나이스옥션 법원경매 창원 2023타경103150 [2] 경상남도 창원시 성산구 중앙동 98-1 삼일상가 OOO OOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2023.05.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재 "중앙동행정복지센터" 북동측 인근
에 위치하며, 부근은 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며
제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 버스노선 및 통행량 등을 고려컨데 대중교통 사정은
보통시 됩니다.

건물의 구조

기호(1-4) 철근콘크리트조 스라브즙 4층 건내, 지하층 8호 외
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감.

이용상태

기호(1-4) 집합건축물대장상 용도는 "위락시설(유흥주점), 판매시설(휴게음식점)로
각각 되어있습니다.

설비내역

제반 급.배서술비 및 위생설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 장방형의 토지로서 현황 "상업용 건부지"로 이용 중입
니다.

인접 도로상태등

북서측으로 대로3류, 북동측으로 중로1류, 남동측으로 소로2류와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시), 대로3류(폭 25m
-30m)접합), 소로2류(폭 8m-10m)(중앙지구)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
임대관계는 미상입니다.

2)기 타
현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문
조사 및 외부 관찰 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 기준하여 평가하였
는바, 경매 진행시 재확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

제시 외 4호와 내부 분리벽이 없이 하나의 방실로 되어 있으며 현재 공실임. 물건 1의 목록 1,2,4와 본 건물의 미납관리비 합계가 현황조사 당시(2023.04.11.) 약 3,300만 원으로 조사됨(입찰 전 관리사무소에 관리비 확인 요함). 2026.04.23. 정정·변경.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 창원지방법원 2023타경103150 (2)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 중앙동 98-1 삼일상가 지하층 14호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제1종근린생활시설, 위락시설, 판매시설)

감정가: 30,000,000원

토지 면적: 23.54㎡ (약 7.12평)

토지 지분: 23.54㎡ (약 7.12평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 40.49㎡ (약 12.25평)

건물 지분: 40.49㎡ (약 12.25평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOO (남창원농업협동조합)

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브즙 4층 건물 중 지하층

사용승인일: 1980년 12월 11일

등기부 요약:

말소기준권리: 1999년 12월 2일 접수된 근저당권 (채권자: 남창원농업협동조합, 채권액: 90,000,000원)

이후 근저당권: 2001년 9월 24일 (140,000,000원), 2002년 8월 9일 (112,000,000원)

소유권 이전: 2023년 2월 7일 (상속)

임의경매 개시 결정: 2023년 4월 3일 (채권자: 남창원농업협동조합, 채권액: 271,129,614원)

소유권 경정: 2024년 7월 5일 (신청착오)

등기부 채권 총액: 342,000,000원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임.

주의사항: 제시 외 4호와 내부 분리벽 없이 하나의 방실로 되어 있으며 현재 공실임. 물건 1의 목록 1,2,4와 본 건물의 미납관리비 합계가 현황조사 당시(2023.04.11.) 약 3,300만 원으로 조사됨 (입찰 전 관리사무소 확인 요함). 2026.04.23. 정정·변경. 물건 명세서 참고사항 작성일 2026-03-21.

1.1. 입지조건

주변 환경:

대상 물건은 경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재 "중앙동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스 노선 및 통행량 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

도로 상태:

북서측으로 대로3류, 북동측으로 중로1류, 남동측으로 소로2류와 각각 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시)에 속해 있습니다.

대로3류(폭 25m-30m), 소로2류(폭 8m-10m), 중로1류(폭 20m-25m)와 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역(전부제한)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 1999년 12월 2일 접수된 남창원농업협동조합의 근저당권입니다.

소멸되는 권리:

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 근저당권(을5, 을6, 을7) 및 임의경매 개시 결정(갑5)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

별도의 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 상세 내용은 기재되지 않았으나, 일반적으로 등기부등본 상 표기된 권리 외에는 인수될 사항이 없습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로, 실제 점유자가 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 상권 특성:

대상 물건이 위치한 창원시 성산구 중앙동 일대는 창원시청, 롯데백화점, 롯데마트 등이 밀집한 창원의 핵심 상업 및 업무지구입니다.

