나이스옥션 법원경매 창원 2024타경109414 [1] 경상남도 창원시 성산구 상남동 4-4 지하1층101호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경109414 [1] 경상남도 창원시 성산구 상남동 4-4 지하1층101호 근린생활시설 경매

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창원지방법원 경매2계 2024타경109414 | 소재지: 경상남도 창원시 성산구 마디미로3번길 8, 지하1층101호 | 감정가: 269,000,000원 | 최저가: 39,489,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황 분석 보고서 (창원지방법원 2024타경109414)

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경109414 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 상남동 4-4 지하1층101호

용도: 근린생활시설 (공부상 용도)

감정가: 269,000,000원

토지/건물 면적:

토지 면적: 60.64㎡ (약 18.34평)

건물 면적: 259.08㎡ (약 78.37평)

경매구분: 부동산 임의경매 (토지/건물 일괄매각)

소유자/채무자: 이OO

채권자: 부OOOOOOOO

특이사항: 현황 공실상태이며, 감정평가 시 내벽 조사는 폐문부재로 인해 이루어지지 못함.

1.2. 입지조건 및 교통 환경

최고의 입지:

본건은 창원시 성산구 상남동의 핵심 상업 지역인 ‘상남시장’ 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 대형 상업용 빌딩과 대규모 아파트 단지가 밀집되어 있어 주중/주말 및 주·야간 유동인구가 풍부한 곳으로 판단됩니다.

상남동 상업지구는 한강 이남 최대 유흥 지역이라는 별명이 있을 정도로 유흥업소와 상업시설이 극도로 밀집된 창원시의 중심 상권입니다.

교통상황:

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 S-BRT 노선의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성 또한 매우 양호합니다. 상업지구 내에서도 주요 도로변에 위치하여 접근성이 우수합니다.

토지이용계획:

본건이 속한 토지는 ‘일반상업지역’으로 지정되어 있어 상업시설로서의 활용도가 매우 높으며, 시가지경관지구 및 지구단위계획구역(배후도시)에 포함되어 있습니다. 또한 북동측으로 노폭 약 10m의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 확보됩니다.

2. 권리 분석 및 잠재적 리스크

2.1. 권리 분석 (명도 난이도 및 특이사항)

매각대상: 토지/건물 일괄매각으로, 토지 지분이나 법정지상권 관련 리스크는 없는 것으로 보입니다.

경매구분: 부동산 임의경매로, 채권자가 담보권을 실행하는 경매입니다.

임대차 관계: 현재 '현황 공실상태'이며 임대차 관계는 '미상'으로 조사되었습니다. 이는 명도 대상이 불분명함을 의미하며, 낙찰자가 직접 명도를 진행해야 할 가능성이 높습니다.

명도 리스크: 현황 공실이므로 대항력 있는 임차인이 있을 가능성은 낮지만, 점유자가 불분명하거나 폐문부재로 조사하지 못한 임대차 관계가 존재할 경우 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

2.2. 잠재적 리스크

상권 리스크:

창원 상남동 상업지구는 경남 최대 규모의 상권이자 유흥가 밀집 지역이므로, 건물의 용도에 따라 소음, 유흥가 이미지 등의 리스크가 존재할 수 있습니다.

최근 상업지구의 공실률 증가: 과거 대비 상남동 상업지구의 공실률이 증가했다는 현지 부동산의 의견이 있어, 상권 활성화 정도에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. (코로나 시기 데이터 참고)

지하층의 한계: 본건은 지하 1층에 위치하여 접근성 및 환기 등의 물리적 한계가 있으며, 특히 상권 침체 시 지하층은 공실 리스크가 더 커질 수 있습니다.

2.3. 주변 혐오시설 검토 (추가 검색 결과 반영)

창원 상남동 상업지구는 대형 아파트 단지와 공존하고 있으나, 상업 시설 위주로 발달한 지역입니다. 검색 결과, 직접적인 환경적 혐오시설(예: 화장장, 대형 폐기물 처리 시설)은 인접하지 않은 것으로 확인됩니다.

다만, 상남 상업지구 자체가 한강 이남 최대 규모의 유흥가 밀집 지역이라는 점이 일반적인 혐오시설과 다르게 유해시설 밀집에 따른 주거 환경적 리스크로 작용할 수 있습니다.

3. 상권 분석 및 종합 의견

3.1. 상권 분석 (근린생활시설 관점)

지역 특성: 창원시의 핵심 상권이자 유동인구가 매우 풍부한 ‘일반상업지역’입니다.

용도 적합성: 근린생활시설(지하 1층, 전용면적 약 78평)로서, 상권 특성상 유흥업소, 노래방, PC방, 당구장, 전문 음식점(주점) 등의 업종으로 활용될 가능성이 높습니다.

투자 가치: 창원 핵심 지역의 상업용 부동산으로 장기적인 가치 보존성은 높으나, 현재의 공실 상태와 상권 내 경쟁 심화로 인한 임대 수익 확보에 대한 현실적인 분석이 중요합니다.

3.2. 생활 정보 (주변 환경)

주거 단지: 대규모 아파트 단지(토월성원그렌드타운, 대동토월한마음타운 등)가 인근에 있어 배후 수요가 충분합니다.

편의 시설: 롯데백화점, 롯데마트, 이마트 등 대형 상업 시설과 창원시청 등 주요 기관이 인접해 있어 높은 수준의 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

3.3. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본건은 창원시의 가장 활발한 핵심 상업 지구인 상남동에 위치한 지하층 근린생활시설입니다. 입지적 우수성은 확보되었으나, 지하층의 특성과 현재 공실 상태를 고려할 때, 투자 시 임차인 유치를 위한 인테리어 및 시설 비용, 공실 기간을 충분히 예상하고 보수적인 임대 수익률 분석이 필요합니다.

투자 포인트:

1. 희소성 있는 일반상업지역 내 핵심 입지입니다.

2. 대규모 아파트 단지와 연계된 풍부한 유동인구를 바탕으로 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

3. 지하층이지만 면적이 259.08㎡ (약 78평)로 비교적 넓어 전문 업종(대형 식당, 유흥시설 등) 유치에 유리합니다.

4. 감정가 대비 시세차익 확보를 위해 충분히 유찰된 후 입찰하는 것이 리스크를 줄이는 전략이 될 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매2계