나이스옥션 법원경매 울산 2024타경2670 [1] 울산광역시 중구 학성동 379-5 울산가나타운 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2024.04.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 학성동 소재 "학성공원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 주변의 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인근 토지 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 12m 내외, 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로3류(폭 8m미만)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2015-08-13)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(울산유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(함월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
기호 2 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2015-08-13)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(울산유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(함월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호 1 지상에 식재된 수목(측백나무 약21주, 종려나무 약 10주, 기타 약10주 및 사철나무 울타리 약30미터 등) 및 가로등, 화단 등은 경제적 가치 등을 감안하여 토지가액에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

본건 기호 3 토지는 지목상 ‘학교용지’ 이나 현황 ‘상업나지’로서 현실적인 이용상황을 고려하여 감정평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 스라브지붕
규모 : 지하3층/ 지상5층 건물로서
외벽 : 외장 석재 마감 및 스톤코트, 몰탈위페인팅 등
내벽 : 몰탈위페인트, 벽지 붙임, 일부 타일 붙임, 인테리어 마감 등
창호 : 하이샷시 및 강화유리 창호 등임.

이용상태

지3층 : 보일러실 및 전기실
지2층-지5층 : 근린생활시설, 운동시설, 업무시설 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비(1,000kg, 15인승), 옥내소화전설비, 스프링쿨러설비, 전기설비, 주차설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

기호 2 건물에 필요한 부대설비인 기계실 및 내부 기계기구(보일러 등), 외부설치된 가추, 간판 등시설, 주차설비, 환풍시설, 1,2층 연결 옥외 철재계단 등은 건물에 포함하여 평가하였으며, 이동이 용이한 설비(책상 등)등은 평가에서 제외하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

기호 2 건물은 일반건축물대장 상 ‘스라브지붕’으로 표기되어 있으나, 현황 일부 ‘판넬지붕’으로 이용중인 바, 현실적인 이용상황을 고려하여 감정평가하였으며, 일부는 일반건축물대장상 4, 5층으로 구분되어 있으나 현황 일부 층간 경계없이 운동시설(골프연습장)으로 이용하고 있으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.
기호 2 건물 중 지1층은 일반건축물대장상 제1종근린생활시설로 되어 있으나, 현황 일부 ‘주차장’ 등으로 이용중이며, 1층 일부는 일반건축물대장상 ‘업무시설(금융업소)’로 되어 있으나, 현황 근린생활시설로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 인접지와 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요함.
3. 토지 위에 식재된 측백나무 외 약 41주 및 사철나무 울타리 약30미터, 가로등, 화단 등은 토지가액에 포함.
4. 건물은 일반건축물대장 상 '스라브지붕' '4층, 5층' '지1층 제1종근린생활시설' '1층 업무시설(금융업소)'로 표기되어 있으나, 현황은 각 '판넬지붕' '일부 층간 경계없이 운동시설(골프연습장)' ''주차장' '근린생활시설'임.
5. 기계실 및 내부 기계기구(보일러 등), 외부설치된 가추, 간판등 시설, 주차설비, 환풍시설, 1,2층 연결 옥외 철재계단 등은 건물 가액에 포함. 이동이 용이한 설비(책상 등)등은 제외.
6. 일반건축물대장 상 '주1,2층 제2종근린생활시설(노래연습장), 운동시설(운동시설) 1742.06㎡'가 '제2종근린생활시설(노래연습장) 420.34㎡, 노유자 시설(노인복지시설) 1,321.74㎡‘(2023-건축과-용도변경신고-22)'로 2024. 4. 26.자 용도변경됨.
7. 사회적협동조합마르페케어가 공사대금채권 5억6천2백만 원을 위하여 이 사건 건물 2층 중 1,485㎡에 관하여 유치권이 있다는 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

울산가나타운

사건번호: 울산지방법원 2024타경2670 (1)

소재지: 울산광역시 중구 학성동 379-5

용도: 근린시설, 운동시설

감정가: 12,240,183,780원

토지면적: 3038.00㎡ (약 919.07평)

건물면적: 12612.90㎡ (약 3815.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김

2. 입지조건

본건은 울산광역시 중구 학성동 소재 "학성공원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

남서측으로 노폭 약 12m, 남동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역으로, 소로1류(폭 10m-12m), 소로3류(폭 8m미만) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 2월 25일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)

