나이스옥션 법원경매 창원 2023타경103150 [1] 경상남도 창원시 성산구 중앙동 98-1 삼일상가 지하층 8호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2023타경103150 [1] 경상남도 창원시 성산구 중앙동 98-1 삼일상가 지하층 8호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매2계 2023타경103150 | 소재지: 경상남도 창원시 성산구 중앙대로83번길 13, 지하층 8호 (중앙동,삼일상가) | 감정가: 109,000,000원 | 최저가: 6,554,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2023타경103150 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 중앙동 98-1 삼일상가 지하층 8호 외 3개 목록 (일괄매각)

용도: 근린생활시설 (집합건축물대장상 위락시설(유흥주점), 판매시설(휴게음식점))

경매 구분: 부동산임의경매

감정가: 109,000,000원

1.2. 면적 정보

토지 면적: 82.27㎡ (약 24.88평)

건물 면적: 436.20㎡ (약 131.95평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 핵심 특이 사항 (주의 사항)

본 건은 지하층의 근린생활시설(당초 위락/판매시설) 4개 목록(목록 1, 2, 4 포함)이 내부 분리벽 없이 하나의 공간(방실)으로 사용되도록 조성되어 있으며 현재 공실 상태입니다.

가장 큰 특이 사항은 **본 건 목록 1~4 건물에 대한 미납 관리비가 약 3,300만 원으로 조사**되었다는 점입니다. 이 금액은 매각 대금 외에 인수될 가능성이 높으므로, 입찰 시 대금 산정에 반드시 고려되어야 하는 필수 리스크 요소입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

대상 물건은 창원시 성산구 중앙동 소재 '중앙동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 창원 핵심 상권 지역인 상남동과 인접한 업무 및 상업시설 밀집 지역에 속합니다.

토지이용계획상 **중심상업지역**에 해당하며 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시) 등으로 지정되어 있어, 상업 시설로서의 입지 가치는 최상급으로 평가됩니다. 주변은 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 상권의 유동인구와 소비력이 풍부한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 북서측으로 대로3류, 북동측으로 중로1류, 남동측으로 소로2류에 각각 접하고 있어 진출입 및 가시성이 매우 양호합니다.

버스 노선 및 통행량을 고려할 때 대중교통 사정 역시 보통 이상으로 평가되어, 접근성이 우수합니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 중앙동 일대는 창원에서도 오피스와 주거시설이 복합적으로 밀집된 대표적인 항아리 상권 중 하나입니다.

주변에는 중앙동행정복지센터, 오피스텔, 대형 상가 등이 밀집되어 있어 주중에는 직장인 수요, 주말에는 주변 오피스텔 및 아파트 거주민 수요를 모두 흡수할 수 있는 복합 상권의 특징을 가집니다.

특히 지하층이라는 특성 및 기존 용도(위락/판매시설)를 고려할 때, 숙박, 유흥, 대형 식음료(레스토랑, 호프 등) 관련 업종에 적합할 수 있습니다.

3.2. 주변 시설 및 생활 환경

주변에 금융기관, 병원, 행정시설(중앙동행정복지센터), 각종 오피스가 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

제반 급·배수 설비 및 위생설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있어 상가 이용에 불편함은 없습니다.

3.3. 혐오 시설 정보

현장 조사 및 주변 정보 검색 결과, 핵심 상업 지구의 특성상 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 기존 용도(유흥주점)와 지하층이라는 구조적 특징상, 주변에 유흥 시설이 일부 밀집되어 있을 가능성이 있습니다.

4. 권리 분석 및 잠재적 리스크

4.1. 경매 구분 및 매각 조건

경매 구분은 **부동산임의경매**이며, 매각 대상은 **토지/건물 일괄매각**으로 진행됩니다. (지분 매각이 아니므로 명확한 소유권을 취득할 수 있습니다.)

집합건축물대장상 용도는 위락시설 및 판매시설로 되어 있어, 낙찰 후 이용하고자 하는 업종에 따라 용도변경 또는 허가 적합성 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4.2. 잠재적 리스크

**최대 리스크 (미납 관리비):** 현재까지 조사된 미납 관리비는 약 **3,300만 원**입니다. 상가 건물의 미납 관리비는 공용 부분에 한하여 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높습니다. 이 금액을 감정가 1억 9백만 원 대비 보수적으로 산정하여 입찰가를 결정해야 합니다.

**내부 구조:** 목록 1, 2, 4가 내부 분리벽 없이 하나의 공간으로 통합되어 있어, 재임대 또는 재사용 시 내부 인테리어 공사(분리벽 설치 등) 비용이 발생할 수 있습니다.

**임대차:** 임대관계는 미상(미확인)으로 조사되었으며, 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 내부 조사가 불가능했습니다. 명도 대상이 불분명할 경우, 낙찰 후 명도 진행 시 시간적, 금전적 비용이 발생할 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 창원 중심 상업지역에 위치한 대형 지하 상가(436.20㎡)로, 입지적 측면에서는 우수하나, **감정가 대비 약 30%에 육박하는 미납 관리비(3,300만 원)**라는 치명적인 리스크를 안고 있습니다.

따라서, 입찰가는 미납 관리비 인수가격을 충분히 제하고도 수익성이 확보될 수 있도록 매우 보수적으로 산정해야 합니다.

주변 상권의 활성화 정도와 대형 평수(약 132평)의 지하층이라는 특성을 살려 위락시설, 대형 음식점, 스크린 골프 등 특정 업종을 유치할 경우 높은 투자 가치를 가질 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

**높은 면적과 입지 대비 낮은 감정가:** 창원 중심상업지역 내 132평 규모의 상가가 1억 9백만 원에 감정되어, 미납 관리비 리스크를 제외한다면 평당 단가는 매력적인 수준입니다.

**가시성 및 접근성 우수:** 대로와 중로에 모두 접해 있어 상가로서의 접근성이 뛰어납니다.

**용도 활용성:** 기존 위락시설 용도를 활용하거나, 대형 평수의 특성을 살려 스크린 골프장, PC방, 대형 유흥주점, 키즈카페 등 지하층에 적합한 업종으로 전환이 가능합니다. (단, 용도변경 가능 여부는 별도 확인 필수)

법원 정보

창원지방법원 경매2계