나이스옥션 법원경매 울산 2024타경2670 [1] 울산광역시 중구 학성동 379-5 울산가나타운 근린생활시설 경매
매각기일: 2026-01-07
물건 개요
나이스옥션 법원경매 울산 2024타경2670 [1] 울산광역시 중구 학성동 379-5 울산가나타운 근린생활시설 경매
- 사건번호: 2024타경2670
- 주소: 울산광역시 중구 학성1길 55 (학성동,울산가나타운)
- 감정가: 12,240,183,780원
- 최저가: 4,198,383,000원
- 유찰 횟수: 3회
- 용도: 근린생활시설
울산지방법원 경매9계 2024타경2670 | 소재지: 울산광역시 중구 학성1길 55 (학성동,울산가나타운) | 감정가: 12,240,183,780원 | 최저가: 4,198,383,000원 | 용도: 근린생활시설
1. 물건 개요
1.1. 사건 및 기본 정보
사건번호: 울산지방법원 2024타경2670 (1)
소재지: 울산광역시 중구 학성동 379-5 울산가나타운
용도: 근린생활시설
감정가: 12,240,183,780원
경매구분: 부동산임의경매
매각대상: 토지/건물일괄매각
소유자/채무자/채권자: 서OO / 주OOOOOOOOO / 김OO
특이사항: 중복사건, 중복병합사건 (권리관계에 유의 필요)
1.2. 면적 정보
토지면적: 3,038.00㎡ (약 918.96평)
- 지분율: 303800
건물면적: 12,612.90㎡ (약 3,815.70평)
- 지분율: 1261290.0000000002
제시외면적: 토지 0.00㎡ / 건물 0.00㎡ (단, 감정가에 포함된 수목, 기계기구 등 다수)
2. 입지 조건 및 환경 분석
2.1. 위치 및 주위환경
본건은 울산광역시 중구 학성동 소재 "학성공원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 형태로, 일정 수준의 유동인구를 기대할 수 있는 입지임.
2.2. 교통 상황
본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용에 큰 불편함이 없는 보통 수준의 교통 상황을 갖추고 있음.
2.3. 토지의 형태 및 이용상황
인근 토지 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 현재 상업용 건부지(건물 지어진 토지)로 이용 중임. 남서측으로 약 12m 내외, 남동측으로 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 접근성이 양호함.
2.4. 토지이용계획 및 제한상태
도시지역, 제2종일반주거지역에 속함. 소로(폭 6m~12m)에 접하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 학교 환경 보호에 관한 상대보호구역(울산유치원, 함월초등학교 등)으로 지정되어 있어 개발 및 용도 변경 시 제한이 있을 수 있음을 인지해야 함.
3. 건물 현황 및 특징
3.1. 건물의 구조 및 규모
철근콘크리트구조 스라브지붕의 지하 3층/지상 5층 건물임. 외벽은 석재 마감 및 스톤코트 등으로 마감되었고, 위생, 급배수, 승강기(15인승), 옥내소화전, 스프링쿨러, 전기, 주차설비 등 기본적인 설비는 구비되어 있음.
3.2. 건물 이용 상태
지하 3층은 보일러실 및 전기실, 지하 2층부터 지상 5층까지는 근린생활시설, 운동시설, 업무시설 등으로 이용 중임.
3.3. 공부와의 현황 차이 및 유의 사항
- 지붕: 공부상 '스라브지붕'이나, 현황 일부 '판넬지붕'으로 이용 중임.
- 층간 경계: 일반건축물대장상 4, 5층이 구분되어 있으나, 현황 일부는 층간 경계 없이 운동시설(골프연습장)으로 이용 중임.
- 용도: 지1층은 공부상 '제1종근린생활시설'이나, 현황 일부 '주차장' 등으로 이용 중이며, 1층 일부는 공부상 '업무시설(금융업소)'이나, 현황 '근린생활시설'로 이용 중임.
- 유의사항: 현황과 공부의 차이로 인해 향후 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 가능성이 있을 수 있으므로, 매수 시 이 부분을 반드시 확인해야 함.
4. 권리분석 (경매 정보 기반)
4.1. 경매의 종류 및 사건 형태
부동산임의경매 사건이며, '중복사건' 및 '중복병합사건'으로 진행 중임. 이는 다수의 채권자가 경매를 신청했거나 관련 사건이 병합되었음을 의미하며, 복잡한 권리관계가 얽혀 있을 가능성이 높으므로, 매각물건명세서 및 채권 현황을 면밀히 분석해야 함.
