나이스옥션 법원경매 창원 2023타경103150 [1] 경상남도 창원시 성산구 중앙동 98-1 삼일상가 OOO OO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2023.05.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재 "중앙동행정복지센터" 북동측 인근
에 위치하며, 부근은 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며
제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 버스노선 및 통행량 등을 고려컨데 대중교통 사정은
보통시 됩니다.

건물의 구조

기호(1-4) 철근콘크리트조 스라브즙 4층 건내, 지하층 8호 외
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감.

이용상태

기호(1-4) 집합건축물대장상 용도는 "위락시설(유흥주점), 판매시설(휴게음식점)로
각각 되어있습니다.

설비내역

제반 급.배서술비 및 위생설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 장방형의 토지로서 현황 "상업용 건부지"로 이용 중입
니다.

인접 도로상태등

북서측으로 대로3류, 북동측으로 중로1류, 남동측으로 소로2류와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시), 대로3류(폭 25m
-30m)접합), 소로2류(폭 8m-10m)(중앙지구)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
임대관계는 미상입니다.

2)기 타
현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문
조사 및 외부 관찰 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 기준하여 평가하였
는바, 경매 진행시 재확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 목록 1,2,4는 내부 분리벽이 없이 하나의 방실로 되어 있으며 현재 공실임. 본 건 목록 1~4 건물에 대한 미납관리비가 현황조사 당시(2023.04.11.) 약 3,300만 원으로 조사됨(입찰 전 관리사무소에 관리비 확인 요함). 2026.04.23. 정정·변경.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2023타경103150 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 중앙동 98-1 삼일상가 지하층 8호

용도: 근린상가

감정가: 109,000,000원

토지면적: 82.27㎡ (약 24.89평)

건물면적: 145.40㎡ (약 43.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

위치 및 주변 환경:

대상 물건은 경상남도 창원시 성산구 중앙동에 위치하며, "중앙동행정복지센터" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 복합적으로 형성되어 있습니다.

교통 상황:

차량 접근이 용이하며, 버스 노선 및 통행량 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 상태:

대상 물건은 북서측으로 대로3류, 북동측으로 중로1류, 남동측으로 소로2류와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획:

해당 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로, 중로, 소로와 접해 있어 상업 및 업무 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

등기부상 말소기준권리는 1994년 9월 6일 접수된 남부농업협동조합의 근저당권(권리금액 28,000,000원)입니다.

등기부 현황:

다수의 근저당권이 말소 예정이며, 2023년 2월 7일 상속으로 인한 소유권이전(노성진외 3명)이 등기되었습니다. 2023년 4월 3일 남창원농업협동조합의 임의경매 개시결정이 있었습니다. 2024년 7월 5일에는 소유권경정 등기가 이루어졌습니다.

전체 등기부 채권 총액은 342,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 (개요 정보 없음)

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

임대 관계가 미상이므로, 해당 물건에 실제 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이 경우 명도 시 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

주변 상권 특성:

물건이 위치한 지역은 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 중심 상업 지구로서, 배후 주거 단지의 유동 인구와 업무 단지의 소비 인구를 모두 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

토지 이용 지역:

중심상업지역으로 지정되어 있어 상업 및 업무 시설 입지에 적합하며, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

건물 용도:

집합건축물대장상 위락시설(유흥주점), 판매시설(휴게음식점) 등으로 등록되어 있으며, 근린생활시설 및 위락시설 복합 용도로 활용 가능합니다.

5. 생활정보

주변 공공시설:

인근에 "중앙동행정복지센터"가 위치하여 행정 편의성이 있습니다.

교통 편의성:

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 노선이 운영되고 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

미납 관리비:

본 건 목록 1~4 건물에 대한 미납 관리비가 약 3,300만원으로 조사되었습니다. 이는 입찰 전 반드시 관리사무소를 통해 정확한 금액을 확인하고, 낙찰 후 인수 여부를 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

내부 조사 불가:

현장 조사 당시 이해관계인 부재로 내부 조사가 불가능하여, 평가가 외부 관찰 및 탐문 조사에 기반하여 이루어졌습니다. 정확한 내부 상태 파악을 위해 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

공실 상태:

목록 1, 2, 4호는 내부 분리벽 없이 하나의 방실로 되어 있으며 현재 공실 상태입니다. 이는 명도 부담은 적을 수 있으나, 공실로 인한 수익 공백을 고려해야 합니다.

임대 관계 미상:

임대차 관계가 확인되지 않아, 향후 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 중심 상업 지역에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있으며, 다양한 용도로 활용 가능한 근린상가입니다. 다만, 상당한 금액의 미납 관리비, 내부 조사의 제약, 임대 관계의 불확실성 등의 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 제반 사항들을 면밀히 검토하고, 예상되는 명도 및 수리 비용 등을 고려하여 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

중심상업지역 입지: 창원시 중심 상업 지역 내에 위치하여 안정적인 상권 기반을 갖추고 있습니다.

다양한 용도 허용: 근린생활시설뿐만 아니라 위락시설, 판매시설 등 복합적인 용도로 활용 가능하여 사업 확장성이 있습니다.

우수한 도로 접근성: 대로, 중로, 소로에 둘러싸여 있어 차량 접근 및 물류 이동이 용이합니다.

향후 개발 가능성: 창원시의 중심업무지구(CBD) 개발 계획 등 지역 발전 잠재력이 존재합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액, 권리 분석 결과, 미납 관리비, 명도 및 수리 예상 비용, 현장 실사 결과, 현 시세 동향, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 보고서만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 특히, 약 3,300만원에 달하는 미납 관리비는 입찰가 산정에 중요한 변수가 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관리사무소 확인 및 전문가 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다. 현재로서는 인수해야 할 별도의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.