나이스옥션 법원경매 창원 2024타경106941 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 월잠리 341 전 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경106941 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 월잠리 341 전 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매2계 2024타경106941 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 월잠리 341 | 감정가: 56,000,000원 | 최저가: 4,809,000원 | 용도: 전

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 사건 정보

사건번호는 창원지방법원 2024타경106941 (1)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

매각대상은 토지일부지분매각입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지는 경상남도 창원시 의창구 동읍 월잠리 341에 위치하며, 토지의 용도는 '전'입니다.

소유자 및 채무자는 여OO이며, 채권자는 지OO입니다.

1.3. 감정가 및 면적

토지 전체 면적은 1332.00제곱미터 (약 402.93평)입니다.

건물 면적은 0.00제곱미터이며, 제시외 면적 또한 없습니다.

감정가는 56,000,000원으로 평가되었습니다.

본 매각은 이 토지의 일부 지분(33300 지분율)에 대한 매각 건입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상토지(기호1)는 경상남도 창원시 의창구 동읍 월잠리 소재 '주남저수지 생태학습관' 서측 인근에 위치합니다.

주위는 임야, 농경지, 근린생활시설 등으로 형성된 지역이며, 현재 부정형 완경사의 토지로서 휴경지 및 묘지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황 및 도로

대상토지는 인접 도로상태가 '맹지'로 차량 접근이 불가능합니다.

전반적인 교통상황은 보통시되나, 본 건 토지로의 접근성은 매우 낮습니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 매각 물건 범위 및 권리 관계

매각대상은 토지일부지분매각이므로, 낙찰자는 공유지분만을 취득하게 되어 다른 공유자와의 협의 또는 공유물 분할을 위한 소송이 필요할 수 있습니다.

소유자, 채무자, 채권자가 명확하며, 권리상 큰 하자보다는 물건 자체의 특이사항이 중요합니다.

3.2. 특이 및 주의 사항 (법정 리스크)

농지취득자격증명 필요

본 토지는 '전'으로 농지법상 농지에 해당하여 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다. 향후 농지취득자격증명 신청 시, 지상의 분묘와 관련하여 원상회복이 필요하다는 동읍의 사실조회서가 제출된 상태입니다.

공유자 우선매수권

공유지분 매각이므로 기존 공유자의 우선매수신고 가능성이 상존합니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 매수신고인은 매수권을 잃게 됩니다. 단, 공유자가 보증금 미납으로 권리를 잃으면 이후 매각절차에서 우선매수권 행사는 제한됩니다.

분묘기지권 및 지상 물건

토지 지상에 육안으로 확인된 분묘 6기가 소재합니다. 최저매각가격은 이로 인해 제한받는 가액(가치 하락)이 반영된 가격입니다. 분묘기지권의 성립 여부는 불분명하나, 만약 성립할 경우 토지 이용에 제약을 받으며, 원상회복 문제(이장)는 취득자가 해결해야 할 가장 큰 과제입니다.

4. 토지이용 및 환경 분석

4.1. 토지 이용 현황 및 계획

본 토지는 현재 휴경지 및 묘지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 생산녹지지역, 농업보호구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역(폐수)으로 지정되어 있어, 개발 행위에 상당한 제한을 받습니다.

4.2. 주변 환경 (혐오시설 정보)

대상지는 주남저수지 인근으로, 주위가 임야 및 농경지 등으로 형성된 친환경적 지역입니다.

주남저수지 생태학습관과 인접해 있어 생태 보존 구역의 성격이 강하며, 주변에 대형 산업시설이나 명백한 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 대상 토지 자체에 분묘 6기가 소재하고 있어 내부적인 기피 요소는 존재합니다.

5. 잠재적 리스크

토지이용 리스크

생산녹지지역 및 농업보호구역, 맹지 조건으로 인해 즉각적인 건축 개발은 사실상 불가능합니다. 장기적인 농지 또는 보존 용도로만 활용 가능합니다.

분묘 및 원상회복 리스크

분묘 6기에 대한 분묘기지권 성립 여부 판단과 성립 시 이장 문제, 그리고 농지취득자격증명 발급을 위한 원상회복 의무는 매수자가 반드시 해결해야 할 막대한 시간적, 금전적 부담입니다.

공유 관계 리스크

지분 매각의 특성상 다른 공유자와의 관계 설정 및 향후 공유물 분할 소송의 가능성이 있으며, 공유자 우선매수권 행사 가능성도 투자 리스크로 작용합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 저렴한 감정가에도 불구하고 맹지, 공유지분 매각, 농지취득자격증명 필요, 분묘 6기 소재 및 원상회복 의무 등 여러 복합적인 법적, 물리적 리스크를 안고 있는 고난도 특수물건입니다. 토지 이용에 제한이 많아 단기 시세차익을 노리기보다는, 장기적인 관점에서 분묘 문제 해결 능력과 공유자 지분을 매입할 자금 여력을 갖춘 투자자에게 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

특수물건 투자 기회

다수의 리스크로 인해 유찰 가능성이 높아, 경쟁이 적어 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

장기적 보존 가치

주남저수지 인근의 생산녹지지역/농업보호구역으로, 개발보다는 생태 보존이나 귀농/귀촌을 염두에 둔 장기적 농지 보유자에게 적합할 수 있습니다.

지분 협상 능력

공유물건에 대한 협상 및 분할 소송 경험이 있거나, 다른 공유자의 지분까지 추가로 매입하여 전체 토지를 확보할 자금력을 갖춘 투자자에게 유리합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매2계