나이스옥션 법원경매 창원 2023타경100298 [1] 경상남도 김해시 상동면 우계리 1152 답 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2023타경100298 [1] 경상남도 김해시 상동면 우계리 1152 답 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매8계 2023타경100298 | 소재지: 경상남도 김해시 상동면 우계리 1152 | 감정가: 8,792,000원 | 최저가: 1,180,000원 | 용도: 답

1. 창원지방법원 2023타경100298 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2023타경100298 (1)

소재지: 경상남도 김해시 상동면 우계리 1152

용도: 답

감정가: 8,792,000원

토지면적: 628.00㎡ (약 190.00평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 박OOOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 공유자우선매수신고, 분묘기지권, 재매각

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 상동면 우계리 소재 "광재마을회관" 남서측 인근에 위치하고 있습니다 [cite:Provided]. 주변 환경은 주로 농경지와 임야, 산림 등으로 형성되어 있으며, 일부 지역에는 농가주택이 산재해 있습니다. 소형 차량 접근은 가능하나, 전반적인 교통 상황은 다소 보통 수준으로 평가됩니다 [cite:Provided]. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 인근 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매 사건입니다 [cite:Provided]. 소유자이자 채무자는 박OOOOOOOOOOO이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다 [cite:Provided]. 매각 대상은 토지의 일부 지분으로, 이는 공유자우선매수신고 가능성이 있으며, 다른 공유자의 권리 행사에 따라 낙찰이 영향을 받을 수 있습니다 [cite:Provided, cite:5]. 분묘기지권의 성립 여부는 불분명하며, 이에 대한 추가적인 법적 검토가 필요합니다 [cite:Provided, cite:5]. 또한, 본건은 농지이므로 농지취득자격증명원이 필수적으로 요구되며, 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다 [cite:6, cite:Provided]. 본건은 재매각 대상입니다 [cite:Provided].

1.4. 상권분석

본건이 위치한 경상남도 김해시 상동면 우계리 일대는 농경지와 임야가 주를 이루는 농촌 지역입니다. 따라서 주변 상업 활동은 매우 제한적입니다. 생활 편의 시설, 대형마트, 병원 등은 김해시내 또는 장유면 등 인근 도시 지역을 이용해야 하며, 차량 이동이 필수적입니다. 본 건 자체의 직접적인 상권 분석보다는, 지역 전체의 개발 계획이나 농업 관련 잠재력에 따른 간접적인 영향을 고려해야 할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

본 물건의 소재지는 농촌 지역으로, 주거 환경은 조용하고 자연 친화적입니다. 하지만 생활 편의 시설 접근성은 낮습니다. 기본적인 생필품 구매나 금융 업무, 의료 서비스 이용 등은 차량을 이용해 인근 읍면 소재지로 이동해야 합니다. 자연환경이 비교적 잘 보존되어 있어 전원생활을 추구하는 경우 고려해 볼 수 있으나, 기본적인 생활 인프라에 대한 의존도는 높습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건에는 다음과 같은 잠재적 리스크가 존재합니다. 첫째, 토지 일부 지분 매각으로 인해 다른 공유자와의 관계 및 지분 활용에 제약이 따를 수 있습니다 [cite:Provided, cite:5]. 둘째, 지적도상 맹지이며 인접 도로 상태가 불량한 점은 토지 이용 및 개발에 큰 장애가 됩니다 [cite:7, cite:Provided]. 셋째, 공부상 '답'이나 현 휴경지 상태이며 지적 경계가 불분명하여 실제 사용 가능한 면적 확인 및 측량이 필요하며, 이는 추가 비용 발생 요인입니다 [cite:7, cite:Provided]. 넷째, 분묘가 소재할 가능성이 있으며 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 추후 법적 분쟁의 소지가 있습니다 [cite:Provided]. 다섯째, 농지취득자격증명 미발급 시 보증금 몰수 및 계약 취소 위험이 있습니다 [cite:6, cite:Provided]. 또한, 임야화된 부분에 대한 원상복구 명령 가능성이 있으며, 농지취득자격증명 발급을 위해 원상복구가 선행되어야 할 수 있습니다 [cite:Provided]. 마지막으로, 보전관리지역, 생산관리지역 내 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 다양한 토지이용 제한이 존재하여 활용에 제약이 있습니다. 본건 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 농촌 지역 특성상 소규모 축사 등이 존재할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 토지 일부 지분 매각, 맹지, 농지취득자격증명 필요, 분묘 존재 가능성, 공부와 현황의 불일치 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 점들로 인해 일반적인 투자자에게는 진입 장벽이 매우 높은 물건으로 판단됩니다. 재매각이 진행되었다는 점은 이전 차수에서 입찰자가 없었거나, 낙찰되었으나 계약이 해제되었을 가능성을 시사합니다. 투자 시에는 철저한 현장 조사와 법률 자문을 통한 면밀한 분석이 필수적이며, 상당한 시간과 비용, 노력을 감수해야 할 것으로 예상됩니다.

1.8. 투자 포인트

매우 높은 위험 요인에도 불구하고, 다음과 같은 측면에서 투자 포인트를 고려해 볼 수 있습니다. 첫째, 낮은 감정가 및 경매가가 형성될 경우, 위험을 감수하고 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대하는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다. 둘째, 인접 토지 소유자로서 해당 지분을 추가 매입하여 토지를 합필하거나 활용도를 높이려는 경우, 전략적인 투자가 될 수 있습니다. 셋째, 농업 관련 사업을 영위하거나, 해당 지역의 농지 개발 가능성을 높게 보는 경우, 관련 법규 및 절차를 충분히 숙지하고 진행한다면 잠재적인 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 이러한 투자 포인트는 고위험 고수익을 추구하는 투자 성향을 가진 경우에 한정되며, 투자를 결정하기 전에 반드시 심도 있는 실사(Due Diligence)를 수행해야 합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매8계