나이스옥션 법원경매 울산 2024타경2670 [2] 울산광역시 중구 학성동 379-12 학교용지 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경2670 [2] 울산광역시 중구 학성동 379-12 학교용지 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매9계 2024타경2670 | 소재지: 울산광역시 중구 학성동 379-12 | 감정가: 41,500,000원 | 최저가: 14,235,000원 | 용도: 학교용지

1. 경매 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보 및 물건 요약

사건번호: 울산지방법원 2024타경2670 (2)

소재지: 울산광역시 중구 학성동 379-12

매각대상: 토지매각 (토지 지분)

용도(지목/현황): 학교용지 / 상업나지

감정가: 41,500,000원

토지면적: 25.00㎡ (약 7.56평)

채권자/채무자/소유자: 김OO / 주OOOOOOOOO / 서OO

1.2. 감정 평가 및 주요 면적

감정가 기준일: 평가서에 기재된 감정 시점 기준

총 토지면적: 25.00㎡ (약 7.56평)

제시목록 외 물건: 수목(측백나무 등), 가로등, 화단 등이 경제적 가치를 감안하여 토지가액에 포함 평가됨.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 울산광역시 중구 학성동의 주요 근린공원인 "학성공원" 북서측 인근에 위치하며, 공원과 인접하여 주거 환경 및 생활 편의성 측면에서 우수한 입지임.

주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 혼합된 형태를 보임.

토지 일부(약 7㎡)는 타인 점유 토지인 점을 감안해야 함.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이함.

주변의 제반 교통상황은 보통 수준임.

본건은 남서측으로 노폭 약 12m 내외, 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성은 양호함.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

인근 토지 대비 평탄한 부정형의 토지 형태를 가지고 있음.

지목은 '학교용지'이나 현황은 '상업나지'로서, 감정평가는 현황 이용 상황을 고려하여 이루어졌음.

현재 상업용 건부지(건물이 지어진 부지)로 이용 중인 것으로 보임.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 경매 진행 정보

경매구분은 부동산임의경매이며, 본 사건은 중복사건 및 중복병합사건으로 진행되고 있음.

이는 다수의 채권자가 경매를 신청했음을 의미하며, 권리관계가 복잡할 수 있으므로 명확한 권리분석이 필수적임.

3.2. 주의 및 특이 사항 (매수자 책임)

지목과 현황 불일치: 지목은 학교용지이나, 현황은 상업나지이므로, 낙찰 후 용도 변경 및 건축 가능성 등에 대한 별도의 관청 확인이 필요함.

타인 점유 토지: 토지의 일부(약 7㎡)가 타인 점유 토지로 파악됨. 낙찰자는 해당 점유 부분을 해결할 책임(명도 소송 등)을 부담하게 되므로, 이에 대한 비용과 시간 계획을 수립해야 함.

제시목록 외 물건: 토지 위에 식재된 수목 및 시설물(가로등, 화단 등)은 토지가액에 포함되었으나, 낙찰 후 처리에 유의해야 함.

4. 토지 이용 계획 및 규제 사항

4.1. 주요 도시 계획

도시지역 내 제2종일반주거지역에 해당하여 용적률 및 건폐율 제한을 받으며, 주로 공동주택 및 일반 주거시설 건축이 가능한 지역임.

도로 조건: 소로1류(폭 10m-12m) 및 소로3류(폭 8m미만)에 접하고 있어 건축 행위에 필요한 도로 요건은 충족한 것으로 판단됨.

4.2. 기타 제한 사항

가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법) 등으로 지정되어 있음.

교육환경 보호구역: 상대보호구역(울산유치원, 함월초등학교 등)으로 지정되어 있어, 유해시설 건축 등에는 제한을 받으므로, 투자 목적에 따라 건축 가능 용도에 대한 명확한 검토가 필요함.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 현황

본건은 학성공원 북서측 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주위 근린생활시설과 연계된 소규모 생활 상권의 성격을 가짐.

인근에 단독/공동주택이 혼재하고 있어 상권의 배후 수요는 주거 밀집 지역의 주민을 기반으로 함.

5.2. 생활 편의 시설

도보권 내에 학성공원이 위치하여 녹지 공간 및 휴식 공간 접근성이 우수함.

주변에 초등학교, 유치원 등 교육시설이 위치하며, 기본적인 근린생활시설(상점, 식당 등) 이용이 편리함.

5.3. 혐오 시설 여부

직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않으며, 학성공원 인접 지역의 특성상 쾌적한 주거 환경을 유지하고 있는 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 불일치 및 점유 문제

가장 큰 리스크는 토지 일부(약 7㎡)의 타인 점유 문제임. 해당 면적은 전체 면적(25.00㎡)의 약 28%에 해당하여 적지 않은 비중이므로, 점유 부분에 대한 명도 또는 보상 협의에 난항이 예상됨.

작은 면적(7.56평)으로 인해 단독 개발보다는 인접 토지와의 공동 개발, 또는 기존 건물의 증축/개축 시 토지 매수 요청 등의 방식으로 활용될 가능성이 높음.

6.2. 개발 제한 요소

지목이 '학교용지'라는 점과 '상대보호구역'으로 지정된 점은 향후 상업용 또는 주거용 개발 시 인허가 과정에서 제약 요소로 작용할 수 있음. 반드시 관할 교육청 및 지자체에 사전 문의해야 함.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 학성동의 학성공원 인근 주거 및 상업 혼재 지역에 위치하여 입지 자체는 양호함.

그러나 25.00㎡의 매우 작은 면적(약 7.56평)이며, 토지 일부가 타인 점유 중이고 지목이 '학교용지'로 되어 있어 실질적인 단독 개발은 어렵다고 판단됨.

투자의 성공 여부는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 매각(알박기) 또는 공동 개발 여부에 달려 있으며, 현황 점유 문제 해결 비용을 보수적으로 산정해야 함.

7.2. 투자 포인트

인접 토지 소유자에게 매각(알박기): 작은 면적의 지분 토지로서, 인근 토지 소유자가 건축 또는 재개발 시 필요한 '맹지 탈출' 또는 '토지 합병'을 위한 매수 수요가 발생할 수 있음.

낮은 감정가: 감정가가 4,150만 원으로 소액 투자 물건이며, 낙찰가율이 낮을 경우 잠재적 수익률이 높아질 수 있음.

도로 접면 양호: 소로 1류 및 3류에 접하고 있어 토지의 형상(부정형)과 점유 문제를 해결할 경우 도로 조건은 좋은 편임.

법원 정보

울산지방법원 경매9계