, 맹지 등의 제약을 극복하고 토지의 활용도를 높일 수 있는 방안이 있다면 투자가치가 있을 수 있습니다. 다만, 이는 매우 신중한 법률 및 개발 검토를 필요로 합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매8계