나이스옥션 법원경매 창원 2024타경106941 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 월잠리 341 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람 · 평가일 2024.05.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1) 경상남도 창원시 의창구 동읍 월잠리 소재‘주남저수지 생태학습관’서측 인근에 위치하며, 임야, 농경지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

기호(2-4) 경상남도 창원시 의창구 대산면 제동리 소재‘고등포마을회관’서측 인근에 위치하며, 주위는 경지정리된 농경지, 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

기호(1)은 대상토지까지 차량접근 불가능하며, 기호(2-4)는 대상토지 및 인근까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 부정형 완경사의 토지로서, 휴경지 및 묘지로 이용중입니다.
기호(2-4) 가장형, 세장형, 부정형 평지의 토지로서, 농경지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) 맹지입니다.
기호(2) 지적도상 동측으로 도로가 소재하나, 현황은 농경지로, 인근토지를 통해 출입이 가능합니다.
기호(3,4) 북측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 생산녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조례)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>


기호(2) 농림지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>

기호(3,4) 농림지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화재보존영향 검토대상구역(주남돌다리)<경상남도 문화재보호 조례>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

기호(1) 지상에 육안으로 확인된 분묘6기가 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수). 공유지분 매각임. 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권 행사할 수 없음. 지상에 육안으로 확인된 분묘 6기가 소재하며 최저매각가격은 이로 인해 제한받는 가액임(분묘기지권 성립여부 불분명). 분묘 소재와 관련하여 향후 농지취득자격증명 신청시 원상회복 필요하다는 2024.6.11.자 동읍 작성의 사실조회서가 제출되었으나, 2026.1.13.자 동읍이 제출한 사실조회서에는 원상복구 대상이 아니며 묘지 이외의 부문은 농지취득자격증명 필요하다는 회신 있음(농업경영목적으로 취득 가능, 주말체험목적으로는 취득 불가). 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2024타경106941 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 월잠리 341

* 용도: 전

* 감정가: 56,000,000원

* 토지면적: 1332.00㎡ (약 403평)

* 토지 지분: 333㎡ (토지 일부 지분 매각)

* 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 지OO

* 특이사항: 농지취득자격증명, 공유자우선매수신고, 분묘기지권, 재매각

물건명세서 요약:

* 재매각 물건입니다.

* 농지취득자격증명 필수 제출 (미제출 시 보증금 몰수). 농업경영목적으로만 취득 가능하며, 주말체험목적으로는 취득 불가합니다.

* 공유지분 매각으로, 공유자의 우선매수권 행사가 가능합니다.

* 지상에 육안으로 확인된 분묘 6기가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다. 최저매각가격은 이로 인해 제한받는 가액입니다.

* 2026.1.13.자 동읍이 제출한 사실조회서에 따르면, 묘지 이외의 부문은 농지취득자격증명이 필요하며 원상복구 대상이 아니라는 회신이 있습니다.

* 맹지입니다.

감정평가서 요약:

* 위치 및 주위환경: ‘주남저수지 생태학습관’ 서측 인근에 위치하며, 임야, 농경지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 대상 토지까지 차량 접근 불가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

* 형태 및 이용상태: 부정형 완경사의 토지로서, 휴경지 및 묘지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 맹지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 농업진흥구역, 문화재보존영향 검토대상구역(주남돌다리) 등 다수의 지역지구 및 제한사항이 존재합니다.

* 제시외 물건: 지상에 육안으로 확인된 분묘 6기가 소재합니다.

토지 등기부요약:

* 등기부상 여러 명의 공동 소유 후 일부 지분 이전 및 강제 경매 개시 결정이 이루어졌습니다.

* 말소기준권리는 2024년 5월 23일 접수된 지인옥 채권자의 강제경매개시결정입니다.

1.1. 입지조건

* 주위환경: 대상 토지는 경상남도 창원시 의창구 동읍 월잠리에 위치하며, 주남저수지 생태학습관 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 임야, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 본건 토지에 차량으로 직접 접근하기는 불가능합니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 접근성: 본건 토지는 맹지로서 차량 접근이 제한됩니다.

* 이용상태: 토지는 현재 휴경지 및 묘지로 이용되고 있습니다.

