나이스옥션 법원경매 울산 2023타경202 [1] 울산광역시 북구 산하동 강동산하지구69블럭10롯트 1동 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2023.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 북구 산하동 소재 "블루마시티효성해링턴플레이스2단지" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 일반적인 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 1층 106호로서,
외벽: 치장석붙임 등임.
창호: 강화유리 등임.

이용상태

근린생활시설임.

설비내역

공동 위생설비, 공동 급/배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형의 토지이며, 근린생활시설 및 업무시설 건부지임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 2) 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 중로1류(폭 20m-25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

유치권신고인 박경환으로부터 공사대금 중 100,100,000원을 위하여 본건 106호에 관하여 유치권이 있다는 신고에 대하여 채권자 농업협동조합자산관리회사가 2025.10.20. 유치권부존재확인의 소를 제기하여 2026.5.7. 유치권이 존재하지 않음을 확인하는 화해권고결정문(이 법원 2025가단104939 유치권부존재확인, 2026. 4. 29. 확정)을 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 울산지방법원 2023타경202 (1)

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 업무시설 및 근린생활시설)

* 감정가: 473,000,000원

1.1. 소재지

2.

* 주소: 울산광역시 북구 산하동 강동산하지구69블럭10롯트 1동 1층106호

1.2. 면적 정보

2.

* 토지면적: 16.18㎡ (약 4.89평)

* 토지 지분: 16.1774㎡ (약 4.89평)

* 건물면적: 48.00㎡ (약 14.52평)

* 건물 지분: 48㎡ (약 14.52평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상

2.

* 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

1.4. 채권자

2.

* 중OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.

* 주위환경: 본 물건은 울산광역시 북구 산하동 소재 "블루마시티효성해링턴플레이스2단지" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 나지 등으로 형성되어 있습니다. 강동산하지구는 도시개발사업이 진행된 지역으로, 주거단지와 상업시설이 복합적으로 개발되어 있습니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다. 주변 가로망 상태 또한 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 물건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구)으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m-25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 도시개발구역(강동산하지구)에 해당합니다.

3. 권리분석

2.

* 권리내역:

* 소유권보존: 2017-10-31 (유재홍 외 2명)

* 근저당: 2017-10-31, 농업협동조합자산관리회사, 390,000,000원 (말소기준권리)

* 채권 총액: 490,740,627원

* 말소 예정 권리: 근저당, 가압류(경남은행), 압류(동울산세무서장, 중구, 북구), 임의경매(중울산농협) 등은 말소될 예정입니다.

3.1. 임차인 현황

2.

* 임차인: 석

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2022-01-03

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 5,000,000원은 인수되지 않습니다.

3.2. 인수되는 권리

2.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 유치권 관련 주의사항

2.

* 유치권 신고인 박경환으로부터 공사대금 100,100,000원에 대한 유치권 신고가 있었으나, 채권자 농업협동조합자산관리회사가 제기한 유치권부존재확인 소송에서 2026년 4월 29일 확정된 화해권고결정문을 통해 유치권이 존재하지 않음이 확인되었습니다. 따라서 유치권으로 인한 문제는 해결된 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

2.

* 본 물건은 "블루마시티효성해링턴플레이스2단지"와 같은 대규모 주거단지가 인접해 있어, 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있는 근린상가 지역에 위치합니다. 강동산하지구는 도시개발사업을 통해 계획적으로 조성된 지역으로, 주거시설 외에도 상업시설이 함께 개발되어 있어 향후 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

2.

* 본 물건은 대규모 아파트 단지와 인접하여 주민들의 편의를 위한 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

2.

* 유치권: 유치권 신고가 있었으나, 법원의 화해권고결정으로 부존재가 확인되어 법적으로는 해소된 것으로 판단됩니다. 다만, 관련 소송 종결 및 확정 시점(2026.4.29.)을 고려하여 잔금 납부 시점 등에 따른 최종 확인이 필요합니다.

* 명도: 경매 절차상 인도명령 대상자가 발생할 수 있으며, 이에 따른 명도 협상 및 절차 진행이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

2.

* 울산 북구 산하동의 대규모 주거단지 인근에 위치한 근린상가 물건으로, 입지 및 주변 환경이 양호한 편입니다.

* 권리관계는 비교적 명확하며, 가장 큰 이슈였던 유치권 문제가 법적으로 해결되어 리스크가 감소하였습니다.

* 일괄 매각 대상 물건으로 토지와 건물을 함께 취득하게 됩니다.

8. 투자 포인트

2.

* 대규모 아파트 단지 배후 수요 확보: 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 개발 계획 지역: 강동산하지구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로 향후 가치 상승 기대가 가능합니다.

* 유치권 이슈 해소: 유치권 관련 분쟁이 종결되어 권리 관계가 명확해졌습니다.

9. 예상 입찰가

2.

* 본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 473,000,000원을 기준으로 시장 상황, 주변 시세, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* *주의: 본 보고서에 기재된 예상 입찰가는 단순 참고용이며, 실제 입찰가 결정은 현장 조사, 추가적인 시장 분석, 전문가 상담 등을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.