4.2. 매각 대상 및 감정가 포함 사항
매각 대상은 '토지/건물 일괄매각'임.
- 토지 가액 포함: 토지 위에 식재된 수목(측백나무 외 약 41주), 사철나무 울타리(약 30m), 가로등, 화단 등은 토지가액에 포함되어 평가됨.
- 건물 가액 포함: 기계실 및 내부 기계기구(보일러 등), 외부 설치된 가추, 간판 등 시설, 주차설비, 환풍시설, 1, 2층 연결 옥외 철재계단 등은 건물에 포함하여 평가되었음. (책상 등 이동이 용이한 설비는 제외)
4.3. 임대차 관계
감정평가서상 임대관계는 '미상임'으로 기재되어 있음. 낙찰자는 매각물건명세서를 통해 정확한 임차인 현황과 대항력 유무를 확인하고, 명도에 대한 리스크를 분석해야 함.
5. 상권분석 및 생활 정보 (제공 자료 기반 추정)
5.1. 상권 분석
"학성공원" 북서측 인근에 위치하며, 주거 지역과 근린생활시설이 혼재하는 형태임. 주거 배후 수요를 바탕으로 한 생활 밀착형 상권으로 판단됨. 대규모 상업지역은 아니지만, 주변 주택 거주민을 대상으로 하는 근린생활시설(학원, 병의원, 운동시설, 소매점 등)의 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.
5.2. 생활 정보 및 주변 시설
인근에 학성공원 및 주거 단지가 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이할 것으로 보이며, 상대보호구역 지정 사실로 미루어 볼 때 인근에 유치원 및 초등학교 등의 교육 시설이 존재함을 알 수 있음. (울산유치원, 함월초등학교 등)
5.3. 혐오 시설
(검색 불가로 인한 일반적 의견) 제공된 자료에는 명시된 혐오시설은 없으나, 실제 입찰 전에는 주변 환경에 대한 현장 확인 및 지자체 자료를 통해 기피 시설 유무를 반드시 확인해야 함.
6. 잠재적 리스크 및 주의 사항
6.1. 현황과 공부의 불일치
건물의 용도, 층간 경계, 지붕 형태 등에 대한 현황과 건축물대장상의 기재 내용이 다수 불일치함. 이는 추후 법적 제재(이행강제금, 원상복구 명령)의 가능성을 내포하고 있으므로, 낙찰 후 합법적인 이용 방안 및 비용을 사전에 검토해야 함.
6.2. 지적 경계 불분명
'인접지와 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요함'이라는 주의사항이 있음. 이는 토지 이용 및 향후 매각/개발 시 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 반드시 측량을 통해 경계를 명확히 해야 함.
6.3. 중복사건 및 권리관계
중복사건 및 중복병합사건의 경우, 배당 관계 및 채권자 간의 이해관계가 복잡할 수 있으므로, 정확한 권리분석이 필수적임.
7. 종합 의견 및 투자 포인트
7.1. 종합 의견
본건은 울산 중구의 주거 배후 상권에 위치한 대형 근린생활시설로, 토지 면적(약 919평)과 건물 면적(약 3,816평)이 상당하여 지역 내 랜드마크 시설로 활용 가능성이 높음. 다만, 감정가 규모가 크고 현황과 공부상의 불일치 사항, 지적 경계 문제, 복잡한 경매 사건 진행 등 다수의 리스크 요소를 안고 있음.
7.2. 투자 포인트
- 규모의 경제: 대규모 면적을 활용한 복합 상가, 병원, 체육 시설 등 다양한 용도로의 개발 및 임대 사업 추진이 가능함.
- 입지 안정성: 주거 지역과 인접하여 생활 밀착형 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.
- 일괄매각의 장점: 토지 및 건물 전체를 한 번에 확보하여 통일성 있는 개발 및 운영이 가능함.
7.3. 제언
성공적인 투자를 위해서는 현황 불일치 사항(용도 변경, 불법 증축/이용 등)에 대한 합법화 방안 및 예상 비용을 상세히 검토하여, 이를 반영한 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요함. 또한, 측량을 통한 토지 경계 확인 및 정확한 임차인 현황 파악 후 명도 전략을 수립해야 함.
법원 정보
울산지방법원 경매9계