* 토지이용계획: 생산녹지지역, 농림지역, 농업보호구역, 농업진흥구역 등 다양한 용도지역에 속해 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다. (세부 내용은 제공된 감정평가서 요약 참조)

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 1981년 8월 17일: 소유권 이전 (여순준 외 1명)

* 2019년 3월 14일: 1번 여순준 지분 전부 이전 (여창익 외 1명, 협의분할에 의한 상속)

* 2024년 5월 23일: 2번 여창익 지분 강제 경매개시결정 (채권자: 지인옥)

* 말소기준권리: 2024년 5월 23일 지인옥 채권자의 강제경매개시결정 등기입니다. 이보다 선순위 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 제공된 정보에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본건 토지 인근에는 주남저수지 생태학습관이 있으며, 농경지와 임야가 주를 이루고 근린생활시설 일부가 분포하고 있습니다. 주남저수지는 철새도래지로 유명하며 생태관광지로 알려져 있습니다.

* 잠재적 개발/이용 가치: 농림지역, 생산녹지지역 등 법적 제한 사항이 많아 대규모 상권 개발보다는 농업적 활용이나 지역 소규모 소비 기반으로서의 가능성이 있습니다.

* 혐오시설 유무: 조사 결과, 창원시 의창구 동읍 월잠리 인근에서 혐오시설로 분류될 수 있는 폐기물 처리 업체가 위치하고 있다는 보도가 있었습니다. 다만, 해당 폐기물 처리업체의 운영 상태 및 해당 물건지와의 구체적인 거리, 영향 범위 등은 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주남저수지 생태학습관과 같은 자연 및 생태 관련 시설이 인접해 있으며, 근린생활시설이 일부 존재합니다.

* 교육시설: 제공된 정보만으로는 구체적인 교육 시설에 대한 상세 내용을 파악하기 어렵습니다. 창원시 전반적으로는 다양한 교육 시설이 있으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 추가 확인이 필요합니다.

* 의료시설: 근로복지공단 창원병원이 존재하며, 창원시에는 보건소 및 다양한 의료기관이 있습니다. 본 물건지와의 접근성은 거리 및 교통 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

* 교통: 본건 토지는 맹지로 차량 접근이 불가하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 대중교통 이용에 대한 상세 정보는 제한적입니다. 창원시에서는 누비콜과 같은 교통약자 특별교통수단을 운영하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있으며, 취득 목적이 농업경영으로 한정됩니다.

* 공유지분 매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 공유자 우선매수권 행사에 따른 낙찰 무효 또는 잔금 납부 의무 발생 가능성이 있습니다.

* 분묘 소재: 지상에 6기의 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 법적, 실질적 리스크가 존재합니다. 최근 회신에 따르면 묘지 외 부분은 농지취득자격증명이 필요하며 농업경영 목적으로만 취득 가능합니다.

* 맹지: 차량 접근이 제한되어 토지 이용 및 활용에 불편함이 예상됩니다.

* 재매각: 본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰 과정에서 유찰되거나 매수인이 잔금을 납부하지 못한 사유를 파악하는 것이 중요합니다.

* 법적 제한: 생산녹지지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 농업진흥구역, 문화재보존영향 검토대상구역 등 다양한 법적 제한으로 인해 토지 이용에 제약이 많습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 창원시 의창구 동읍 월잠리에 위치한 토지 일부 지분 매각 건으로, 농지취득자격증명 필수 제출, 맹지, 지상 분묘 소재, 다수의 법적 제한 등 여러 가지 고려사항이 존재하는 물건입니다. 공유지분 매각으로 인한 공유자 우선매수권 행사 가능성, 농지취득자격증명 관련 조건(농업경영 목적만 가능), 분묘기지권 성립 여부 불확실성 등이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 주변에 폐기물 처리업체 관련 보도가 있어 추가적인 확인이 필요합니다. 재매각 물건이라는 점도 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 농업 경영을 목적으로 농지를 취득하고자 하는 경우, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 접근할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 주남저수지 인근의 자연환경을 활용하여 개인 영농이나 농업 관련 시설 부지로 활용을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 실제 현장 조사, 관련 법규 검토, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 주변 시세 비교, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 분석한 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.