등기부채권 총액(토지): 10,000,000,000원

등기부채권 총액(건물): 10,200,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 가나골프

보증금: 100,000,000원

차임: 2,200,000원

전입일자: 2015-02-06

대항력: 있음

* 최정규

보증금: 200,000,000원

차임: 5,000,000원

전입일자: 2015-08-25

대항력: 있음

* 최현주

보증금: 200,000,000원

차임: 5,500,000원

전입일자: 2015-10-05

대항일자: 2024-08-12

대항력: 있음

* 지앤케이주식회사

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-02-18

대항력: 있음

* 한준희

보증금: 20,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2020-08-06

대항력: 있음

* 주식회사가나벤처스

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-03-06

대항력: 있음

* 주식회사굿브릭스

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-07-10

대항력: 있음

* 사회적협동조합마르페케어

보증금: 200,000,000원

차임: 6,000,000원

배당신고일자: 2024-06-20

대항력: 없음

비고: 공사대금채권 5억 6천 2백만 원에 대한 유치권 신고가 있으나, 성립 여부는 불분명함.

* 서동수

보증금: 0원

차임: 2,000,000원

전입일자: 2022-08-26

대항력: 없음

* 이명환

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-09

대항력: 없음

* 주식회사리스크제로

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-02-02

대항력: 없음

4. 상권분석

본건은 울산광역시 중구 학성동에 위치한 상업용 건물로, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

건물의 용도는 근린생활시설 및 운동시설 등으로 활용되고 있으며, 관련 업종의 입점이 가능합니다.

주변에 학성공원이 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

주변 지역에 혐오시설이 있는지 여부에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 입찰 전 현장 조사를 통해 추가적인 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

인근에 학성공원이 있어 여가 및 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건 및 중복병합사건으로 인한 경매 절차의 복잡성이 예상됩니다.

다수의 임차인이 존재하며, 특히 '가나골프', '최정규', '최현주', '지앤케이주식회사', '한준희' 등은 대항력이 있어 임차인의 권리관계 확인이 필수적입니다.

사회적협동조합마르페케어에서 신고한 5억 6천 2백만 원의 유치권 성립 여부가 불분명하여 인수 또는 배당 여부에 대한 법적 판단이 필요합니다.

'법정지상권'이 등기부 외 특이사항에 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 주의가 필요합니다.

건축물대장 상의 건물 구조 및 용도(슬라브 지붕, 4/5층, 근린생활시설, 업무시설)와 현황(판넬 지붕, 일부 층간 경계 없음, 운동시설(골프연습장), 주차장)이 상이하여 현장 확인 및 권리관계 명확화가 요구됩니다.

토지 지목은 '학교용지'이나 현황은 '상업나지'로 이용 중이며, 지적 경계가 불분명하여 측량이 필요합니다.

토지 위에 식재된 수목, 가로등, 화단 등은 토지 가액에 포함되었으나, 이동 가능한 설비는 제외되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 중구 학성동에 위치한 대규모 상업용 복합 건물로, 높은 감정가를 형성하고 있습니다.

다수의 이해관계인과 권리관계가 복잡하게 얽혀 있으며, 특히 유치권 및 법정지상권 등 해결해야 할 법적 쟁점이 잠재해 있습니다.

건축물대장과 현황 건물의 불일치, 토지의 지목과 현황의 차이, 불분명한 지적 경계 등 추가적인 조사가 필요한 사항이 많습니다.

이러한 복합적인 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

울산광역시 중구의 주요 지역에 위치하여 잠재적인 개발 가치가 있습니다.

건물의 규모가 커 다양한 용도로 활용 가능하며, 정상화 시 임대 수익 창출이 기대됩니다.

학성공원 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

최근 건물 용도 변경 신고(노유자 시설)가 있어 활용 방안 다각화를 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다. 본건의 경우, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 다수의 보증금 있는 임차인이 존재하므로 실제 배당 및 인수 여부를 명확히 파악해야 합니다.

고려해야 할 주요 사항은 다음과 같습니다.

* 감정가: 12,240,183,780원

* 잠재적 리스크(유치권, 법정지상권, 임차인 권리, 공부와의 차이, 지적 불분명 등)로 인한 추가 비용 및 가치 하락 요인

* 법정지상권 존재 시 토지 및 건물 가치에 미치는 영향

* 유치권의 성립 여부에 따른 부담액

* 향후 건물 활용 및 임대 사업의 수익성 분석

상기 요인들을 종합적으로 분석하여, 잠재적 리스크를 충분히 반영한 할인율을 적용하여 입찰가를 결정해야 합니다. 구체적인 입찰가 산정은 보다 상세한 현장 조사, 법률 검토, 시장 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.