주변에 업무시설, 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 혼재하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

물건 특성:

본 물건은 삼일상가 지하 1층 14호로, 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설, 위락시설, 판매시설 등으로 기재되어 있어 다양한 업종의 활용이 가능합니다.

다만, 제시 외 4호와 내부 분리벽 없이 하나의 방실로 사용되고 있으며, 현재 공실 상태입니다.

1.4. 생활정보

주변 주요 시설:

"중앙동행정복지센터"가 인근에 위치하며, 창원시청, 롯데백화점, 롯데마트, CGV 영화관 등 주요 편의시설 및 공공기관 접근성이 매우 우수합니다.

상업 및 업무 지구 중심부에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

혐오시설:

제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

미납 관리비:

물건 1의 목록 1,2,4와 본 건물의 미납관리비 합계가 현황조사 당시(2023.04.11.) 약 3,300만 원으로 조사되었습니다.

미납 관리비 중 공용부분은 낙찰자가 인수할 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 관리사무소에 정확한 금액 및 인수 여부를 확인해야 합니다.

내부 구조:

본 건은 제시 외 4호와 내부 분리벽 없이 하나의 방실로 되어 있어, 향후 전용 공간 분리 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

명도 시 4호와의 관계에서 분쟁 소지가 발생할 수 있습니다.

공실 상태:

현재 공실로, 즉시 사용이 가능하나 임차인을 새로 구해야 하는 점을 고려해야 합니다.

내부 조사 제한:

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 조사가 불가능하였으며, 통상적인 상태를 기준으로 평가되었습니다.

실제 내부 상태는 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

임대 관계 미상:

임대 관계가 미상이라는 점은 현재 누가 점유하고 있는지, 권리관계는 어떻게 되는지 명확하지 않다는 것을 의미합니다.

보증금이 없더라도 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 중심상업지구의 핵심에 위치한 삼일상가 지하 14호 근린상가입니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 설정되어 있었으나, 모두 매각으로 소멸될 예정이어서 권리상 안전하다고 판단됩니다.

하지만, 약 3,300만 원에 달하는 미납 관리비, 4호와 내부가 통합되어 있는 구조, 현재 공실 상태, 그리고 내부 조사가 제한적이었던 점 등은 명도 및 인수 시 추가적인 비용이나 번거로움이 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

현재 채권 총액이 감정가를 상회하지만, 미납 관리비, 명도 비용, 내부 수리 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 창원시의 중심 상권에 위치하며, 시청, 백화점 등 주요 시설 접근성이 매우 뛰어납니다.

권리 안전성: 매각으로 모든 권리가 말소될 예정으로, 권리상 하자가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

가격 경쟁력: 미납 관리비, 공실, 내부 구조적 문제 등으로 인해 시세 대비 저렴한 가격에 낙찰받을 잠재력이 있습니다.

용도 다양성: 집합건축물대장상 위락시설, 판매시설 등 복합 용도로 등재되어 있어, 향후 다양한 업종으로의 활용을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 30,000,000원

주요 고려 사항:

* 미납 관리비: 약 3,300만 원 (입찰 전 확인 필수, 인수 시 낙찰가에 합산)

* 명도 비용 및 기간: 내부 구조 및 임대차 관계 미상으로 인한 예상치 못한 명도 비용 및 시간 발생 가능성

* 내부 수리 및 원상복구 비용: 4호와의 분리, 노후 시설 등 고려

예상 입찰가 산정 시, 상기 리스크 요인들을 충분히 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

감정가인 30,000,000원 또는 그 이하에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

본 보고서는 제공된 정보와 일반적인 경매 분석을 바탕으로 작성되었으며, 투자 결정에 대한 법적 효력을 가지지 않습니다. 최종 입찰가는 개별적인 시장 조사, 현장 확인, 전문가 상담 등을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.