나이스옥션 법원경매 창원 2023타경103150 [2] 경상남도 창원시 성산구 중앙동 98-1 삼일상가 지하층 14호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2023타경103150 [2] 경상남도 창원시 성산구 중앙동 98-1 삼일상가 지하층 14호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매2계 2023타경103150 | 소재지: 경상남도 창원시 성산구 중앙대로83번길 13, 지하층 14호 (중앙동,삼일상가) | 감정가: 30,000,000원 | 최저가: 1,803,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 경상남도 창원시 성산구 중앙동 삼일상가 지하층 근린생활시설

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 창원지방법원 2023타경103150 (2)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 중앙동 98-1 삼일상가 지하층 14호

용도: 근린생활시설 (집합건축물대장상 위락시설/유흥주점, 판매시설/휴게음식점으로 되어 있음)

감정가: 30,000,000원

토지면적: 23.54㎡ (약 7.12평)

건물면적: 40.49㎡ (약 12.25평)

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물 일괄매각)

소유자/채무자: 박OOOOO / 박OO

채권자: 남OOOOOOOO

1.2. 물건의 현황 및 특이사항

제시 외 4호와 내부 분리벽 없이 하나의 호실로 이용 중이며, 현재 공실 상태입니다.

가장 중요한 주의사항으로, 본 건물을 포함한 물건 1의 목록 1, 2, 4의 미납 관리비 합계가 약 3,300만 원으로 조사되었습니다. 이는 감정가(3,000만 원)를 초과하는 금액으로, 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높으므로 입찰 전 철저한 확인이 필요합니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 창원시 성산구 중앙동의 핵심 상권 내에 위치하며, "중앙동행정복지센터" 북동측 인근에 자리합니다.

주변은 업무시설, 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 혼재된 중심 상업지역입니다. 감정평가서에 따르면 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 버스 노선 및 통행량 등을 고려할 때 대중교통 사정은 양호한 편으로 판단됩니다.

토지이용계획상 북서측으로 대로3류, 북동측으로 중로1류, 남동측으로 소로2류와 접하고 있어, 차량 및 유동 인구의 접근성이 매우 우수합니다.

3. 상권분석 및 생활정보

3.1. 상권 현황

본 물건이 위치한 중앙동 일대는 창원시의 주요 상업 및 업무 지구 중 하나입니다.

지하층 상가이나, 건물 용도가 위락시설 및 판매시설로 되어 있어 유흥주점, 휴게음식점 등이 입점하기에 적합한 조건을 갖추고 있습니다.

중심 상업지역의 특성상 낮에는 업무시설 관련 수요, 저녁에는 유흥 및 외식 관련 수요가 발생하는 복합 상권으로 보입니다.

3.2. 건물 및 설비 내역

1980년에 준공된 철근콘크리트조 건물로 연식이 있으나, 제반 급/배수 설비, 위생 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

대지권의 목적인 토지는 장방형의 상업용 건부지이며, 토지이용계획상 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(배후도시)에 포함되어 상업적 가치는 높습니다.

3.3. 주변 혐오 시설 여부

인근에 대규모의 특정 혐오 시설은 검색되지 않으나, 중심 상업지역의 특성상 노래방, 유흥주점 등 위락 시설 밀집도가 높을 수 있으며, 본 건물 자체가 위락 시설 용도로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석 및 주의사항

4.1. 경매의 종류

부동산 임의경매 사건으로, 채권자의 담보권 실행을 위한 경매입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

4.2. 임대차 관계

임대 관계는 미상입니다. 현장 조사 당시 이해관계인 부재로 내부 조사가 불가능했으므로, 낙찰 후 명도 진행 시 점유 관계 및 임차인의 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4.3. 제시외/지분율

토지와 건물의 제시외 면적은 0.00㎡로, 권리 관계는 깔끔한 편입니다.

토지 지분율 2354, 건물 지분율 4049로, 소유권 이전에는 문제가 없습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 미납 관리비 리스크 (최대 리스크)

가장 큰 위험 요소는 약 3,300만 원에 달하는 미납 관리비입니다. 이는 감정가(3,000만 원)를 초과하는 금액입니다. 법원 판례상 집합건물의 공용 부분 관리비는 낙찰자가 인수해야 할 수 있으며, 그 금액이 매우 크기 때문에 입찰가를 산정할 때 반드시 미납 관리비 전액을 감안하여 보수적으로 책정해야 합니다.

5.2. 호실 결합 문제

물건 14호와 4호가 내부 분리벽 없이 하나의 방실로 이용되고 있습니다. 이는 원상복구 또는 향후 매각/임대 시 호실 경계 명확화에 대한 추가 비용이나 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

5.3. 공실 및 내부 조사 미비

현재 공실 상태이며, 내부 조사가 불가능하여 내부 시설 상태 및 원상 복구 필요성 등을 정확히 파악하기 어렵습니다. 낙찰 후 예상치 못한 시설 보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구 중앙동의 중심 상업지역에 위치하여 입지적 가치는 높습니다. 넓은 도로 접합으로 접근성이 우수하고, 위락 시설 용도를 포함하고 있어 특정 업종에 대한 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

그러나 미납 관리비가 감정가를 초과하는 3,300만 원이라는 치명적인 리스크가 존재합니다. 이 금액을 인수할 가능성이 매우 높으므로, 일반적인 시세 분석보다는 미납 관리비 부담액을 제외한 실질적인 투자 가치를 산정하는 것이 필수적입니다. 미납 관리비 해결 전략과 협상을 통한 감액 가능성 여부가 본 투자의 성패를 좌우할 것입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 창원시 중심 상업지역에 위치하며, 대로와 중로에 접합하는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

저렴한 감정가: 지하층 상가라는 점과 미납 관리비 리스크를 감안하더라도, 3,000만 원의 감정가는 상당히 낮은 수준입니다.

명확한 용도: 위락 시설(유흥주점) 용도를 가지고 있어 특정 업종 임차인 확보에 유리할 수 있습니다.

6.3. 성공적인 투자를 위한 제언

입찰 전 관리 주체를 통해 미납 관리비의 정확한 내역(공용/전용 구분, 연체 기간 등)을 확인하고, 채권자와의 협상 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

총 투자금액은 [낙찰가 + 예상 인수 관리비(3,300만 원) + 명도 비용]으로 산정해야 하며, 이를 고려하여 보수적인 최저 입찰가를 설정하는 것이 바람직합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매2계